房地产开发土地征收和建设用地供应——集体土地征收

征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有有土地转为国有土地并给予补偿的行为。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（1）征收集体土地的特点。

强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。

要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。

被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

（2）征收集体土地的补偿。

土地补偿的范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及国家、集体、个人的利益。组织征地的地方政府必须按征地协议书如数支付补偿费，被征地单位不得额外索取。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农民在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保证被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

根据《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。

由此可见，集体建设用地使用权不能直接进入土地市场。近几年来，我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定，明确提出要研究探索集体建设用地使用权进入市场的途径。

（3）拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，从2011年1月21日起，我国开始实行国家拆迁制度，不再实行拆迁许可制度.即国家应出让净地。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。