浅析物业费执行难的成因及对策

执行实践中，物业费类执行案件作为小标的案件虽然涉案金额一般不大，但案件数量在全部执行案件中占有一定的比重，且随着城市化进程的的发展，越来越多的群众入住到相应的小区，此类案件数量也不断攀升。因其关系到基本民生问题，执行法院必须对此类案件慎重处理。

笔者发现，主要有“四难”制约着此类案件的顺利执结：

一、被执行人难找。之所以如此，主要有两方面原因：一方面是当事人即被执行人往往因为对物业服务有诸多不满而存在对抗情绪，不论是通过电话或是传票通知的形式当事人均很难主动来法院；另一方面很多业主将其房屋通过中介公司对外进行出租，而被执行人本人已不在相应房屋内居住，由此执行人员很难查到被执行人的现住址。

二、入户难。现如今建的小区均采取了较为先进的安全防范措施，较之老式的小区，新小区的单元门均为防盗门，每户也都在防盗门上装有猫眼。这无形中增加了案件执行难度。执行人员向当事人表明身份后，很多当事人往往拒绝执行人员进入；即使在小区物业人员的协助下进入单元楼内，当事人通过猫眼得知是法院的执行人员后也经常拒绝开门或佯装不在家中。

三、全方位采用执行措施难。鉴于物业费案件标的普遍较小，执行人员很难采取查封、拍卖被执行人房产、车辆等强制措施。大多数案件需通过查询银行存款进行扣划执结，而查询银行存款及扣划的周期往往较长，且由于未能实现集约查询易导致执行资源的浪费。

针对上述物业费案件执行中的“四难”，笔者提出如下对策：

一、明确要求物业公司积极配合法院执行工作。首先物业公司应当有义务协助执行人员进入单元楼门，以便配合法院执行人员送达执行通知及传票；其次由于物业公司对于被执行人是否在小区内居住比较清楚，因此执行法院可要求物业公司积极提供被执行人的住址相关信息，协助法院执行人员跟被执行人接触。

二、到房屋中介公司调取被执行人信息。针对很多被执行人将房屋出租的情况，考虑到被执行人在中介公司一般都留有可用的联系方式，执行人员可以到相应的中介公司调取被执行人的信息。

三、集中查询、扣划银行存款，提高执行效率。执行局可以安排专人对需要查询当事人银行存款的物业费类案件进行统计，并交由专人到相关银行进行查询，避免浪费紧张的执行资源。同时专职负责查询的人员应及时将有效查询信息反馈给相应承办人，由承办人采取扣划措施。

四、慎用拘留等强制性措施。由于物业费类案件标的数额较小，通过采取拘留等强制性措施的可能性即可对当事人形成一种震慑作用，往往能够实现案结。但由于此类措施属于限制人身自由类，因此在适用过程中一定注意尽量减少激化其他矛盾的可能性，从而真正实现事了。

五、采取限制被执行人高消费的强制措施。针对拒不履行法律义务的被执行人，根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》，法院可以通过采取限制其在乘坐交通工具二等一上舱位、星级以上场所进行高消费等措施督促其履行。同时建立与相关部门的联动机制，并建立及时的信息反馈机制。

六、在小区内公布拒执人信息。对于多次、恶意拒缴物业费并煽动其他群众拒绝履行法律义务的业主，执行人员可以制作相关公告书并列明拒执人的信息，通过在小区公告栏内张贴等形式对拒执人的违法行为予以曝光，从而通过舆论的压力督促其履行法律义务并进而促进整个小区内良好风气的形成。