「建立房地产长效机制」这句话大家应该不陌生,是我们一直以来的目标。 到底什么是长效机制,还没有明确定义,但从这几年的政策和呼声来看,已经能预判个大概了。 首先长效机制不是一招鲜、一刀切,这样很容易卡住正常购房需求,形成堰塞湖局面。 它是一套组合拳,包括新版征信、租售并举、一城一策、房产税。 长效机制还有一个大背景,楼市已经进入「存量时代」了。 城市扩张总有边界,城市化率也有饱和度,已经不可能像以前一样卖地盖房—我们的住宅面积有250亿平米左右,其中200亿平米是过去20年时间里盖出来的。 未来的重点,是如何运营好这个存量市场,所有参与者都要做好应对准备: 比如政府,卖地收入会大不如前,未来的收入替代一定靠房产税补上。 比如开发商的角色,会慢慢向中介行业靠拢,从制造业变成了服务业,业务重心从拿地盖房销售变成了运营好长租公寓、商业、养老、办公社区等产品。 说回「长效机制」其他几个政策: 新版征信的作用是卡住一些炒房「骚操作」,比如离婚拿首套资格、参贷人不体现进征信报告等等,实际上限制的是加杠杆。 一城一策的作用是让每个城市都可以根据自己的情况进行微观调整。 反正手段那么多,该松该紧,自己看着来就好。 感觉兜不住了,直接上最狠的那招「认房又认贷」也行。 对了,我曾在「人生要选对」星球里梳理过所有房地产调控政策,如下图: 最后,也是最重要的房产税。 实施后,买房人考虑到房产税和贷款成本,会更倾向于把多余的房产出租,而不是捂着。 这也是房产税的一大作用: 把更多闲置房产从存量市场里挤出来,进入出租和流通环节,缓解供需不平衡。 同时房产税也会抑制很多人的炒房预期。 最后这段话说给某些盼跌的读者: 任何房产调控政策的初衷都不想让房价大跌,当然也不希望房价大涨。 根据其他国家的经验,也从没有谁因为房产税把房价搞暴跌了。 「人生要选对」知识星球里研究过三轮房地产宽松周期的内外部环境、政策手段。 |
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