装饰装修合同履行中，当事人达成的以房抵款协议是否受法律保护

装饰公司诉请

1、判令被告A房产公司立即向装饰公司交付A房产公司某花园小区×号×单元×室房屋并办理产权过户；2、判令两被告支付装饰公司利息损失，以775047元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，自2015年7月2日起计算至实际交房之日或给付之日止；3、诉讼费、保全费由被告承担。

审理中，装饰公司将第1项请求明确为：要求被告A房产公司与韩某签订A房产公司国际花园三期×号楼×单元×室房屋的商品房购房合同并办理相关网签手续等，同时将房屋交付给韩某并办理过户手续；对第2项请求明确为不要求B房产公司承担支付利息的责任。

被告A房产公司辩称

A房产公司不同意装饰公司的诉请，在施工合同上A房产公司没有参与签名，不是施工合同的一方。A房产公司不是债权债务的当事人不应被列为被告。现明确反悔以物抵债，不履行抵债协议。

被告B房产公司辩称

B房产公司不应当承担装饰公司主张的利息损失，根据2015年7月2日三方签订的以房抵付工程款协议书第三条关于协议生效后即视为乙方完成付款义务，且B房产公司和A房产公司之间已完成内部冲账，所以B房产公司不是本案适格被告，也没有义务承担装饰公司利息损失，请求驳回对B房产公司的诉请。审理中，对于装饰公司不再主张B房产公司承担利息损失，B房产公司表示请求法院对本案依法判决。

证据

庭审中，装饰公司向法院提交精装修分项工程施工合同五份，工程结算审核单、竣工结算造价确认书、收条各一份，以房抵付工程款协议书两份、签约确认书一份（复印件），A房产公司快递单及延迟交房通知书，发票一组，工程联系单回复，竣工报告，以此证明诉讼主张。

法院查明事实

装饰公司与B房产公司分别于2010年11月25日、2012年4月11日、5月17日、7月11日及8月14日签订五份精装修施工合同，合同约定由装饰公司承接B房产公司开发的某花园小区项目相关装修工程。装饰公司依约定完成了相关装修工程，并与B房产公司进行了工程结算确认。

2013年2月28日，B房产公司与装饰公司签订《以房抵付工程款协议书》，约定“为妥善解决双方工程款支付事宜，经双方自愿平等协商，装饰公司同意775047元工程款以B房产公司所开发的商品房抵偿上述工程款，装饰公司指定韩某与B房产公司签订商品房买卖合同；抵偿商品房清单及金额：A房产公司某花园小区×期×楼×单元×室，建筑面积129.76平，总价775047元；上述商品房交付及办理产权登记时间以在房管部门备案的商品房买卖合同为准，相关税费按规定各自承担；装饰公司在接到B房产公司书面通知或电话通知后，应于当日内到指定地点签订正式合同；本协议生效后，上述抵偿工程款的商品房处分权归装饰公司享有，同时亦视为B房产公司已完成付款义务，装饰公司应于签订协议当日向B房产公司开发等额工程款发票。该协议还列明了韩某的身份证号码及手机号码。

2015年7月2日，A房产公司（甲方）与B房产公司（乙方）及装饰公司（丙方）签订《以房抵付工程款三方协议》，约定：丙方承建乙方开发的某花园小区项目，为妥善解决工程款支付事宜，经三方自愿、平等协商，确认丙方同意775047元工程款以甲方开发的商品房抵偿上述工程款；经三方确认，上述工程款在三方签署本协议后，由甲乙双方完成内部冲帐；抵偿商品房清单及金额：×楼×单元×室，建筑面积129.76平，按5972.93元/平方抵偿，总价775047元，上述房源抵付丙方工程款775047元；本协议生效后，即视为乙方完成付款义务，丙方应于签订协议当日向乙方开具等额工程款发票；如丙方实际购房人需要办理按揭贷款，甲方可协助办理。装饰公司按上述协议约定，向B房产公司开具了工程款发票。

因被告A房产公司未按约与装饰公司指定购房人签订商品房买卖合同，装饰公司于2017年11月诉至法院。

关于装饰公司向法院提交的延迟交房通知书，主要内容为：“您购买的×标（3、4、5、6、13#）楼住宅，由于某些客观原因影响了按时竣工交付，在此，我们非常抱歉地通知交房时间推迟至2015年3月31日，由此带来不便恳请得到理解和支持”，该通知加盖了A房产公司公司印章，落款时间为2014年12月10日。装饰公司还陈述，收到通知后，由韩某自2015年起即与被告相关人员进行多次联系，对方说暂时不能办理，直到起诉。关于快递单，发件地为×市，寄件人栏中盖有“某花园小区延迟交房通知书”的长方型章，收件为韩某，手机号码与B房产公司和装饰公司签订的《以房抵付工程款协议书》载明的号码一致。A房产公司还称，涉案房屋目前尚未对外销售。

案件焦点

被告A房产公司应否继续履行案涉《以房抵付工程款协议书》并承担装饰公司所主张的责任。

一审法院判决

一、被告A房产公司与涉案《以房抵付工程款协议》指定的购房人韩某签订A房产公司某花园小区三期×号×楼×单元×室房屋的商品房购房合同并办理相关网签手续，同时将房屋交付给韩某并办理过户手续；

二、被告A房产公司向装饰公司赔偿利息损失，以775047元为基数，自2015年7月2日计算至实际交房之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。

A房产公司不服判决，上诉！

二审法院判决

驳回上诉，维持原判。

解 析

一审法院观点

B房产公司与装饰公司原为装饰装修合同关系，为工程款支付，双方签订《以房抵付工程款协议书》，约定以A房产公司开发的某花园小区三期×楼×单元×室折价775047元抵偿应付工程款。A房产公司虽未在该协议上签字盖章，但装饰公司与B房产公司及A房产公司三方之后签订的《以房抵付工程款协议书》所确认的抵偿金额、房屋清单载明的内容等基本条款与B房产公司和装饰公司签订的协议一致，对此，可视为A房产公司对装饰公司与B房产公司所签订上述协议的追认，其应受协议约定条款的约束。A房产公司对装饰公司提交的快递单及延迟交房通知提出异议，法院认为其所提异议并不能成立，对如何邮寄，当事人并没有作出特别约定，对于快递内是否为延迟交房通知书，A房产公司也没有举证证明快递所装是何材料，故其应承担举利不利的后果。根据案涉《以房抵付工程款协议书》，结合装饰公司提交的快递单载明的相关内容及延迟交房通知，法院认为快递单及延迟交房通知与本案具有关联，对其效力法院予以确认。

对于涉案《以房抵付工程款协议书》，当事人签订该协议的目的为妥善解决工程款的支付，且经各方自愿、平等协商，该协议无论是形式或约定的内容，均不违反有关法律、法规的规定，也不存在规避国家政策、进行虚假诉讼或侵害其他债权人合法利益的情形。因此，对该协议合法性，法院予以确认。A房产公司于2015年12月10日所发延迟交房通知书，明确交房时间推迟至2015年3月31日且该房现仍未销售，当事人具备继续履行涉案协议的条件，对此，应尊重当事人意思自治，当事人应继续按约履行相关义务。装饰公司要求A房产公司与案涉协议指定购房人韩某签订A房产公司某花园小区三期×号楼×单元×室房屋的商品房购房合同并办理相关网签手续，同时将房屋交付给韩某并办理过户手续，法院应予支持。A房产公司无故反悔不履行义务，有违诚实信用，法院依法不应予支持。

关于装饰公司主张的利息，由于被告A房产公司未履行案涉协议约定义务，构成违约，其依法应当承担继续履行或赔偿损失的责任。装饰公司与两被告于2015年7月2日签订协议之后，被告A房产公司不履行协议义务，致装饰公司迟迟无法实现合同目的，客观上造成了装饰公司的经济损失，装饰公司现主张计算利息的基数、起算时间、利率标准，具有合理性也能够成立，法院应予支持。

二审法院观点

上诉人A房产公司为涉案《以房抵付工程款三方协议书》的合同一方，上诉人A房产公司已经作出了以上诉人A房产公司开发的商品房抵偿被上诉人B房产公司所欠被上诉人装饰公司的工程款775047元的明确意思表示，因此，上诉人A房产公司关于其不是本案适格被告的主张，没有法律依据，法院不予支持。

本案中，被上诉人B房产公司与被上诉人装饰公司的工程款已届清偿期，上诉人A房产公司与被上诉人B房产公司、被上诉人装饰公司签订《以房抵付工程款三方协议书》，约定以上诉人A房产公司开发的商品房抵偿被上诉人B房产公司所欠被上诉人装饰公司的工程款775047元，该约定系三方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定情形，上诉人A房产公司主张上诉人A房产公司可以不履行涉案《以房抵付工程款三方协议书》，法院不予支持。基于此，上诉人A房产公司是否向韩某邮寄了延迟交房通知书，并不影响上诉人A房产公司履行涉案《以房抵付工程款三方协议书》中约定的上诉人A房产公司的义务。

涉案《以房抵付工程款三方协议书》中并未约定上诉人A房产公司与被上诉人B房产公司之间完成内部冲账是上诉人A房产公司以其开发的商品房抵偿被上诉人B房产公司所欠被上诉人装饰公司的工程款775047元的前置条件，因此，上诉人A房产公司与被上诉人B房产公司之间是否已经完成内部冲账，不影响上诉人A房产公司向被上诉人装饰公司履行涉案《以房抵付工程款三方协议书》约定的以房抵偿工程款的义务，上诉人A房产公司如认为其与被上诉人B房产公司没有完成内部冲账，可以另行向被上诉人B房产公司主张。

涉案《以房抵付工程款三方协议书》中约定的抵偿商品房的楼号、单元号、房号以及建筑面积与涉案《以房抵付工程款协议书》中约定的完全一致，而涉案《以房抵付工程款协议书》中明确约定了抵偿商品房位于A房产公司某花园小区三期，而上诉人A房产公司亦未说明涉案《以房抵付工程款三方协议书》约定的抵偿商品房位于其他小区，因此，虽然涉案《以房抵付工程款三方协议书》未约定抵偿商品房所位于的小区，但是，结合涉案《以房抵付工程款协议书》与涉案《以房抵付工程款协议书》，可以确定本案中抵偿商品房位于A房产公司某花园小区三期。

综上所述，上诉人A房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。