|
工程抵款房与一般的商品房，本质上并无不同，唯一的区别是该类房屋是开发商欠了施工方的钱，用其开发的商品房冲抵欠款，把商品房的所有权交割给债权人（施工方）。施工方或者自己居住，更多的是把这种房屋再卖给第三方，这才出现了市面上的“工程抵款房”。 开发商的目的是快速获得周转资金，为了加速卖房，工程抵款房一般会比市场价格稍低，许多购房者对这种类型的房屋兴趣浓厚。但是天上掉馅饼并不见得都是好事，价格低的同时工程抵款房也有一定的弊端，比如产权不明晰、有存在抵押的风险等等。 今天小编就通过一位当事人的经历，向大家介绍工程抵款房购买的注意事项。 江苏的吴先生经房产中介介绍，购买了淮安市蓝郡小区的一处房屋，但没想到却经历了一场长达三年的糟心事。 房屋的原主人叫侯先生，是蓝郡小区的开发商福维尔置业有限公司的债权人，福维尔置业有限公司因为欠侯先生的工程款，就约定将其开发的蓝郡小区的一套房屋给侯先生冲抵。双方在2015年12月签订了买卖合同。 侯先生将该房屋挂到了房屋中介的网站上，吴先生看到后，觉得位置、房型、价格都比较合适，于是就与侯先生签订了房屋买卖合同，双方约定，在签约后一个月之内，侯先生配合安排吴先生与开发商直接签订买卖合同，签订合同后吴先生支付首付款20万元，并由其申请贷款。 但是在吴先生交完定金后，侯先生出尔反尔，要求涨价，在双方没谈妥的情况下，2017年2月，侯先生将该房屋登记在了自己名下，并办理了房屋所有权证。于是吴先生起诉至法院，要求侯先生履行协议。 2018年1月，法院作出判决： 1.原告吴某与被告侯某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同； 2.被告侯某于本判决生效后十日内共同协助原告吴某将房屋过户登记到原告名下，过户产生的费用按照相关规定由原告与被告各自负担。 【工程抵款房相关知识科普】 工程抵款房有什么类型，风险有哪些？ 按照房屋建设情况： 第一类：开发商已经取得房屋所有权。 第二类：开发商已经建成房屋，还未出售。 第三类：商品房仍在施工中。 其中，前两类房屋，由于质量、产权情况都比较清晰，容易了解，通常不容易产生纠纷。第三类房屋属于风险最大的房屋，房屋尚未建成，是期房，房屋设计、结构及是否能竣工交付等一系列重要问题尚未确定，易产生纠纷。 按照合同签订方： 第一类：施工方没有与开发商签订房屋买卖合同，而是由第三方购买者与开发商签订买卖合同。 第二类：施工方已经与开发商签订买卖合同，第三方购房者与施工方签订房屋买卖合同。 由于合同具有相对性，也就是说，是由合同双方当事人承担权利和义务，不是签署合同的当事人不承担合同约定的责任义务，因此购房者在签署商品房买卖合同时一定要确定该房屋的所有权人是谁，是否与合同签订方一致。不要认为这房子是从债权人手里买的，与开发商签合同只是走形式。 以本案为例，侯先生已经与开发商签订了买卖合同，此时吴先生应与侯先生签订协议，相当于购买二手房的程序。 案件审理中，侯先生以吴先生没有实际支付首付款为由抗辩，认为对方违约且合同没有实际履行，这个理由是站不住脚的。首先，被告未能带原告到开发商处签订购房合同以便原告以此申请贷款的行为，构成违约，其次，原告享有交付首付款20万元的顺序履行抗辩权。因此虽然该约定涉及到开发商和银行等第三方，涉及到一定的不确定因素，但是不影响约定本身的效力。 购买工程抵款房需要注意什么？ 一、工程抵款房的出现意味着开发商本身现金流不足，此时要考虑开发商目前状况如何，是否存在烂尾的可能性。 二、要注意开发商是否取得五证，即：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。最重要的是商品房预售许可证，没有预售许可证的房子是不允许出售的。 三、注意查看该房屋是否有抵押。抵押期间，除非开发商偿还全部债务解除该套房产的抵押，否则购房者无法在抵押期满前完成产权过户。 四、在与开发商签订购买协议时，清晰约定开发商如果不能按期交付房屋所应承担的违约责任，尽可能地加重违约责任，防止开发商逃避责任。 五、将和债权人约定好的条件，如价格、付款时间、交房时间等都写入合同中，以防出现问题。 |
|
|
