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方案及设计阶段的成本策划在房地产项目开发中的重要性不必赘述，它是房地产项目建造成本形成的先天基因条件，此部分是设计部门冲前阵、工程、成本、招采等配合形成海陆空联合突击的作战模式，目标很聚焦，寻求此阶段的最优产品价值归属。下面来详细阐述。 建筑方案、设计策划，竖向空间控制，包括地下室高度（最低可做到非人防3.2m，人防3.4m，注意通风机消防管线排布）、标准层高度（一般2.8 m -3 m）、地下室覆土厚度（兼顾市政管线、结构荷载、绿化率，一般1-1.5 m）；车位控制包括总体停车位数量保证最大车位布局、柱网尺寸及车位布置方式（一般优选小柱网）；公共空间控制，原则是减少公摊面积，增加套内面积。 外立面设计策划，面材控制，合理搭配外立面各项饰面材料的选择（涂料、真石漆、石材、铝板、幕墙），减少线条用量，优化线条样式。外窗控制，严控窗地比(一般在0.2-0.25)，做好节能计算，做好窗型选择（铝合金、塑钢、铝包木，注意五金件的配置），保温材料基本按当地常规材料（挤塑聚苯板、岩棉等） 结构设计策划，严格控制钢筋（一般住宅0.4 -0.6）和混凝土含量(0.32-0.35),此项最好找个结构优化单位来协助设计，中海还有个布墙率的说法，但是此项不是很好控制。 基础设计策划，土方控制，平衡好土方外运及回填工程量；基坑支护控制，常见的基坑支护方式一般有自然放坡、土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，基坑支护方式往往是以上若干种的组合；基础形式选择，优选顺序：天然地基——独立基础——条形基础——筏板基础——CFG桩——锤击桩——PHC管桩——灌注桩，根据地基承载力进行试桩并结合地质勘查情况，提出桩基方案，然后进行方案测算比选，确定桩型。 机电安装设计策划，结合精装修图纸提前做好点位布置，特别关注电梯和空调的选型。 室内装修设计策划，参照行业内的菜单是装修选择（万科装修标准可参照），不盲目追求高端品牌的罗列。 景观设计策划，严格控制软景色、硬景比例：常规硬景比例不宜超过30%，行业内普通标准的水平在450元/m2左右。 配套设计策划，优化机房位置，尽量将设备机房设在小区中心或靠近高层等密集区；设备用房，尽量布置在塔楼下方及其他不便停车的边角地带，不能挤占停车位位置，面积够用即可。 工业化PC策划，此项技术由于受到普及率、构建加工及运输及二次吊装影响，行业内普遍的成本增加值350-450元/m2，尽量按照当地政府规定的最低要求标准做。 以上过程的进行当中，要做好专业间的协调配合，成本要配合做数据测算、采购要配合设备选型的询价、工程要好设计方案的可实施性评估。 送大家一句话，把每一件简单的事做好就不简单，把每一件平凡的事做好就不平凡，做好每件简单、每件平凡的事情，让我们每个人更专业、更用心，实现每个人的自身价值。 最后阐明一个观点，做成本要具体问题具体分析，实事求是，不唯指标，只有懂其它专业的成本是真成本，只有有内功的成本才是真成本。 |
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