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不知道大家有没有注意到，魔都财观文章里很少聊房子的产品维度，就是楼盘的外立面、户型装修和绿化配套这些。 的确，我这方面写的不多。 因为在我看来，房价里大概有6成是由地段决定的，还有2成房价来自于房子能获得的资源，比如学区医院这些。房价里剩下的只有2成来自于产品。 只要产品设计的不是太差，房价表现最好的永远是那些潜力地段的中低价小区。 所以，自然我们的精力是放在大趋势判断和区位选择上的。 但是，这并不代表房子的产品力不重要。 一个楼盘户型配套做得好，在你卖房时是加不了多少分的。但如果一个楼盘户型配套做的烂，一定能把你的黄金地段变成无人接盘。 今天我想带着大家过一下市面上主流产品，看看到底哪种房子才是好卖又涨得快的，而又有哪些是坑。我不是建筑学专家，但好在自己买的足够多，还算有点经验，希望可以帮到你。 01 根据我的观察，上海市场上可以买到的房子，按照房龄不同呈现出明显的代际变化，大概可以分成4代产品。全国其他地方差不多也是这样。 我们先来看看第一代产品，就是2000年以前的老公房。 老公房一般是6到7层无电梯住宅，每层5到6户人家。 房子外立面是用涂料刷出来的，时间长了墙体会泛出那种陈旧的黄色，时不时还能看见几块补缺后的色差。 下图是我某套房子的小区外墙。 小区里基本没有配套，只有一些零星的绿化和健身器械。物业管理上，停车是随意的，门口的老大爷除了关心收收停车费，对其他事都没啥动力。 老公房常见的单套建筑面积在40到80平米，都是房改之前遗留下来的产品，也就是大家常说的老破小。 因为是一层6户，很少有南北通户型，通常是走道进深长，采光面宽短的竖条户型。 下图是1991年建的上海宁和小区47平米一房。老归老，还勉强做出了全明房，也算是用点心思的。 户型不好也就算了，更要命的是，老破小都是砖混结构。大家不用太较真这词什么意思，只要知道砖混结构基本都是承重墙，然后很难敲就行了。 因为不能敲墙，所以自己装修的时候，采光很难穿透，虽然可以用灯带最小化影响，但的确居住体验不太好。 如果有一类房子，叫作生存以上，生活以下，那就是老公房非它莫属了。 02 在老公房这第一代产品之后，在二代产品出世之前，还夹着一个一代半产品，也就是大家常说的老大楼。 老大楼可以理解成老公房的升级版，一般是十几到二十几层高的塔楼，三梯十户的分布。 因为有了电梯，老大楼上下楼略好于老公房，不过同样有糟糕的物业管理和奇葩户型，和不怎么好的居住体验。 其实很多人不知道的是，老破小和老大楼才是市面上房源供应的绝对主力。卢俊给过一个数据，中国60%的房子是一房和两房，78%的房子是六层以下不带电梯的，26%的房子没有卫生间和厨房，还有15%的房子岁数比我还大。 我们通常不建议大家买老破小和老大楼。除了住的不舒服，接盘侠少之外，还有一个重要的原因是房龄里的土地使用权不足。 房子本身是不值钱的，值钱的是下面70年的土地使用权。房龄损失太多的老房子，本质上并不算一个完整的资产。 另外，房龄老的房子不管是按揭还是其他融资上都会被银行降级，也损耗了接盘侠的购买力。 现在的房子很贵，但更贵的是购房资格和贷款资格。 从某种意义上来说，买老房子，就是用100%完整的购房资格和贷款资质去买了一个70%寿命的资产，房票的浪费让人心疼。 所以除非是买学区房，或者稀缺地段做民宿，否则我一定一定会拉着你，不让你买老房子。 03 接着说说第二代产品，2000年至2005年的商品住宅。 这是全国房改启动后造的第一批商品房。可能是因为当年房价不贵的缘故，户型都设计的超大，120平米的2房，140平米的3房很多见。 但与它的大不相称的是功能性不足。 我们来看个例子，下图是2003年建的上海中虹翡翠园100多平米的2房，这已经是那个年代少见的紧凑户型了。 但是依然可以从户型图上看出，客厅太大，房间却又设计的太小，装不下衣帽间和次卫。各功能区之间的连接不够紧凑，动线很长，人走的很累，还只有一个卫生间。要命的是这户型是改不了三房的。 另外，房子是毛坯交付，业主自己装修，不专业的设计，经常会留下储物空间不够的遗憾。 实际100多平米大房子的居住体验，很可能还不如现在90平米的新房。 所以如果要给2000年到2005年的商品房一个标签的话，我觉得傻大没用四个字是最适合的。 这么大面积，真的是有点可惜了。 04 再来看看第三代产品，2005年至2015年建造的商品房。 这是中国房地产蓬勃发展的黄金十年，以万科为代表的房企销售额突飞猛进，大概翻了20倍。 同时期楼市产品创新的速度也是一样的快。 由于房价越来越高，房子的户型开始做小，90平米以下2房和120平米的3房成为主力。 小区配套得以加强，地下停车场成为标配。外立面干挂石材、会所泳池、人车分流、停车入户也在部分高端小区出现。 我们来看两个例子。 下图是2008年建的上海逸居苑83平米2房，极尽紧凑的南北通。 再下面一个下图是2013年建的上海万科海上传奇107平米3房。小户型三房没有采用传统的飞机户型，而是设计出动静分离的户型，还是挺难得的。 大家可以看到，不管是2房还是3房，因为要做的足够紧凑，操盘手在设计上都是用十字交叉动线，便于走道可以复用。压缩客厅空间的同时，还是尽可能保障卧室10平米以上的基本居住需求。 与此同时，这个年代精装修房开始出现，在图纸设计阶段就考虑好的室内装修布局，非常有利于使用电气手段来弥补户型上的缺陷。 比如新风系统的出现，可以不那么强调南北通了。中央空调和地暖也可以让房屋朝向更多考虑景观，而并非一味尽可能追求南向。 2005年至2015年的商品房，是承上启下的划时代产品。 这十年的一轮轮暴涨让我逐渐相信了，中国房价终有一天会是世界第一。而一个个户型上的创新，也让我看到中国房子的产品力成为世界第一的潜力。 05 最后是第四代产品，2015年至今的商品房。 这期间，房价继续大涨，所以户型继续往小了做，主力户型慢慢变成90平米3房和120平米4房。 虽然房子越来越小，但依靠整体精装修、室内功能合理设计和电器设备的辅助加强，居住体验并未受到很大影响。 我看过一些楼盘的户型设计，简直是惊为天人，几乎没有办法再做得更多。 举个例子，下图是今年刚卖光的上海融创壹号公馆。92平米做出了南北通3个房间，2个厅，2个卫生间，其中1个卫生间还是干湿分离。说实话，这户型接近完美，我不知道还能怎么再做优化。 但其实，2015年以后的第四代产品进步更大的是小区配套。 我们先来看看2005年以后第三代产品的小区。可以看到下图里整个绿化，外立面处理已经很棒了，只是乱停车有点扎眼。 但是第四代产品，基本上小区都会配备中央会所、泳池，还有彻底的人车分流，外立面干挂石材。 这种品质感，即便房子没造好也能感受到。 很多人没意识到的是，其实房子产品力最重要的是小区配套部分。因为房子里面的部分，你自己多少是可控的。而打开家门之外，小区里的全部是公共面积，你完全没有话语权。 未来不管是自己还是接盘侠，进入小区第一印象，全部都反映在小区的外立面、入户大堂和室外泳池里。 2015年后的房子，在家里的户型和装修上已经接近完美，能拉开差距的就是在小区大门到自家房门的那段路上。如果我是你，我会多花些钱和心思在选择小区配套上。 06 好，我们聊完了这四代产品，一定会有人问到底该怎么买。 在说这个之前，我先给大家讲个故事。 大概是一个月前，我去看复联4。因为想看IMAX宽屏，我提前找遍了上海各大影院。 经过一番努力，我终于在上海近郊的宝山，买到了凌晨0点40分开场的票子，一张票的价格竟然要250。不得不说，这数字让我心里想法很多。这场电影看完之后，天差不多都要亮了。 但是即便如此，依然是一票难求，我只能坐在边边角角。大家看下面这张图里的已售座位，一起来感受下当时电影院里的热度。
这件事之后，我慢慢回想起这两年，的确是越贵越好的东西，抢的人越多。大家可以看到，高档餐厅，大品牌发布会，都是人满为患。 经过十几年的快速发展，大城市的老百姓多少还是有点财富的。现在的问题并不是没有钱，而是没有好的产品供给。 在房产领域更是如此。 房产供给过剩的时代已经到来，中国人不缺房子，缺的是好房子。 要让接盘侠掏钱买单，至少要给他一个理由。 这几个月，我每周五在上海的茶话会，都能见到不少买房人。 见的人越多，我心里越有一种感觉：现在的买房人真的是见过市面的。 不少小伙伴都是卖一套房子，再来买一套房子，他们知道什么才是好房子。你说其他的再多都没用，他们只相信自己的眼光：宁可小些，也要好些。 所以不管大家是自住还是投资，不管是远郊还是市中心，我都认为应该优先买2015年以后的第四代商品房，或者2005年以后的第三代商品房。 除非因为学区房的特殊原因，否则没必要去买2000年以后的第二代商品房和2000年以前的第一代商品房。 记住这是个资源充裕的时代，只有好东西才能受到追捧。 07 最后是给大家几个产品选择上的建议： 1、相信市场主流审美。那些好卖又涨的快的房子，就是明眼人一眼能看出来的好房子。如果当年开盘有摇号，好房子就是那些会被摇到前30%的人选走的房子。 2、楼市产品创新的主线是，小区配套高端化，户型设计小型化，装修电器科技化。大部分情况下，新一代产品是碾压上一代的。选房子不要去对抗趋势，要顺应这个时代的需求。 3、要注意各个维度的平衡。地段区位要配得上小区配套，小区配套要对得起户型装修。千万不要出现家里像欧洲，小区像拉美，马路上像非洲这样的错配。 4、再过个几年大家会慢慢发现，那些依靠所谓的创新送面积弥补瑕疵，依靠大众口味变化价值重估，依靠营销套路包装概念的楼盘，拉长看最终会跑不过大势。因为房子最终是用来住的，而每个人对住的更好的渴望是永恒的。 最后祝大家都能买到称心如意的好房子。 |
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