一个值得思考的问题：上海还有78%的房子没电梯，好房标准过时了？

在展开今天的正文前，我有几个数据想给大家看看。

在上海，有780万套房，约3万+个小区，其中：

60%的房子是一房+两房

78%的房子是6层以下没有电梯

26%的房子没有卫生间和独立厨房

15%的房子房龄超过30年

……

看完这个数据后，你肯定不免发出一声感叹「这不说的都是老破小吗？上海是没有好房子了吗？」

那么在这样的环境下，我想反问大家：

「什么样的房子才算好房子？买房子需要看哪几方面？应该用什么标准去选房子呢？」

今天，我给大家来讲讲我的看法：什么才叫好房子？怎么去选好房子？

1

四代同堂：从30平1房到120平4房！

上海房子的进化史有多强？

上海的房子，我们可以先根据时间来分，大致可以分为「四代」。

第一代，老公房以及老大楼。基础型公房，出生在2000年及以前。

这类房子，主要是30-80平的一房两房。得益于造得早，所以大家随处可见它们的身影，核心地段也不例外。

老公房优势在于，地段好、得房率高、面积紧凑、总价低。但与之相对的，因为年代已久，所以也存在着绿化环境差、停车紧张、没有电梯等问题。

95-05年的老大楼，是香港开发商做出来的东西。

一般是3梯8户、5梯12户的塔楼，南北不通，朝向是东西南北都有。

以上两种，从居住属性上，算不上是好房子。房龄太老，各种设计已经落伍了。

不过，从需求属性上却另有说法。往下看，我们在第二趴会进行分析。

第二代，商品房1.0。初级进化式板楼，诞生于2000-2005年间。

这类商品房，基本上是东西宽、南北窄，南北通透的板楼。

比第一代的老破小和老大楼新许多，同时在辅助设施上也开始支棱起来了。

封闭式小区，带花园绿化，同时也有电梯、车库、门禁等齐全的设备。

第三代，商品房2.0。上海造房巅峰时刻，诞生于2005-2015年间。

第三代产品，是目前上海比较多的次新房类型。

100平的两房、140平的三房是主流户型，且普遍都有精装修。

 

到了2015年，是上海造房子的高光时刻。

很多小区都开始有了人车分流、可视对讲等使用设计，直接拉高好房子的标准。

第四代，商品房3.0。功能进化，2015年后的次新房。

2015年后，房价越来越贵，房子也越做越小。

于是，功能性新房诞生了。90平三房、120平四房陆续出世，满足了很多买房客在价格和户型上的需求。

所以，大家买房的时候，千万记得多看一眼建成年代。

哪一年建好的，决定了这个房子的上限在哪里。

2

各取所需：

从不同需求出发，「好房子」各有千秋

讲完了上海房型不同年代的进化史，我们再挖深一点：从买房人的需求角度切入。

其实我们买房子，除了看房子本身的品质，更重要的是结合这几个方面来看：配套（学区、交通、商业等）、保值增值、居住体验、价值认同。

毕竟房子只是用来住的，但生活需求是必不可免的。

就像我们之前提到的三元理论，买房人需结合自己对房产、预算、个性三个需求来选。

1、第 1 代住宅，优点是「地段好、配套全、有学区」，缺点是「房龄老、户型不佳、缺乏自住属性」。

第一代住宅就是我们前面说的老破小、老大楼。

这代住宅主要解决的是居住困难的问题，原先老式里弄连厨房厕所都是共用，但公房的诞生使人们有了私密的空间。

选择这类住宅的买房客，很多都是对地段属性比较看重的，这些房子基本都位于市中心。再加上一个好学区，是尤为吸引人的，孩子上学也十分方便。

因为其价格不高，门槛低，流通性也很不错。买来挂户口的还可以租出去，租售比高，投资回报也较高。

拿大宁地区来举例，比如老破小里的战斗机，宁和小区，1室1厅490万。对口一梯队闸北实验，又加装电梯，美化家园，越来越适合居住。

2、第2、3代住宅，优点是「外立面好看、质量好、房型大、有电梯、自住属性强」，缺点是「贵」。

随着人们生活水平的提高，第2、3代住宅也展现了什么叫「品质为王」。

首先，从外立面上就很不一样，干挂石材横空出世，历久弥新。居住体验更加好，注重舒适感，增值保值功能强，居住体验和价值认同高。

比如坐落在大宁的宝华现代城，07年的房子，如今还是质量坚挺。当时开价就已经高达1万，如今在三价取低的形势下依然房价不减。

还有，有着「绿金公寓」及「法式叠墅」的组合大宁金茂府，周边商业综合体齐全，教育资源也很成熟，对口大宁国际小学+风华初。

学区+居住+交通+增值保值+价值认同属性全都有。

就像我之前说的，第三代是上海造房子的巅峰，品质有保障。从质量上来说，第三代的质量是天花板。

但与此同时，一分价钱一分货，贵也是真的。

3、第 4 代住宅，优点是「房子新、户型更合理、功能性强」，缺点是「品质一般」。

符合不同需求的客群，覆盖面广，房子虽小些。但户型种类多，有95平小三房，也有158平大三房。

功能性更强，满足感提高。

不过，值得注意的是，2017年之后因为ZC压得紧，很多开发商都开始偷工减料。所以，第4代住宅在装修上，相比之前的房子会粗陋不少。

此外，房子的迭代还在不断更新，科技住宅也在各地频现。

比如朗诗，有新风系统，要是空气不好，不用开窗就能通风。还有恒温恒湿技术，使房间四季如春。还有开发商提及，未来的碳中和功能也将融入其中。

所以，房型的迭代永远是未完持续……

4、第5代住宅，则是「未来的住宅」。

如今，元宇宙的发展映射了与现实世界交互的虚拟世界，很多人通过科技手段也能打造理想之家。

比如AI发展，说不定哪天，你戴上眼罩，通过感官刺激，眼前就能出现一个家了。

这谁又知道呢？敬请期待吧。

有人说「上海不缺房子，但缺好房子。」

但我认为，其实每一代房子都有自己的优劣势。只要满足自我的需求，那就是好房子。