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(一）预售房款的概念 预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。相应地，销售房款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售房款和销售房款均包括银行发放的按揭贷款。 对所售房屋未竣工前收取的预售房款，房地产企业应开具商品房预售款发票。对在竣工后收取的销售房款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。 (二）预售房款的管理 房地产企业在对预售房款进行管理时，应注意做到以下两点： 收取房款前，必须签订商品房销售（预售）合同，不能收取无合同房款。 设立“销售台账”，在签订合同和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款过程信息。 (三）预售房款的会计处理 虽然预售房款和销售房款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售房款和销售房款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入记录的完整性。 “预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的预售房款，销售过程中收取的其他款项,不管属于什么性质以及税务上如何处理，都不通过此科目核算。该科目按照项目、分期、业态、楼栋、房号的不同等设置明细科目。 “预收账款”科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款；借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。 房地产企业在进行账务处理时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各种与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。 【例】河北诚信房地产公司9月30日从销售定金转入预售款88万元，另外收取房屋预售款800万元。该项目于10月竣工，河北诚信房地产公司当月结转收入888万元。河北诚信房地产公司根据有关原始凭证，作账务处理如下： (1)销售定金转入时。 借：预收账款——销售定金880000 贷：预收账款——销售房款880000 (2)收取预售款时。 借：银行存款8000000 贷：预收账款——销售房款8000000 预缴增值税额=(880000+8000000)÷（1+11%）×3%=330000(元） 借：应交税费——预交增值税330000 贷：银行存款330000 (3)竣工交付时。 应计提增值税销项税额=8880000÷（1+11%）×ll%=88000(元） 借：预收账款8880000 贷：主营业务收入8000000 应交税费——应交增值税（销项税额）880000 |
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