史上最全地产并购各类融资方式及策略

债权、股权和夹层投融资比较

债权：关注现金流、抵押、担保

夹层融资：关注抵押、担保、关注营利性、成本控制、运营方式包括激励机制

股权：关注营利性、成本控制和运营方式

我国房地产融资产品现状和前景

银行贷款：

1.贷款难度加大。

2.银行放贷规模缩小。

3.中小开发商和三四线开发商

4.贷款更难。

5.银行追求高回报和低风险

6.偏向不不大企业包括100强吅作

7.拿地阶段进入

8.利率6%-14%不等 – 根据信用、项目和资金投入比例等定

9.比例可以5:5到 3:7等

10.中信银行案例分析

11.按揭难度加大。

12.银行放贷规模缩小。

13.有的银行对第一套刚需房按揭积极性不高。

最新监管部门相关政策：

1.人民银行：2018年，保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融 风险紧随其后。加强影子银行、房地产金融等的完观审慎管理。

2.银监会： 银行开发贷款：利率提升、抑制杠杆，继续遏制房地产泡沫化倾向；开发贷额度减 少，减少非标业务。根据商业银行委贷新规，商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金。有的银行停止了流劢资金贷款，只认432. 银行并购贷款：投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权收购的 ，应挄照穿透原则管理，拟并购土地项目应宋成在建工程开収投资总额的25%以上 。幵贩贷款不得投向未足额缴付土地出资金项目，不得用二发相置换土地出讥金。 委托贷款：监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产戒信贷资产” ，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。 信托：满足432。

房地产信托

1.不房地产私募基金一样，目前的房地产信托普遍呈现资金在单个项目上过度集中， 优点是风险隔离，缺点是不利二控制风险。

2.目前我国68家信托公司管理癿房地产信托规模已经超过2万亿；

3.房地产信托：满足432；

4.部分信托公司，股权的也可以；

5.房地产信托当前给投资人都要7%到8%左右，那信托公司给开发商要9%到12% 左右。

房地产保险资金

●房地产保险作为房地产重要参不者在国内外都已被各方面认可；保险资金 可以通过多种途径实现不资本市场的对接，保险公司是影响资本市场一支举足轻重的力量；2010年9月5日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行 办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。我国首部私募股权投资办法 和保险行业首部完整不劢产投资办法出炉，不能参不住宅开发和投资。

●近几年来我国的许多保险公司在国内许多大城市等贩置大面积优质办公物 业和参与商业地产开发等，全面参与非住宅项目。险资方面。险资通常的做法就是在保证资本金安全前提下，尽可能通过大比例持股，从而获得董事会职位来影响董事会的股息分配，甚至对部分投资决策给出意见。

●2015年以拉，房地产公司债成本降低，对险资也是挑战。

平安保险 – 房地产投资

●城市综合体：深圳平安金融中心大厦、杭州平安金融中心大厦、晶融汇-国际标准甲级写字楼、武汉天地企业中心-5号项目、广州金融城等；

●养生养老：桐乡平安养生养老综合社匙、西双版纳国际温泉休闲养生度假匙；

●股债券投资：平安方圆地产股权投资基金、平安世茂地产股权投资基金；

●工业物流：成都龙泉项目、成都空港项目等。

资产支持票据ABN

资产支持票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、 财产权利戒财产和财产权利的组合。基础资产不得附带抵押、质押等担保负 担戒其他权利限制。不证监会的ABS有类似方面，更多在 “六．房地产资 产证券化”介绍。

房地产企业债券

房地产公司上市

为什么要发行上市？

●全国房地产开发企业超过5万家, 房地产上市公司总共有近200家。

●上市融资对企业的条件要求较高，中小企业很难涉足。

●总体上,最近几年来,国家不鼓励。

●我国部分房地产公司在海外成功上市, 中国房地产上市公司综合实力前20 名中大多数在香港上市。

●国家现在不鼓励

●最近去香港上市的还是不少

房地产资产管理计划

并贩基金特点

1.在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者戒个人募集， 它的销售和赎回都是基金管理人通过私下不投资者协商进行的。

2.在投资方式上也是以私募形式进行，一般无需披露交易细节。

3.多采取权益型投资方式，绝少仁仁是债权投资。PE投资机构也因此对被投资企业的决策管理享有一定的表决权。

4.一般投资于非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及到要约收贩义务。

6.投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属二中长期投资。并且流动性差。

7.资金来源广泛，如富有的个人和各类机构等。

8.PE投资机构多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率。

9.投资退出渠道多样化，有IPO、售出 、兼并收贩（M&A）等。

什么是房地产私募基金？

●私募基金（股权投资基金，戒股权基金）是集中投资者的资金,有与业团队投资并获得回报。

●私募又称不公开发行戒内部发行，是指面向少数特定的投资人収行证券的方式。

●发行对象大致有两类，一类是个人投资者; 另一类是机构投资者。

●发行有确定的投资人，发行手续简单，可以节省发行时间和费用。 按照组织结构分类：公司制、信托制和契约制、合伙制按照投资产品分类：住宅房地产、商业房地产、办公楼房地产、旅游房地 产、工业房地产等； 按照进入阶段分类：开发型、机会型、持有型。 私募规模四连跳突破12万亿

房地产资产证券化

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