 推进农民相对集中居住工作是改善本市农民生活居住条件和农村面貌，解决村庄散、小、乱等突出问题的重要举措。这是上海实施乡村振兴战略的优先议题，要让乡村成为现代化国际大都市的亮点和美丽上海的底色。按照中央精神，结合上海实际，市政府发布《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（沪府规〔2019〕21号）（以下简称“21号文”）。 该意见已于5月5日起实施，2016年4月20日市政府印发的《关于促进本市农民向城镇集中居住的若干意见》（沪府〔2016〕39号）（以下简称“39号文”）同时废止。为了便于各位了解21号文有哪些新变化，小编对政策变化做了梳理，大家一起来讨论学习：  一、基本条款比较 1.政策目标 39号文 21号文 鼓励引导农民进城进镇居住，改善农民居住和生活条件，切实提高本市城乡发展一体化水平。 鼓励和引导农民相对集中居住，节约集约土地资源，切实改善农民生活居住条件和乡村风貌，不断增强农民群众的获得感、幸福感、安全感。 2.基本原则 39号文 21号文 1.坚持以人为本，实现共享发展。 2.坚持规划先行，稳步实施。 3.坚持政策稳定，提高各方积极性。 4.坚持因地制宜，发挥农民主体作用。 1.坚持以人为本。 2.加大支持力度。在农民集中居住规划空间和土地指标落实、市与区资金支持和项目融资等方面，加强政策聚焦。 3.落实主体责任。注重市、区统筹，落实各涉农区主体责任，建立完善工作机制，强化对区级工作的督促考核，形成市、区共同推进农民相对集中居住的合力。 4.尊重农民意愿。 3.工作目标 39号文 21号文 到“十三五”末，力争使本市重点区域农民进城进镇集中居住规模有明显提高，农村分散居住状况有明显改善。 到2022年，约5万户农民实现相对集中居住。 4.重点区域及对象 39号文 21号文 重点聚焦实际居住在“三高”沿线、生态敏感地区、环境整治地区以及纯农地区，优先推进纯农地区10户以下自然村农民的集中居住。 高速公路、高铁、高压线沿线，生态敏感区，环境综合整治区，以及规划农村居民点范围外的分散居住户。 5.支持政策适用条件 相比于39号文，在支持农民进城进镇集中居住的基础上，21号文增加了对“农村平移集中居住”的差异化支持政策。集中居住项目需满足以下条件： 39号文 21号文 进城镇 集中居住 农村平移 集中居住 1.集中居住区位于城镇且用地为国有建设用地； 2.节地型住宅（节地比例达到50%或容积率达到1.6以上）。 安置房型充分考虑农民生活习惯和居住偏好，合理制定房型标准。 原则上，项目总的宅基地用地规模节地率不得少于25%。 二、支持政策比较 1.规划和土地支持政策 相比39号文，21号文增加了规划相关支持政策。 39号文 21号文 进城镇 集中居住 农村平移 集中居住 在现规划集中建设区内，优先保障农民集中居住社区的用地需求。 1.对已规划的集中居住项目地块，经论证后可适度提高容积率，涉及容积率调整的项目，可按照简易程序办理。 2.在优先利用规划新增住宅用地的基础上，允许各涉农区适度调整规划建设用地结构，可将原规划商办用地调整为农民集中居住项目用地，容积率可不变。 3.允许各涉农区通过规划调整，适当增加开发边界范围，将镇区周边集体建设用地定向用于建设农民集中居住安置房。 1.在规划布局中，优先考虑平移集中居住点用地。 2. 郊野单元（村庄）规划明确的村庄用地范围调整（宅基地归并平移等），允许通过永久基本农田布局优化予以落地。 实施宅基地总量控制，运用增减挂钩政策落实农民集中居住地块的土地指标，土地指标归还周期从3年延长至5年。 延长增减挂钩周期至5年，用于农民集中居住安置项目的土地周转指标由市级保障。 安置房项目参照动迁安置房用地方式，取得商品住宅用地。 安置地块可采取定向方式出让，土地出让价款可分期缴纳。 涉及跨村的平移集中居住点可采取土地产权调换或者经济补偿方式操作。 2. 财税支持政策 （1）市级土地出让金返补 39号文 21号文 利用本市城乡建设用地增减挂钩政策的农民集中居住项目所涉节余建设用地，对土地出让价格高于每亩400万元的，市级土地出让金按照每亩400万元为基数计算返补；对土地出让价格低于每亩400万元的，市级土地出让金同样按照每亩400万元为基数计算返补。 对于“进城镇集中居住”，按照本市城乡建设用地增减挂钩政策的农民进城镇集中居住项目所涉节余建设用地，市级土地出让收入按照每亩400万元的基数计算返补。 （2）其他资金支持政策 39号文 21号文 进城镇 集中居住 农村平移 集中居住 市级补贴资金可用于农民集中居住项目的配套设施建设和贷款贴息等，由区县包干使用。采取定额补贴。崇明县、金山区和奉贤区20万元/户，其他区12万元/户。 1.市级财政资金补贴。采取定额补贴，补贴资金可用于项目配套设施建设和贷款贴息等，由各涉农区统筹使用。 2.相关税费。对进城镇集中居住分配的农民安置房，纳入各涉农区区属征收安置房建设计划，可享受和征收安置房一样的税费减免政策。 安置房型充分考虑农民生活习惯和居住偏好，合理制定房型标准。 1.基础设施配套补贴。市、区财政对规划确定的平移集中居住点基础设施配套项目进行补贴，资金由市、区共同承担。其中，市级财政根据市级推进机构批复的农民平移集中居住项目实施方案确定的总规模和市政府确定的标准，给予项目补贴。 2.减量化节地补贴。对市级推进机构批复的农民平移集中居住项目，宅基地拆旧面积核减建新面积后，减量部分按照市政府确定的标准给予资金补贴。 （3）市级补贴资金预拨 39号文 21号文 项目实施方案获得批复后，即拨付市级补贴资金总额的50%；项目竣工验收后，拨付剩余补贴资金的50%。 项目实施方案获得批复后，即拨付市级财政资金补贴和市级土地出让金返补总额的80%；项目竣工验收后，拨付剩余20%的市级财政资金补贴；土地出让完成后，拨付剩余20%的市级土地出让金返补。 3.降低集中居住成本 21号文增加了统筹安排涉农建设资金和项目、支持农民相对集中居住项目融资和建设等条款。 39号文 21号文 1.水电气配套工程收费优惠。参照市动迁安置房配套工程收费标准执行。 1.水电气等配套工程收费优惠。按照动迁安置房配套工程收费标准执行。 2.统筹安排涉农建设资金和项目。优先安排和整合市、区两级涉农建设资金，统筹实施“四好农村路”、河道整治、生活污水、村庄改造等基础设施建设和环境整治项目，纳入当年项目安排，相关市级资金政策予以支持。 3.支持农民相对集中居住项目融资和建设。 三、建房要求 1.安置面积和建房标准 在39号文的基础上，21号文进一步对安置面积和建房标准进行了规范。 39号文 21号文 进城镇 集中居住 农村平移 集中居住 安置房面积上限不得突破《上海市农村村民住房建设管理办法》规定的上限标准，即4人及4人以下户的宅基地总面积控制在150-180平方米以内，其中，建筑占地面积控制在80- 90平方米以内； 不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积； 6人户的宅基地总面积控制在160-200平方米以内，其中，建筑占地面积控制在90-100平方米以内； 不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。 按照4人及4人以下户建筑面积不超过180平方米，人口超过4人的，可按照每人20平方米标准增加； 允许各涉农区结合实际，确定安置房套型面积，但实物安置面积最多不得超过规定上限20平方米。 安置房型充分考虑农民生活习惯和居住偏好，合理制定房型标准。 宅基地面积按照5人及5人以下户不超过140平方米、6人及6人以上户不超过160平方米执行； 房屋建筑占地面积按照5人及5人以下户不超过90平方米、6人及6人以上户不超过100平方米执行； 农村村民建房檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米，层数不得超过3层，并取消农业辅房。 原则上，项目总的宅基地用地规模节地率不得少于25%。 2.村民建房管理规范 21号文同时对村民建房管理过程中的规划管控、宅基地审批管理、分类建房、村民自治等做了规定，其明确要坚持“一户一宅”，具有宅基地资格权的农户可申请使用宅基地。宅基地资格权按照本地区“农业户籍+农村集体经济组织成员”进行确定。 差异化建房管理措施比较如下： 39号文 21号文 1.严格控制规划确定为撤并村范围内的个人建房。 2.对规划确定为保留村范围内的个人建房，原则上鼓励农民向城镇集中居住。 3.对规划确定为保护村范围的个人建房，可在原址上按规定翻建或有条件扩建。 1.位于规划农村居民点范围内的农户，允许实行翻建、改建。 2.位于规划农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或到规划确定的农民集中居住点实施平移集中建房。 3.对符合分户条件的农户，采取多种方式保障其居住权。 4.对无宅基地资格权的非农户翻建、改建住房作出必要限定，采取进城镇集中居住或者货币补偿方式引导其退出宅基地。 除此之外，对于实施农村平移集中居住的，21号文明确要加强居住点建房风貌管控。 四、工作机制 21号文加强了对工作机制的设计，明确将实施目标责任考核监督机制。 39号文 21号文 成立市级推进农民集中居住工作领导小组，由分管市领导任组长。领导小组办公室设在市住房城乡建设管理委，作为农民集中居住工作的市级推进机构。市农委、市规划国土资源局、市发展改革委、市财政局、市人力资源社会保障局、市交通委等相关部门为领导小组成员单位。 1.增加市绿化市容局、市水务局、市地方金融监管局等部门作为市级推进机构成员单位。 2.建立农民相对集中居住项目实施方案“一口受理、并联审批、一次下达”的审批流程。 3.各涉农区主要领导为推进本区农民相对集中居住的第一责任人。 4.各涉农区土地减量化腾出的空间，要优先保障农民进城镇集中居住项目。 5.各涉农区要充分利用商品住房配建、大型居住区区属房源，作为农民集中居住安置用房。 实施目标责任考核监督。将推进农民相对集中居住工作纳入乡村振兴年度目标责任制考核和涉农区领导干部绩效考核，建立农民相对集中居住常态化督查机制并与土地利用审批挂钩。  |
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