你所不了解的“三产房”知识在这里！

                                作者：文鳐地产律师团队

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1. 何为三产用地？

2. 何为三产房？它是不是小产权房？它和拆迁安置房、商品房有什么区别？

上一期，我们给大家分析了房地产开发企业与村集体几类合作方式的利弊，文中也简单介绍了三产用地的由来，今天将为大家分享三产房的相关知识：

什么是三产用地？

“三产用地”，百度百科是这样解释的:政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

从上面可以得知，三产用地，其性质是集体土地，该土地只能发展第三产业，即广义上的服务业，如储运业、通信业、餐饮业、科学、教育、文化、卫生等行业。

依据《中华人民共和国土地管理法》，我国的土地实行社会主义公有制，即一是全民所有制土地；二是劳动群众集体所有制土地。

集体土地有两大方面，包括耕地在内的农用地，以及集体建设用地。其中，农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

在集体所有制土地中有一类特殊经营性建设用地称为自留产业用地，俗称“三产用地”。该类特殊土地形式的出现系因社会发展和城市化进程的推进，在政策规定下，农村集体经济组织经依法批准取得的商业、旅游以及文体娱乐的集体或国有划拨经营性建设用地。其权利人通常为村民委员会或村民小组等集体经济组织。该类第三产留用地一般无使用年限。

《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》第十八条规定：因征地需要安置的，除按法律规定支付安置补助费外，市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地三产用地、实物补助或自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。在符合本市土地利用总体规划、城乡规划的基础上，由征地机构、用地单位与被征地农村集体经济组织村集体就具体的方式进行协商，并报市人民政府批准后实施，相关费用纳入征地成本。（一）安排产业用地三产用地。按被征地农村集体经济组织村集体在册农业人口人均不超过40平方米标准安排产业用地三产用地。产业用地三产用地上的房屋拆迁、青苗及地上附着物补偿（含管线迁移）、农转用、“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）费用由市财政核定和支付。

第十九条规定：产业用地三产用地土地性质分为集体和国有两种。产业用地三产用地须依法完成农用地转用报批和供地手续后方可使用。国有土地性质的产业用地三产用地，可以采取划拨或协议出让的方式供地。具体办法另行制定。

国有农、林、牧、渔场等单位安排产业用地三产用地的标准和供地方式，可参照执行。

南宁市改革过去三产用地只能单一安排集体土地的做法，依据农民的申请，允许通过划拨或协议出让的方式安排国有土地性质的三产用地，并根据安置的需要，可将产业留用地确定为商业、商住、仓储等用途。在符合城乡规划的前提下，南宁市三产用地可以用于发展第二、三产业，或以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业 。

同时明确规定如再次征地时涉及该产业留用地，可按现行办法补偿，也可按批准用途进行评估补偿。但由于涉及安置问题以及剩余土地无法进行置换的问题，农民大多数并未要求按批准用途进行评估补偿，而普遍要求以置换地的方式进行补偿。

简言之，三产用地的产生系因政府对集体土地进行征收后，除了给农民支付安置补助费之外，农民失去了长期以来增加生活收入来源的基础——土地，为了使农民快速适应农村向城市化进程发展，保证失地农民的生产生活条件，经过村集体申请，通过预留集体用地或划拨国有土地方式给予农民用于第三产业的土地。

小产权房VS拆迁安置房VS三产房

什么是小产权房？

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。相对于具有产权证的房屋而言，小产权指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

所以，我们通常意义上所说的小产权房，就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

当然，小产权房还包括其他类型，比如限制销售的小产权房：即在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

又比如军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”

还有部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

回到通常意义上所说的小产权房，根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房,更不会有房产证，建设在宅基地上的房屋只能在村集体成员中进行交易，不予许上市交易。而如果不是宅基地上建造的房屋，或超过了规划范围内的高度建设的房屋，甚至属于违章建筑，面临强拆的风险。

然而小产权房转正一直是一个网上热议的话题。近日，深圳市规划国土委在官方微信发布消息称，为有效解决产业发展空间不足、公共服务设施短板等城市发展突出问题，深圳修订出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》征求意见稿，对于产业类和公共配套类两类历史违建，补缴50%地价可转正。

产业类和公共配套类均系农村城市化发展进程中存在的问题，但涉及公共利益，因此深圳对此并未进行一刀切，进而有效解决区域产业、公共设施配套的短板，有效节约社会资源，但住宅类历史违建，政府仍将严厉打击违法建设和非法销售行为。

对于深圳的管理办法，其实不难看出，对于住宅类小产权房，仍将是政府重点打击的违章建筑，是绝对不允许交易的。

什么是拆迁安置房？

一般国家征收集体土地后需要对集体土地上合法的住宅房屋进行拆迁，根据不同情况，对房屋被拆迁人实行以下四种方式之一予以补偿安置：

（一）被拆迁住宅房屋位于有条件回建安置小区公寓房的区域，实行政府指导价货币补偿安置，被拆迁人可以按规定申请购买政府统建的安置小区公寓房，或由农村集体经济组织自建安置小区公寓房。该类情况可采取以下方式建设安置小区公寓房：

1.政府统一建设安置小区公寓房，再进行安置。

2.农村集体经济组织使用房屋拆迁补偿款等款项自建安置小区公寓房。

3.引入社会资金采用合作开发方式建设安置小区公寓房。由农村集体经济组织向政府申请办理安置小区用地的国有划拨手续，在政府相关部门确定拆迁安置地块的规划控制技术指标后，由农村集体经济组织向政府申请补办协议出让手续，补交土地出让金。合作开发的具体事宜，由所在农村集体经济组织与开发建设单位协商。（该类划拨用地较容易与三产用地混淆）。

4.利用社会资金采用“建设-移交”模式开发建设安置小区公寓房。政府通过招投标方式将安置小区公寓房项目的融资、建设等特许权转让给投资方，由投资方负责项目开发建设。项目建设完工后，投资方将安置小区公寓房移交给政府。例如：开发商在竞拍地块后需要在原地起建安置房。

（二）实行产权调换方式安置。即市区范围现有用于安置的拆迁安置小区公寓房的，被拆迁人可向申请按被拆迁建筑面积调换人均不超过60平方米建筑面积的拆迁安置小区公寓房，调换后余下的被拆迁房屋建筑面积，另行认定处理。其中用于产权调换的拆迁安置公寓房一般系划拨土地上建设，如果属于出让土地上建设的，被拆迁人应按有关规定补缴土地出让金。

（三）符合相关条件的，实行评估价补偿安置。

（四）距市区较远的，不具备建设安置小区公寓房的条件，实行重置价补偿安置，并按规定安排回建宅基地。

以上所谈到的房屋我们称之为拆迁安置房，我们可以将上述常见的拆迁安置房归类为两种：

一种是回建房，即在集体土地上由村里统一规划建房，安置时按本集体经济组织内的成员人口分配住房面积。这种房屋只供农业人口解决居住问题，土地性质是集体土地宅基地性质，在当前的法律规定下不允许上市交易。

另一种是动迁房（包括原地动迁或异地动迁），由于城市建设规模的扩大，一些城市的近郊乡村变为城中村，征地拆迁后农民成了失地农民，农业人口将转为城镇户口，这种情况下的安置房无论是由谁建设，其土地性质通常是政府划拔用地建房，这种房屋性质是不完全产权的房屋，一般5年内不准上市交易，5年后交易时需补缴土地出让金。具体需根据当地限制性政策。

什么是三产房？

三产房，即在给农村集体组织预留的用于发展第三产业的集体或经申请划拨的国有经营性建设用地上建造的物业。因此，第三产业留用地建设项目经过相关部门审批备案通过，属合法开发，并取得“国有建设用地批准书”或“集体建设用地批准书”、“建设工程规划许可证”、“集体不动产权证”等批准材料。

但其是否就意味着可以进行经营性土地开发并进行房地产开发销售的等行为呢？答案是否定的！

前文已经就该类土地性质进行了阐述，其性质就决定了它不能直接进入土地市场，不能直接用于经营性房地产开发。仅可以通过出租地块（且出租期限受法律限制不能超过20年）或以土地投资入股与企业合建开发创办企业、商场、市场等，其目的在于保障失地村民生产生活问题。

我们关注近年来，在征地拆迁工作中，南宁市各城区政府积极为被征地农民引进投资项目，全力支持被征地农民转变生产生活方式，使得当地农民收入显著提高，生活环境全面改善。例如为了解决被征地农民的后顾之忧，高新区在开展征地拆迁工作的同时，在科园大道附近为村民预留了足够的三产用地。

2008年，为了更好地解决被征地农民的生活出路问题，体现对农民发展产业用地的支持，高新区在支付950万的征地补偿款的基础上，将大岭村第一经联社投资兴建的科德农贸市场列入高新区、南宁市的为民办实事项目，多渠道地为该项目筹措资金达1200万元，使市场得以顺利建成使用，每年给农民产生250万元的直接租金收入。同时，高新区为了解决失地农民的就业问题，从产业规划入手，充分利用国家、自治区及南宁市的各项优惠政策，要求驻地企业在用工时优先考虑当地村民，并对符合条件的企业给予资金和税收方面的优惠。并且，还为回建安置的农民做好规划和水、电等基础设施建设，办理养老保险，解决失地农民的后顾之忧。

但若是以项目开发协议代替土地出让合同、单位或个人以各种方式非法转让、买卖土地、未经批准以划拨土地联营、联建或自行进行经营性土地开发进行房地产开发销售的等行为，非但没有将村民的生产生活引导到正当、合法的道路上，还滋生了大量的法律风险，并且严重地破坏了原有的国有土地出让市场的秩序，行政机关必将进行严厉查处。

因此，法律允许在该类土地上的建造相关用于发展第三产业的物业，该类物业不能办理普通商品房产权证。但不能在这类土地上进行经营性地产开发，开发经营性地产无法办理预售许可证，是绝对不允许上市销售的。

以上我们分别介绍了小产权房、拆迁安置房、三产房相关概念，三者之间的区别其实并不难理解。简单来说：

小产权房属于在集体用地上进行开发的房产，属于违章建筑；

拆迁安置房是村民的合法住宅因征地被拆迁后进行住房补偿安置的房屋，对应的是房屋拆迁的补偿，划拨地块上建的安置房经补交土地出让金，可以上市交易；

三产房是因为属于农民所有的集体土地被征收后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋，三产用地对应的是土地征收的补偿，因地块性质不能进行经营性房地产开发，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。

通过上述分析，相信大家对于三产房已经有一定的了解和初步的认识，那么南宁市目前三产用地开发都有哪些模式？开发类型包括哪几类？我们将在下期给大家进行分析。