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【摘 要】房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目投资决策的重要依据，而经济评价分析是房地产项目可行性研究的重要组成部分，但要进行系统准确的经济评价分析，须等到项目方案确定、开发计划编制完成后才能进行。本文结合作者实际工作经验，总结归纳在项目前期投资阶段，简要估算项目财务指标的一些方法及经验指标。通过分析，可以发现在实践工作中，只要掌握到项目前期投资阶段的基本估算方法及经验数据指标，就可以事半功倍，短时间内迅速判断出项目财务指标是否可行，作为是否深入同合作伙伴商谈项目合作的参考依据，从而避免花较长时间判断分析项目可行性。 本文结合成都市××项目为例，对实践工作中总结出的一套项目前期阶段投资估算的方法及经验指标进行分析，作为房地产业界同行参考。项目基本信息如下：位于成都二环路内侧，二类居住用地，项目占地55亩，容积率4.5，建筑密度≤25%，绿化率≥30%，航空限高100米，兼容商业不超过20%，该项目在某项目公司名下，土地取得成本5.5亿元，拟以股权转让方式转让，转让总价8.5亿元。 一、经济技术指标分析 项目投资分析的第一步是分析本项目主要经济技术指标，包括项目总建筑面积、地上计容建筑面积（包括住宅面积、商业面积、物管用房面积等）、地下建筑面积、停车位数量、小区户数等。实践工作中，笔者一般将项目经济技术指标归纳为。 计容面积（即地上建筑面积）：根据项目净用地和容积率指标推导而出，即计容面积=55×4.5×666.67=165000.00平米； 商业面积：由于前期投资阶段，如还未获取项目用地红线图，也未对项目进行现场踏勘，可按经验值对项目商业配比进行估算（通常情况下，如不修建大型集中式商业，仅修建社区性商业，一般商业配比比例较难达到10%以上）。一般而言，一层社区商业配比仅能达到项目计容面积4%-6%左右，本项目暂按两层商业配比估算（实践中一般可修局部修3-4层，由于尚处前期分析阶段，可不作深入分析考虑），预计商业配比达到8%，共计13200.00平米。 物管用房：根据《成都市规划技术管理规定》（2008）规定，本项目须按总建筑面积3‰配建物业管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，规划或国土部门可能会要求配建社区服务中心、公厕等，具体情况须依据项目《规划设计条件通知书》规定而定； 住宅面积：地上建筑面积扣除商业面积和物管用房以及其他公建配套面积，本项目住宅面积151176.84平米。目前，成都市对住宅项目一般有90/70政策要求，因此，本项目户型面积按平均90平米/户计，故小区总户数约1680户。 地下车位及地下建筑面积：根据成都市相关规定，二环内住宅停车位须按每100平米配比0.7个车位，商业按每100平米配比0.5个车位。因此，本项目须配比地下停车位1124个（部分地区可能同意地面配比部分停车位，并计入停车位配比指标）。根据实践经验，地下停车位建筑面积一般在35平米～40平米/个，前期投资估算阶段一般按38平米/个估算，故本项目地下建筑面积为42721.04平米。一般来说，在项目前期预判阶段，未考虑地下人防面积，而是视为直接缴纳人防异地建设费。 通过上述分析，本项目主要的经济技术指标均逐一分析得出。当然实践工作中，有可能还会涉及到以下指标，如：一是住宅项目可能会分高层电梯、多层洋房和别墅等产品，具体要视容积率指标判断；二是可能会修建医院、学校和代建公共绿地等，这些也应作为公建配套设施进行指标分析。三是可能要求配建廉租房或经济适用房，这些指标也应予以体现；四是要综合判断项目航空限高、容积率指标和建筑密度等指标是否配比。如某项目容积率4.5，限高65米，建筑密度20%。项目建筑层数=容积率÷建筑密度=22.5层，而限高65米，通常层高3米计，项目允许修建层数仅21层，再考虑底层商业层高一般要达到3.6米以上和女儿墙等因素，实际修建层高仅能按20层考虑，故项目实际仅能达到容积率4.0（20×20%）。其他指标的具体分析就不在此一一列举。 二、项目销售收入分析 分析项目销售收入主要是确定项目物业销售售价。在前期估算阶段，物业销售价格通常采取市场比较法确定。在采取市场比较法确定项目物业售价时，一是要对本项目周边在售楼盘（或二手房）进行现场询价；二是应查询各楼盘当地房管局的备案价，并再结合当前市场趋势进行预判。一般而言，在房市较好时，可在综合考虑现场询价和备案价的基础上，考虑一定的销售预期，在周边楼盘基础上将本项目物业销售均价上浮5%～10%左右。根据调研及实际情况预判，本项目住宅销售均价预估10000元/平米，1层商业销售均价为35000元/平米，2层社区商业销售均价20000元/平米，地下停车位按12万/个。由于地下停车位销售较慢，且考虑到人防和部分位置较差的地位出售较为困难，一般地下停车位按50-80%比例销售（因本项目地处成都二环内，通常住宅车位按70%计算销售收入，商业车位不计销售）。本项目销售收入总计196366万元。 三、项目开发成本分析 不同房地产企业建立的投资测算模型虽有一定差别，但在测算项目开发成本时，通常都包括以下几项成本：前期费用，土地成本、建安成本、配套设施成本、期间费用和其他成本及费用等几大项。 1.前期费用 前期费用主要包含三通一平费、报建费、设计费、图审费、招标代理费、地勘费等。项目场地平整、打围等三通一平费用须视项目具体情况而定，一般而言政府公开拍卖土地所发生的三通一平费均较少；项目报建费主要指政府收取的城市基础设施配套费、人防异地建设费、新建房屋白蚁防治费、散装水泥基金、异地绿化建设费等（目前成都市按220元/平米收取）；项目设计费主要包括方案设计、施工图设计、景观设计、装饰装修设计等，普通高层住宅项目的设计费一般在50元/平米（其中方案设计10元/平米，施工图设计20元/平米，景观设计10元/平米，装饰装修设计5元/平米）。地勘费在实际工作中一般按地勘点位和深度收取，前期估算阶段通常按10-15元/平米估算。此外，其他图审费、检测费、招标代理费通常按10元/平米估算。因此，在成都地区住宅房地产开发的前期费用一般要达到280～300元/平米。 2.土地成本 土地成本是房地产项目中投入较大的一项成本。如通过招拍挂方式拿地，国土部门应开具全额的土地成本票据。但以招拍挂方式拿地时，在前期估算阶段，除土地直接成本以外，还应考虑须缴纳3%的土地交易契税和土地交易服务费用。但如以股权收购方式获取土地，则应注意有票据部分的土地成本金额（主要考虑土地溢价对土地增值税清算的影响）。本项目以8.5亿元转让项目公司股权（楼面地价约5152元/平米），但其土地票据成本为5.5亿元，土地溢价3亿元，这部分土地溢价款是不能计入土地增值税的清算，在计算项目土地增值税时应予以剔除。 3.建安成本 由于容积率4.5，如按建筑密度25%铺满其基底面积，本项目住宅产品平均楼层为18层，但如扣除社区商业所占用的基底面积，住宅部分的建筑密度可能仅能达到15%左右，住宅层数须修建33层。根据笔者的实践经验值，18层至33层普通住宅地上建安成本约1600～1800元/平米，社区底商由于层高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及桩基工程、基坑支护、土方工程、人防工程、防水工程、顶板覆土等，其造价一般是2800～3000元/平米，相对来说，地下室2-3层经济性会比1层要好一些。当然，别墅、多层、小高层、超高层和写字楼等建筑的建安成本同普通高层住宅又有着较大的差别，需具体估算。 4.室外总平绿化及道路管网成本 主要包括小区安防工程、管网工程、道路景观工程、以及散水以外的水电气建设费和规划要求的公建配套工程等。散水以外的水电气建设费一般由经营性单位自行施工，并向开发商收取，目前成都地区收取标准在每户10000万元左右。小区安防、管网及道路景观工程（通常称室外总平部分）等造价成本按实铺面积估算。本项目室外总平实铺面积27500万米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外总平建设成本通常在300-400元/平米，故本项目室外总平建设成本约需963万元。 5.项目期间费用 项目期间费用主要包括管理费、营销费和财务费等三项费用。 项目管理费包括工资、社保福利、办公费、业务招待费等费用。根据实践工作经验，主城区房地产开发项目的管理费一般占销售收入1-2%（旅游地产项目可能要达到3%以上），项目管理费也可按照年度管理费支出情况进行估算。如本项目占地55亩，开发周期约3年，约需管理人员25人左右，如按人均年管理费支出30万（含人员工资、社保福利和办公费支出等），每年管理费支出约750万元，三年管理费支出预计2250万元，考虑到项目后期办产权等情况，管理费可调整为2500万元。 项目营销费包括营销策划、销售代理、广告推广、售楼部和样板房装修建设等费用。通常住宅项目的营销费占项目销售收入的2-4%。主城区刚需项目的营销费用占销售收入约2.5%左右，旅游地产以及郊区项目营销费占比可能达到4%。 财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。在房地产项目前期估算阶段一般仅作静态分析，分析方法如下：首先根据土地成本及前期费用估算项目启动资金，再根据企业自有资金确定融资金额。由于本项目股权转让总价85000万元，加上前期费用以及部分管理费用、资金成本支付等，项目启动资金需95000万元。本项目计容面积165000万平米，考虑本项目处于成都市二环路内，属典型刚需项目，按年均去化量8～10万平米（月均销售80～110套）估算，预计项目整体销售周期1.5-2年。按房地产企业正常开发速度，本项目可实现拿地后10个月开盘（目前市场上速度较快企业可达到4-6个月开盘），预计项目开盘后1.5年内可全部偿还完毕股东投入或银行借款。因此，预计项目启动资金占用整体占用期限约1.5年，利率按10%/年估算。实践工作中，如股东投入资金利率较高，可待项目取得“四证”后向银行申请开发贷款，从而利用开发贷款尽快偿还股东投入资金，以降低项目财务费用。当然，在进行详细可行性研究分析阶段时，须进一步结合项目开发计划、销售计划、投融资节点等详细编制项目现金流量和筹资融资情况而对财务费进行动态分析。 6.其他成本和费用 除上述列举的几项成本和费用以外，一般同不房地产企业还会归纳出如下几项成本和费用： 不可预见费：主要指建设期可能发生的风险因素（如人工材料调差等）而导致的建设费用增加的费用。房地产投资估算阶段，不可预见费通常工程成本的3%左右估算。 监理费：指支付的工程监理公司的费用。通常在10元/平米左右。 前期物管费：指支付给物业管理公司的开办费、弥补物管公司亏损的费用以及竣工交房后空置房支付的物管费等，一般取值为10～15元/平米。 产权及公维基金：主要包括房屋竣工测绘、综合验收以及办理国土证、房屋产权证等发生的费用，以及开发商须缴纳的住房专项维修基金。目前，成都市规定普通住宅开发商须缴纳38.5元/平米的住房专项维修基金。项目测绘、验收以及办理产权证等费用预计在12元/平米，两项通常按50元/平米估算。 四、项目缴纳的税金分析 住宅房地产项目开发涉及的税种包括营业税及附加、土地增值税和企业所得税，此外土地使用税、房产税等通常进入管理费用科目。按照经验值估算，三项税在项目销售收入的占比达到10-15%，如土地成本过低，甚至有超过15%的可能。下面，简要阐述三项税分析方式： 1.营业税及附加 是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种，营业税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金等，营业税金及附加不能计入房地产开发成本，一般按销售收入5.65%缴纳。 2.土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。土地增值税实行过程预征，项目结案清算。在这里重点讨论前期投资估算阶段土地增值税的计算方式。 土地增值税的计算按“清算与预征谁大取谁”的原则进行，即按项目开发完后进行土地增值税清算和按政策预征取值进行比较，取最大值作为土地增值税取值。因普通住宅增值额未超过20%可免征土地增值税，故应将住宅部分和商业部分按建筑面积分摊进行计算。需注意的是清算税收时，进入项目土地成本的只能是土地票据成本（本项目进入增值清算的土地成本为5.5亿元）。对于土地增值税预征比例，各地方税务机关均有正式文件规定。成都地区普通住宅土地增值税按1%预征，商业和车位按2.5%预征。本项目土地增值税计算及比较情况。 3.企业所得税 企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产开发企业所得税的税率按25%征收。 在实践工作中，在项目详细可行性研究阶段，可考虑部分税收策划因素进一步分析判断土地增值税和企业所得税，从而进一步判断项目可行性。因房地产企业税收策划较复杂，这里就不详细论述。 五、项目收益分析 项目收益分析主要包括项目净利润、投资利润率、销售利润率、启动资金年回报率、财务净现值、自有资金内部收益率等指标分析。根据上述分析，本项目，预计销售收入196366万元，项目开发成本161548万元，应缴税金27813万元，项目净利润7005万元，投资利润率4.34%，销售利润率3.57%，启动资金年回报率14.90%，财务指标一般。但由于本项目未考虑税收筹划因素，且商业未配比到20%，故项目开发价值尚有挖掘空间，故可对本项目进行深入论证分析，并同合作方深入谈判商务条件。 六、结束语 房地产前期投资估算阶段主要是作静态投资分析，未考虑现金流的动态过程和资金贴现等因素，因此暂时还难以计算项目净现值和内部收益率等指标。但是，如果投资分析人员充分利用好上述投资估算方法，项目投资分析估算结果仍然可达到较高的准确度，从而可在短时间内迅速判断出项目财务指标是否可行，是否深入同合作伙伴商谈项目合作条件，进而避免花较长时间判断分析项目可行性。当然，在项目进入详细可行性研究阶段，还应充分结合项目规划设计条件、宗地线红图、地形图等全面分析项目设计方案，编制项目销售及开发计划，准确编制项目现金流量和筹资融资安排，进而深入分析项目财务净现值和内部收益率等指标，以进一步判断项目经济可行性。 参考文献 [1]王建红.《房地产投资分析》[M].电子工业出版社.2007 [2]《成都市规划技术管理规定》（2008版）[M] [3]尹雅琴，劳志民.《房地产投资项目经济评价实际操作中存在的问题研究》[J].现代商业.2012（14） [4]赵杰，李媛.《房地产投资风险分析》[J].合作经济与科技.2011（12） [5]朱永权，何康康.《房地产项目的经济评价分析》[J].宁波工程学校学报.2008（1） [6]任长能.《浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题》[J].工程经济.2004（1） |
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