 前言 今天，我们来继续聊聊哏都天津。 初到一个城市，亦或是初次想要了解一个城市，首先要对这个城市有个基本的区域认知，特别是多听一些土著讲城市里的故事。 天津来过很多次，每次驻足三五天都会给我留下蛮不错的印象。天津有水环绕，很多景观围水而建，给人一种很舒服的感觉；另外天津是北方地区除了首都北京以外的第二大城市，经济早年发展比较牛，虽然近年来不容乐观，但是“瘦死的骆驼毕竟比马大”，城市的整体界面感放到现在众多北方城市中来比较依旧不容小觑。 为了加深理解，这里再强调一下天津的行政区域划分：市区六区+环城四区+郊区6区，总共为16个区。 说到这，还是很有必要放一张天津区位图的：  1 被放弃的三个区 米北此次天津调研为期5天，主编团队驱车从市内六区和平、河西、南开、河北、红桥、河东区，到环城四区西青、北辰、津南、东丽区，最后再到热门的几个郊区武清、静海和滨海新区。 在有限的时间里，我们做了最优化选择的调研路线，也因此放弃了几个远郊区，比如：蓟县、宁河以及宝坻。 或许，看到这里，很多不了解天津的粉丝要问了，为何放掉这三个区的调研呢？ 下面来说具体原因： 蓟县：位于天津最北部，'早知有盘山，何必下江南'该是当区最深刻的印象了。该区也是哏都人民比较喜欢去农家乐游玩的地方。但是经济发展相对比较落后，区域内的城市界面感不强，除非当地居民刚需自住，本地改善或者是外地房产投资皆不推荐。 宁河县：位于天津东北部，北与宝坻紧邻，东边挨着滨海新区。也是享有天然的自然资源为主。仅在天津十六区当中，算是最不知名的一个区域，必然是略过了。 最后来说宝坻：宝坻在区位上被上面提到的两个区域（蓟县和宁河）夹在了中间。宝坻近几年，因为京津新城的名声，也因为大学城，更因为3条高铁的修建，成为了北漂落户天津的热门区域之一。 论其原因，还是因为区域价格低，目前在售项目价格在1万出头，说起来，与笔者两年前来看房时价格相差不多。因此，有人说宝坻是天津的价值洼地。 笔者看来却未必，毕竟真正的价值是需要有全面的配套和稳定的发展及人口的数量及质量来综合决定的。本就是天津的远郊区，单单靠个别原因论之为价值洼地，未免有些牵强。 宝坻虽然热门，目前在售楼盘也数量不少，也有开盘火爆的神盘比如新城悅隽风华，并且各大知名开发商都在此区占有一席。如果您依旧感兴趣，后台给我们留言，那么下次调研我们会重点展开。 2 重点调研的城六区 天津市内六区虽然都属于主城区，但各区的城市界面感截然不同。 不论是与天津土著闲谈中还是实地调研中，得出的结论就是天津城六区并不都代表繁华、富贵和教育资源优势。甚至在土著的眼里，城六区也是有着与生俱来的区别感。 天津市六区分为上三区和平、河西、南开区；下三区分为河北、红桥、河东区。 在与一名土著交谈中，他调侃的提到，“就拿找对象这件事来说，早年城六区的是不愿意找城外的；上三区的也是不太愿意找下三区的，如今还稍微好一些了。”虽然是调侃，却也无形中暴露了天津城六区的区别。 有句哏都老话是这样说的“穷河东富河西，砸锅卖铁红桥区，南开美乱河北，漂亮女孩和平追”。 用现在的理解就是：上三区和平优、河西富、南开美；下三区河东穷、河北乱、红桥破。 下面我们把六区分开来聊一聊，你就会更加理解这句话背后的意义了。 和平区：无论是过去还是现在繁华程度和房价都位居市内六区之首，该区聚集了很多豪宅项目，比如保利大都会天汇系列、金德园、翰林公馆、赛顿中心、都会轩等等，均价都高达六万左右，甚至更高；这里还聚集了很多高素质人口，曾经似乎生活在该区就是雍容华贵的身份象征，也会为身份证是120101而骄傲。 如今的和平区拥有高端的住宅；良好的医疗配套；顶尖的教育资源，市五所中有2所；优质的商业配套；舒适的休闲环境。。。 现在的和平区，我们看到的是这样的街景：   河西区：是天津市政府所在的区域，因该原因河西区的整体人文气息更凸显，近些年来又发展出了新梅江富人区，梅江的房价整体较高，地区均价在3万以上，个别高端楼盘价格更是在4-5万之间，并且多为改善型大户型。 不过新梅江的发展，的确给人焕然一新的视觉冲击。   南开区：在很多外地人的印象中，会想当然的认为南开区教育资源最优质，这还是归结于该区拥有“南开大学”的原因。但是南开大学绝对不能代表全区的情况，只能算是锦上添加的成分。 说到这，我们要普及一下天津市五所重点高中的情况，这也就是很多家长关注的“市五所”。其中只有南开中学位于南开区；另外四所分别是和平和河西各占两所，和平的天津一中和天津耀华中学，河西的实验中学和新华中学。 所以南开的地位，其实一直属于在追赶和平及河西的发展步伐。随着华苑和时代奥城等居住区的落成，南开的宜居指数大大提升，生活环境大大改善。水上片区、天拖、崇德园、南翠屏更是成为了南开富人区和优质居住品质的代表。另外，鼓楼街区的中交海河公馆和格调系列均价也都在5万以上。  注：南开天拖片区实泽园  注：南开华苑片区 篇幅有限，简单概述下三区： 河北：景色优美，大家熟悉的天津之眼摩天轮、意大利风情街就在此区。很多新楼盘的入市，使得区域界面感越来越好了。但是教育资源上就略显匮乏，目前能拿出来说一说的也只有全天津排名第六的“育婴里小学”，但初中高中就没有可圈可点的了。该区域内对口育婴里小学的几个次新盘，比如仁恒河滨花园二手房价格也都在5万左右了。如此高的价格还真不如直接冲进上三区。 河东：过去河东区在土著印象中比较混乱，有很多社交场所。虽然时隔多年，社会治理有所变化，但是区域发展没有特色产业，所以区域存在感不强。 红桥：“落后”似乎成为了区域标签，土著更是不太感冒。他们告诉我是因为历史原因，米北在这里欢迎大家留言吐吐虹桥的槽。 当出租车司机得知我们是想在天津调研买房，直接就说“那你来下三区干嘛呀？直接上三区不就得了”。 很明显，下三区的发展整体不如上三区，而且差得不是一个档次。 3 发展不均的环城四区 市区的发展也无形中影响着环城四区的发展水平，毕竟近朱者赤近墨者黑。 环城四区的西青，东丽，北辰，津南当中，区位最优势的当属西青区，因为西青区与上三区的和平、南开、河西都接壤。这样的区位优势，更好的承接了上三区发展的各种外溢。 西青区最早发展起来名声在外的当属中北镇，被天津规划为西部新城的核心区；还有政府所在地杨柳青镇、天津南站附近的张家窝镇、精武镇、大学城，这些区域也都发展的比较好。 特别是在调研过程中，张家窝给我留下了很深刻的印象，社会山项目售价在2万左右，是张家窝很有特点的地标性的楼盘，不仅分为多期开发，而且还有自己的五星级国际酒店和温泉酒店，还有完善的商业综合体以及出小区就到的张家窝中学。即便是远离市区，却也感觉生活上足够便利。唯一的缺憾就是医疗配套的空白了。  注：社会山南苑社区环境 津南区比较好的区域是咸水沽和海教园区，特别值得一提的是海教园的教育优势，不仅有9年一贯制的南开学校分校，最牛的地方在于，津南海教园的孩子可以考市内六区的高中。这在其他环城三区和郊区是绝不可能的。 正因为区域人文、教育的双优势，也体现在了海教园的房价上。津南的其他区域价格大多在1-1.5万之间，但目前海教园在售项目鲁能泰山7号、仁恒海和院、龙湖天宸原著等都在2万以上的价格，而且个别项目需要锁资十万排卡选房。 东丽区在售项目落差很大，比如万科民和巷，周边医疗、交通、配套都较完善，所以价格在2.3万左右；但是另外一个东丽湖区位的天骥筑璟因为位置较偏僻价格仅为一万出头。整个东丽区交通令人堪忧，即便是已经开业了三年多的欢乐谷也并没有通地铁，又如何吸引游客带动当区的经济贡献呢？ 整体来说，东丽区地广人稀，小区入住率低，规划的产业园和游乐园区很多都荒废在那，给人一种心寒的感觉。另外，与市区交通的不便成为了东丽区的最大硬伤。 北辰，也是一个被广大北漂占据的区域，距离北京和距离天津城区距离上都比较近。但是北辰有太多曾经的化工厂用地，所以对这个区域笔者还是保留观点的。 环城四区，给了人们更好的居住环境和更加低廉的门槛价格，但是在综合配套上始终是不能与市内六区相提并论的。 4 郊区中最值得关注的区域 区域好与不好，不用听房产销售的介绍，最好的直观判断就是算一算夜晚入住楼盘灯盏的数量。 因为，人们都是用脚来投票的，入住率就是最直观准确的数据。 这次调研，米北特意在夜幕降临以后对各郊区实地考察。得到的结果是，在郊区当中，最有人缘的当属“武清区”。  注：夜晚的武清商业配套  注：晚上九点多佛罗伦萨出来的道路上还在堵车 注：放眼放去入住率极高的小区 武清目前发展好的板块有杨村一中板块和佛罗伦萨板块。杨村一中板块以优质教育闻名，杨村一中的高考升学率在天津全市看来也是遥遥领先的，因此也吸引了很多北漂为了孩子的教育而落户此区。另外，佛罗伦萨板块不仅有武清高铁站还有发展成熟完善的商业综合配套，满足了生活在此区域人们的生活需求，因而成为活跃的区域。 整个武清，用两个形容词概括那就是活力+有人缘。 5 天津购房观点总结 不论你是何种购房需求，当然本地区域内刚需除外（因为有一些地缘性的因素），除此之外，天津买房，站好三个梯队： 1、首选城六区：和平区最贵、资源最优质；河西区性价比最高；南开区介于前两者之间。 2、资金实在紧张，够不上城六区，只能入环城四区的，首选西青区。 3、最后梯队，购入天津郊区的，首选武清区。 谨记，以上三点选房顺序，相信在天津购房时就会事半功倍。 阅读全文 |
|
|
来自： 潇潇雨ekg9m5f4 > 《地理一天津》
