 自然资源部不动产登记中心(法律事务中心) 孟 霏 问 题 甲公司依法取得某出让工业用地的土地使用权，后因实际使用需要，欲将该地块转为商业用地，该如何办理相关手续？ 解答 一、土地使用者应严格按照用途使用土地，一般不得改变用途 《土地管理法》规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，并明确土地使用者必须严格依照土地出让合同约定的用途使用土地，未经批准不得擅自改变土地用途。 同时，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）也规定，“供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任”。 本例中，土地出让时在土地使用合同中明确约定了其用途为工业用地，甲公司应按照该用途使用土地，不得擅自改变土地用途，否则将承担违约责任。 二、出让土地改变土地用途须经批准并履行法定程序 依照《城市房地产管理法》第17条的规定，出让土地改变用途既要取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，又要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金。 《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函〔2010〕104号）也做出了相同的规定。本例中，甲公司欲将工业用地的用途转为商业用地，须按照上述规定经出让方和规划管理部门同意，签订变更协议或重新签订出让协议，补缴出让金。 三、出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续 然而，签订变更协议或重新签订出让协议这两种变更土地用途的方式并非可以由土地使用权人任意选择的。《协议出让国有土地使用权规范》第8条规定，“《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外”。《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函〔2010〕104号）也明确“出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续”。 也就是说，在出让合同作出了不得以签订变更协议的方式变更土地用途的特殊约定，或符合法律、法规规定不得以签订变更协议的方式变更土地用途的规定情形的情况下，只能由出让方收回土地，并在变更土地用途后，以重新公开出让的方式出让土地。 所以，本例中还须以甲公司在取得该地块土地使用权时签订的《国有土地使用权出让合同》中，是否明确约定了土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权，以及是否属于法律、法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的情形为依据。若存在上述情形之一，则不得以签订土地使用权出让合同变更协议的方式改变土地用途，而应当由市、县人民政府收回土地使用权，对甲公司给予相应补偿后，依法重新公开出让。 |
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