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来源：四川省税务局 《税苑微课》由刘玉章老师主讲的“房地产开发经营全程财税处理与风险防控”系列课程，已经接近尾声，本周六安排的是《特殊疑难问题精解 之 政府和社会资本合作项目的财税处理》，欢迎穗友们加入学习，在此温馨提醒穗友们：面临税收改革的严峻形势，学习力永远都是竞争力！您认同吗？（学习咨询加微课助理微信<s15364519929>） 一、土地增值税申报表二（清算适用） 二、案例：转让旧房税费计算案例 案例1 小李于2017年8月10日将2010年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60万元，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？ 解析： 1、增值税：（100-60）÷（1 5%）×5%=1.905万 2、城建税及附加：1.905×（7% 3% 2%） =0.229万 3、印花税：100×0.05%=0.05万 4、土地增值税: 收入=不含增值税收入(100-1.905)=98.095万 扣除项目=发票所载金额（不扣减营业税）60×（1 7×5%） 购买时缴纳的契税2.4 转让环节税金（0.229 0.05）=83.679万 增值额=98.095-83.679=14.416万 增值率=14.416÷83.679×100%=17.23% 应纳税额=14.416×30%=4.325万 5、个人所得税： 应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.905) –财产原值及合理费用（60 2.4）-转让环节税金（0.229 0.05 4.325）=31.091万 应纳税额=31.091×20%=6.218万 假设评估价为110万元（不含增值税） 增值税：[110-60÷（1 5%）]×5%=2.643万 印花税、土地增值税、个人所得税计税依据均为110万元。 案例2 小李于2017年8月10日将2016年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60（不含税）万元，发票金额63万，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？ 解析： 1、增值税：［100÷（1 5%）-60］×5%=1.762万 2、城建税及附加：1.762×（7% 3% 2%） =0.211万 3、印花税：100×0.05%=0.05万 4、土地增值税: 收入=不含增值税收入(100-1.762)=98.238万 扣除项目=发票所载价税合计金额（60 3）×（1 5%） 购买时缴纳的契税2.4 转让环节税金（0.211 0.05）=68.811万 增值额=98.238-68.811=29.427万 增值率=29.427÷68.811×100%=42.76% 应纳税额=29.427×30%=8.828万 5、个人所得税： 应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.762) –财产原值及合理费用（60 3 2.4）-转让环节税金（0.211 0.05 8.828）=23.749万 应纳税额=23.749×20%=4.750万 假设评估价为110万元（不含增值税） 增值税：（110-60）×5%=2.5万 (申报价格与评估价格比对的问题？比如：纳税人申报价格100万元，系统评估价格为90万，如何确定计税价格?)。还原成不含税价与评估价格进行比较，采取熟高的原则确定，对于免税的直接进行评估。 案例3 甲企业2017年1月以3000万元出售一幢2000年购置的写字楼，账面原值500万元，累计折旧50万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时由于档案管理混乱，无法提供土地出让金的支付原始凭证等资料。甲企业委托资产评估公司评估，评估土地价值为1200万元，按照成本法对于写字楼进行评估，重置成本为1000万元，成新率60%，甲企业支付评估费10万元。请计算该企业转让写字楼应缴多少土地增值税？ 解析： 一、转让收入：3000÷(1＋5%)=2857.14（万元） 二、扣除项目： 1.取得土地使用权所支付的地价款：0（以票扣除） 2.写字楼评估价格（不含土地部分）：1000×60%=600（万元） 3.与转让房地产有关的税金：增值税142.86（不予扣除）、 城建税及附加17.14、印花税1.5（合同价） 4.支付评估费用10万元 扣除项目合计=600 0 18.64 10=628.64（万元） 三、增值额：2857.14-628.64=2228.5（万元） 四、增值率：2228.5÷628.84=354% 五、应纳土地增值税税额：2228.5×60%-628.64×35%=1117.08（万元） 三、企业所得税与土地增值税主要差异
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