保险资金投资养老地产的合规性研究（三）：投资养老地产的合规要求与结论

鉴于立法状态模糊不清，而养老地产属于不动产的范畴，我们根据现有法律法规对保险资金（以下或简称"险资"）投资不动产的相关规定，及"法无禁止皆自由"的原则，结合前文的投资现状与问题，总结出我国险资投资养老地产实操要点如下：

（一）保险机构开展不动产投资，需满足资质条件，不动产投资的形式以及用途应当符合保监会的规定

根据2010年9月5日保监会下发的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险机构的资质要求包括公司治理、投资能力、团队要求、最低偿付能力、最低净资产及近三年是否存在违规行为等。具体包括：建立完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；实行资产托管机制，资产运作规范透明；资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；保险公司投资股权或者不动产，不再要求上一会计年度盈利，上一会计年度净资产的基本要求均调整为1亿元人民币计算；偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；最近三年未发现重大违法违规行为等。

（二）保险公司投资不动产项目需委托进行开发建设

根据2012年7月16日，保监会下发的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，保险公司应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，直接参与一级开发建设，不得将保险资金挪作他用。

（三）险资介入不动产投资的基本方式包括债权、物权与股权

根据《投资不动产暂行办法》的有关规定，保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守《投资不动产暂行办法》的规定。

据此，总结险资进入地产行业的各方法如下：

1.以债权方式投资不动产

用债权投资的逻辑较为简单，值得一提的是2017年5月4日保监会发布了《关于保险资金投资政府和社会资本合作项目有关事项的通知》，明确保险资金可以通过基础设施投资计划的形式，向PPP项目公司提供融资。投资计划可以采取债权、股权、股债结合等可行方式，投资一个或一组合格的PPP项目。此外，若投资计划涉及一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、脱贫攻坚和河北雄安新区等符合国家发展战略的重大项目的，保监会将建立专门的业务受理及注册绿色通道。我们相信监管标准的完善将带给险资极大的参与热情，预计在政策持续利好的带动下，未来将会有越来越多的保险资金和社会资本参与PPP项目融资。

2.以物权方式投资不动产

2016年5月4日 保监会在印发的《保险公司资金投资信息披露准则第4号：大额未上市股权和大额不动产投资》中允许保险公司在境内外通过物权或持有项目公司股权的方式开展大额未上市股权投资和大额不动产投资。此处的大额不动产投资，是指直接投资境内不动产和以物权方式投资境外的单项不动产金额累计超过50亿元，或者以股权方式投资境外单项不动产，权益投资金额累计超过10亿元。

3.以持有项目公司股权方式投资不动产

保险公司可以通过用自设项目公司或入股地产公司已设的项目公司，通过项目公司直接持有不动产的方式完成不动产投资。实践中，以入股地产公司旗下的项目公司的形式完成投资的居多。

保险公司持有项目公司股权时，应注意被投资公司应是境内依法设立和注册登记，且是未上市的股份有限公司或有限责任公司。拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。同时，项目公司不得对外进行股权投资。保险公司还要规范项目公司名称，限定其经营范围，派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见。

此外，保险公司投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5％；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4％，两项合计不高于本公司上季末总资产的5％。直接投资股权的账面余额不超过本公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30％。

在保险公司持有项目公司股权的方式投资时还需经过评估。根据2017年9月28日保监会发布的《保险资金投资内部控制应用指引（第5号）（征求意见稿）的规定，保险机构投资不动产时，应收集与项目相关的基本资料，并对项目进行充分的评估。保险机构自用性不动产转换为投资性不动产的，应当符合投资性不动产的相关规定，并经过必要的授权和决策。保险资金直接投资股权，应当聘请有关专业机构，提供尽职调查、投资咨询及法律咨询等专业服务。

（四）险资投资的不动产的权证要求应清晰明确，但养老地产不受限制

保险资金投资的不动产也有相应权证要求。不动产应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。保险资金可以投资不动产包括：（1）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；（2）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；（3）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；（4）取得产权证或者他项权证的项目；（5）符合条件的政府土地储备项目。

而保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。且通过物权方式投资只能投资前述（3）-（4）的不动产资产；通过股权方式投资只能投资前述（1）-（4）的不动产资产，债权方式投资可以选择（1）-（5）的不动产资产。值得关注的是此处的规定对养老地产进行了豁免，投资养老不动产不受第十一条关于不动产权证齐全的相关限制。尽管如此，有关投资也必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

此外，保险资金投资不动产，除（5）政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当及时调整管理方式。

（五）保险公司投资股权和不动产应符合内部规范

保险公司在投资股权与不动产时，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目。

（六）保险公司投资不动产的资金要求

保险公司重大股权投资和购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非重大股权投资和非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。

（七）险资投资不动产5年内不可转让

保险资金投资不动产，需要合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。此处的例外原则为当保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。