房地产开发企业的融资方式较多，最常见的有银行融资、向股东个人融资、关联企业之间融资。近年来，随着国家对房地产行业的调控力度增加，银行融资难度越来越大，房地产企业为生存和发展，使得信托融资、银行委贷、权益性融资、民间融资、售后返租融资等融资方式逐渐常态化，成为常见的融资方式。 房地产企业的融资从渠道看通常有两大类，一类是债权性融资，一类是权益性融资。每大类里又可细分为许多小类，每小类融资方式涉税问题也不同。为便于理解，我们结合税法的规定，分类进行分析。 （一）金融机构融资 从融资角度来看，我国现阶段的金融机构主要包括两类，一类是银行金融机构，如专业性银行、商业银行；还有一类是非银行金融机构，主要有信托、基金、财务公司、小额信贷公司等。 房地产开发企业从金融机构获取的贷款所发生的利息支出，通常可以在土地增值税和企业所得税前扣除，但也要符合相关条件和要求，否则不予抵扣。 1、土地增值税处理 从金融机构获取贷款支付利息，在土地增值税扣除上需要注意以下方面： 一是利息不能高于商业银行的同类同期贷款利率，即中国人民银行规定的基准利率和浮动利率，否则不予抵扣； 二是超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息不允许扣除； 三是利息要能按转让房地产项目计算分摊，如果不能计算分摊，则在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能计算扣除。 主要税法依据，一是财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定： 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 二是财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第八条规定：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 三是国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（一）规定：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。以及第（二）款规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 2、企业所得税处理 金融机构贷款的利息支出，通常可以在企业所得税前予以抵扣。主要依据是是国家税务总局2011年第34号文《关于企业所得税若干问题的公告》。有关规定要求，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。同时要求提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。而金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。 同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 对于从银行金融机构贷款因逾期归还产生的银行罚息，以及借款时产生的融资顾问费、理财顾问费、资金托管费、资金账户管理费等费用，如果对应的银行贷款与企业生产经营有关，上述利息支出和合理费用原则上可以在企业所得税前扣除，但需要提供合法有效凭证。 3、金融机构融资票据 无论是土地增值税抵扣还是企业所得税抵扣，均要注意从金融机构贷款时取得的利息票据是否合法有效，比如从信托公司取得的信托收据，由于其未完全纳税，很多地方税局就不允许在土地增值税和企业所得税清算时抵扣，要求必须取得正式发票才可以。所以融资前需要了解当地税局的相关政策规定。 （二）非金融机构融资 从金融机构以外的单位或个人取得的融资，统称为非金融机构融资。非金融机构融资主要有关联企业借款、非关联企业借款、个人借款等几种形式。 1、土地增值税处理 房企从非金融机构获取贷款支付的利息，往往无法取得相应票据，或即使取得票据，由于非金融机构票据，在土地增值税清算时均不能扣除。依据为国税函[2010]220号第三条第（二）项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。” 2、企业所得税处理 房企从非金融机构获取贷款支付的利息，在企业所得税处理时需要注意以下风险： （1）关联企业间的借款利息 根据财税[2008]121号规定，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。（一）金融企业，为5︰1；（二）其他企业，为2︰1.按照121号文规定，房地产企业从关联方企业借款时，关联方企业的借款金额不得高于权益性投资金额的2倍，也就是说债务性投资高于权益性投资2倍以上金额的利息支出不得在企业所得税前抵扣。 其次，关联方企业之间的借款利息率水平需要符合同期中国人民银行公布的基准利率和允许上浮的利率之内，超出部分不予税前抵扣。主要依据是国税发2009年2号文规定，即关联企业之间的借款金额、利率、债权比、期限等需要符合独立交易原则。 「实战案例分析」 某地产集团注资成立一家房地产置业公司，注册资本金5000万，2010年，集团公司与置业公司签署借款合同，借款2亿元给置业公司用于开发项目，借款年息率与同期银行利息率一致，同为年息8%，借款期限3年。 3年后项目完成，在进行企业所得税清算时出现问题，大于注册资本2倍部分的借款，其超出部分利息不予在企业所得税前抵扣。 因此损失企业所得税：1亿×8%×3×25%=600万。 （2）非关联企业的借款利息 非关联企业的借款利息支出，在签订该借款合同当时，不高于本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率，可以在企业所得税前抵扣。 （3）个人借款的税务风险 房地产开发企业向个人借款（包括股东）的利息支出企业所得税前扣除，需要符合国税函[2009]777号文《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》的相关规定。 向个人借款归纳为以下三条： （一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为； （二）企业与个人之间签订了借款合同； （三）利息支出符合2011年第34号文规定，即不超过金融企业同期同类的贷款利率水平。 （4）非金融机构借款的利息票据 从非金融机构贷款特别要注意利息票据是否合法有效，实务操作中经常因无法取得合法有效利息凭证而不予抵扣。特别是向个人借款的利息支出，基本上没有合规票据，因此企业所得税不予抵扣，且存在代扣代缴个人所得税义务风险。 房地产权益性融资方式很多，例如股权转让、增资扩股，这两种方式仅涉及印花税、企业所得税，相对比较简单；另有如上市融资、私募融资等，对大部分中小房地产公司来说运用不多。 本文讨论一种既有股权又有债权性质的混合性投资业务，即此前业界一直称谓的“名股实债”。“名股实债”具有权益和债权双重特性，一般是信托公司以增资的方式进入目标公司，约定固定的回报并在期满后由目标公司原股东回购股权，或者，前期不收取固定回报，而在期满后由目标公司原股东溢价回购，其溢价部分即相当于投资期间的利息。 在2013年国税总局41号文即《国家税务总局 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（以下简称41号文）出台之前，房地产信托融资的扣除问题一直困扰房地产企业，特别是青地税发〔2012〕48号把房地产信托融资定义为一种有期限的股权投资，房地产企业以利息等名义支付给信托基金的成本不能在企业所得税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。例如2010年，中铁信托以信托资金向中南建设青岛中南世纪城房地产公司进行增资扩股，中南建设为此向中铁信托共支付股权收购溢价款13455 万元，在青岛被认为是股息而不是利息，不能在企业所得税前扣除。 41号文的出台，首先将符合条件的“名股实债”投资，称之为“混合性投资”，并首次明确了“混合性投资”业务的税务处理规则；其次，41号文回避利息与股息之争，而是将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，投资双方分别计入当期应纳税所得额；三是41号文明确了混合性投资业务需要达到五个条件： （一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息）； （二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金； （三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权； （四）投资企业不具有选举权和被选举权； （五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。 尽管41号文规范了混合性投资业务的税务处理，解决了“名股实债”投资业务中的企业所得税扣除问题，即对于投资期间收取或支付的利息和投资收回支付或付出的对价均按照债权投资方式进行税务处理。在投资期间，投资企业收取的固定利息或利润，计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业支付的固定利息或利润，确认利息支付并依法扣除。投资收回时，双方按回赎价与投资成本之间的差额确认为各自的债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额或作为债务重组损失扣除。 “名股实债”的模式主要是为了解决资金提供方的安全问题，是风控保障措施之一，因此，上述5个条件很难同时满足，特别是其中第三点和第四点是很难做到的，笔者与国税总局起草该文件的官员谈及此公告时，就直称此文有“逼良为娼”的感觉。为满足此文要求，当事双方往往会搞“阴阳合同”以满足形式上的要求。即使如何，实操中依然存在一些问题，需要加以关注和防范，以下例进行说明。 「实战案例分析」 2013年10月，某房地产企业通过招拍挂取得一宗地块开发住商综合体，由于未能取得开发贷，为保障项目及时开工，经与本地一信托投资公司商谈并签署混合性投资业务合同，信托公司同意增资扩股房地产企业，并按照41号文的五条规定，不参与房地产企业的经营开发业务等。信托公司向房地产公司增资2亿元，双方约定年化收益率为14%，每年定期支付，二年期满后，房地产企业以2.5亿元的对价赎回该项投资，同期银行同类的贷款利率为8%，企业所得税率为25%，营业税金及附加5.6%. （一）企业所得税扣除风险 根据41号文规定，对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）（以下简称34号文）第一条的规定，进行税前扣除。 34 号第一条规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，允许税前扣除的额度为不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额，并必须提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”。即34号文规定可以扣除的利息支出为根据银行同期同类贷款利率计算的部分。但实际情况是混合性投资业务的年化利率通常高于银行同期贷款利率，因此产生的税务风险是投资方收到的利息需要全额缴纳企业所得税，而被投资方支付的利息只能扣除根据银行贷款利率计算的金额，其余部分需要进行纳税调整。 双方的收入支出以及企业所得税计算如下： 1、信托公司方面 （1）利息收入：20000万×14%×2=5600万 （2）债务重组收入：25000万-20000万=5000万 （3）应纳企业所得税：（5600万+5000万）×25%=2650万 2、房地产公司方面 （1）允许税前抵扣的利息支出：20000万×8%×2=3200万 （2）债务重组损失：25000万-20000万=5000万 （3）税前抵扣合计：（3200万+5000万）×25%=2050万 两者税收差异：2650-2050=600（万元）。 （二）营业税风险 41号文规定是针对企业所得税处理的，但对营业税不适用。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定：“金融保险业，是指经营金融、保险的业务。金融，是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务。”以及根据《贷款是指将资金有偿贷与他人使用》（国税发[2002]9号）第三章第五条规定，以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称贷款业务。 因此，委托方将资金提供给他人获取投资收益的行为，应按“金融保险业”税目征收营业税。根据上述案例： 如果按照合同年化利率14%计算，信托公司应纳营业税： 20000万×14%×2×5.6%=313.6万 如果按照银行同期贷款利率8%计算，信托公司应纳营业税： 20000万×8%×2×5.6%=179.2万 信托公司多交营业税：313.6万-179.2万=134.4万。 统借统还融资是指“集团公司统一融资，所属企业申请使用”的一种融资办法，即集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算。 1、营业税处理 统借统还方式下，集团向下属企业拨付贷款资金时，如果集团收取所属企业的利息不高于向金融机构借款的利息，不征收营业税，否则将按贷款全额征收营业税。 税法依据，主要有两个，一是财税字[2000]7号文件 《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》的第一条规定：为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。“第二条规定：”统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 二是国税发[2002]13号文件《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》：“一、关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题 企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。” 「实战案例分析」 2013年初，某房地产集团统一向银行贷款3亿，贷款利息为年息8%，贷款完成后，集团公司与集团下属三家房地产企业签署统借统还合同，每家房地产公司拨付一亿，年息10%.2014年初，集团向银行支付利息费用2400万，收取下属三家房地产公司3000万。 分析：根据财税字[2000]7号文件规定：对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税；如果按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 因此，集团公司应纳： 营业税金及附加：3000万×5.6%=168万 企业所得税：（3000万-2400万-168万）×25%=108万 纳税合计：276万 同时，由于集团公司不具备融资业务资格，无法向下属企业提供利息发票，因此必须去税局代开票据，申报缴纳营业税，否则，下属企业支付的利息不可以在税前扣除。 2、企业所得税处理 根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十一条规定：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 实务操作中，统借统还的利息支付还需要注意以下事项： （1）按照上述文件的规定，全额在税前扣除，下属公司向集团公司拆借统借来的资金并支付利息，需要达到三个条件： 一是不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额以内的部分； 二是集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件； 三是统借统还符合统一借款的概念。 例如有董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、以及银行借款合同及利息结算单据等相关凭证。 （2）统借统还不受关联方的债资比例限制。关联方之间的统借统还虽从名义上看属于从关联方获得的需要偿还本金和支付利息予以补偿的融资方式，但从实质上看还是属于向金融机构的融资，并且没有被列入关联方间接债权性投资的范围。因此，统借统还不受财税[2008]121号文件关于关联方债资比例的限制。 （3）统借统还票据 如果统借统还符合不征收营业税的条件规定，那么就无需开具发票，只需凭利息收据、贷款合同及银行付息单据等资料即可在税前扣除。借款企业的扣除凭证主要是银行与统借人签订的统借统还协议、银行开具给统借人的合法单据的复印件等。 3、土地增值税处理 统借统还方式下，贷款企业支付的利息支出能否在土地增值税前扣除，颇有争议。根据现行法规规定，如国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（一）规定：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。以及第（二）款规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 从以上法规来看，由于统借统还由集团公司负责借款，金融机构相关凭据只能开给集团公司，贷款企业无法取得相关金融机构证明，因此统借统还贷款的利息只能按照财务费用中的利息支出可以计算扣除，但不能据实扣除。 但在实务操作中，部分地方税局是允许统借统还利息费用在土地增值税前据实扣除的，但要符合相关规定，如：不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额以内的部分；集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件；统借统还符合统一借款的概念，有董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、以及银行借款合同及利息结算单据等相关凭证。 主要法理在于根据《企业所得税法实施条例》第一十九条对债权性投资和权益性投资的范围进行了原则性地界定。根据该条规定，从关联方获得的债权性投资是指企业从关联方获得的需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有利息性质的方式予以补偿的融资。从获得方式上，债权性投资既包括直接从关联方获得的债权性投资，又包括间接从关联方接受的债权性投资。其中间接从关联方获得的债权性投资包括： （1）关联方通过无关联方第三方提供的债权性投资。 （2）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资。 （3）其他间接从关联方获得的具有债务实质的债权性投资。 从上述法规来看，统借统贷实质上应是属于企业向金融机构的贷款，不属于非金融机构融资。 例如，《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函[2009]47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。 由于目前尚无统一的税收政策规定，各地方税务局在实际操作中把握的尺度也不太一样，在实务操作中，需要慎重处理。 文|智慧源 李明俊 |
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