|
√ 面对苛刻的限制条件应如何规划产品，才能取得最佳拿地策略？ √ 高溢价项目都是在哪些方面发力，锻造高品质？ √ 网红项目如何凸显亮点，实现开盘热销？ 金盘内参收录400多个地产行业开发“绝密”档案，从多角度分析项目开发、设计过程，旨在为开发商及设计师提供思路和启示。 从业者最关注之痛点、时下最热门之问题，都能在金盘内参找到答案。 今天为大家带来3个金盘内参专题档案，从规划理念、创新设计、落地实景均超越领先，分析档案以简明清晰的方式，充分展现出了项目的卓越之处。
1 突破高低配布局，创新别墅有天有地 广州保利半岛 保利半岛位于广州自贸区南沙核心城市区，生态环境优越。项目在复杂的限制条件下，采用点式布局，化劣为优，既获得最大化利用景观资源的效果，又保证了采光与私密性等方面，加上创新六叠户型以出色的功能性极大提升产品价值，项目整体表现出可观的溢价能力。 突破式高低配布局：严苛限制条件下的规划排布，需要与常规开发思路不同的破局方式 常规项目高低配布局： 劣势①：两地块空间被割裂，高低区域分隔，相互独立 劣势②：纵向视野受阻 保利半岛突破性点式布局： 优势①：充分利用四周景观资源，高低区混合，有机融合 优势②：连贯无遮挡视线通廊 规划限制条件解读： 地块自东西方向往中间有比较复杂的限高要求，分别为15米、40米和60米。在不大的地块条件下，有诸多的限高要求，并且用地地块范围很小，共有8个微地块组成，每个地块都要满足各自的退界，对地块的完整使用造成了很大的困难。 一、因地制宜，化劣为优，提升规划品质 多限制条件下，标新立异、突破常规的设计模式 营造一个具有公益性和经营性双重互动的居住、商业与环境空间 ▼360°全景视野高层+叠墅村落+独享社区公园+原生态河景 ▼多方案比较，在各种点式结合低层的方案中对比，求证出最优方案 ▼360°观景+专属景观视线规划
经过调整，最终定案的规划，商品房高层为6栋，每一栋除了360°无遮挡外，在各自主视线方向都有可观赏的优质主景观。 ▼城市会客厅 沿街商业生活服务轴，为整个社区提供独享服务。 西侧南北贯通的骑楼商业与景观公园联系起来，形成独具特色的城市会客区。
▼小社区，大规划，巧管理
总共8个地块中，有5栋人才公寓。 公寓的区位集中在西北、西南两角布置。 但在管理上并没有独立地块设计，而是用“就近集中”的原则设置，结合住宅地块进行少量嵌入。 8个地块中7个地块以中间南北道路作为主要车流回家路径。
规划亮点总结：在复杂规划条件的限制之下，最终得出一个点式高层，户户观景，低层组团的布局。形成分块成组，相得益彰的有机空间规划方案。把基地的不利和苛刻条件，化劣势为优势，创造了一个难得的规划经典案例。 二、匠心独具的骑楼商业界面 巧用规划原则，单层合理节地 创新立面设计，多层次观感 ▼商业规划推导
利用首层骑楼通道宽度不小于5米，骑楼及以上裙楼部分（不超过3层含3层）不需退让道路红线的规定，给住宅可建用地留出最大范围。同时，引出了一个设计“单层骑楼”的话题。 ▼商业立面推导
三、创新六叠户型 项目团队用架空手法实现下叠有院、上叠有天、院落入户——通过错落相叠的上下空间组合，实现既有挑空空间，又有宽厅可能的上下6面宽4房户型。 叠墅产品巧妙的利用了当地规划条件及户型结构，使土地使用效率以与垂直空间等复合功能得到极大的提高，释放了户型上下垂直空间的独立功能，最终实现了较低的建筑面积就可以拥有大尺度的阳台、露台、空中庭园等空间。 ▼标准层一层平面图
改造亮点 1.各户均有入户庭院赠送； 2.架空层面积赠送。 ▼标准层二层平面图
改造亮点 1.赠送南向大阳台； 2.赠送北向露台。 ▼A3户型(B1,1,5,6,7层)
▼A3户型亮点
A3户型亮点解读：5.5米层高地下室宽敞明亮，不会有地下空间的压抑感。一层架空空间纵深，通过家具布置和绿化设计，可打造为富有生活气息的玄关门厅。业主私人电梯直达客厅，尊享尊贵。卧室大面宽落地窗，宽敞阳台设计，展现开阔的视野景致。 ▼整体视角
四、创意反推立面 由户型平面反推外立面，功能与观感的完美融合。 从功能体块——初模——精模，逐步推敲，优化调整，力求呈现极致立面观感。 ▼北立面推导 体块推导： 由户型平面反推开窗门洞位置 加门窗，优化调整门窗尺寸位置
造型推导： 落架空飘檐无封顶，可附赠顶层面积 细化横竖向立面肌理，通过横竖向的划分进一步强化体块关系 附材质、加立面细节
▼材质及细节
设计细节：楼梯间竖向铝板线条的运用加强立面的整体性，通过横竖向的划分进一步强化体块关系。 材质效果：轻质化镂空飘檐，整体上主要运用玻璃及铝板。 ▼叠墅北立面效果
▼叠墅立面效果展示
（保利·半岛大区及示范区完整内容详见金盘内参档案） ▼项目实景
项目信息 项目地址：广州市南沙区滨水大道 开发商：保利发展 建筑设计：上海霍普建筑设计事务所股份有限公司 用地面积：96088平方米 建筑面积：286114平方米 2 上海融信世纪江湾
在上海的城市发展进程中，杨浦区北侧的新江湾城已然成为炙手可热的新潜力区。世纪江湾项目位于复旦大学江湾校区与江湾公园以北，深厚的文化底蕴与丰沛景观成为项目最大的资源优势。项目从规划布局、立面设计、户型设计方面，均充分发挥其人文与景观优势。
一、观景极致化的规划布局： ▼功能分析
项目整体规划为22栋住宅，两面环绕江景，南侧毗邻湿地公园。地块南侧布局联排别墅，以充分利用南向最佳景观面，建筑高度由南往北递增，最北侧布局8F多层住宅。 ▼建筑间距
别墅楼间距12.3米，洋房楼间距约24-25米，满足了必须的日照时长、通风、采光、隔音等要求，让住户享受惬意舒适的居住生活。 ▼景观分析
整体规划形成中央园林大空间，东西贯通入口景观加强秩序感，多层住宅间利用充足的楼间距打造组团景观。此外，别墅间亦形成节点广场与里弄景观，整体上形成空间开敞而有节奏的景观体系。 ▼整体规划鸟瞰图
二、人文轻奢立面 文化底蕴与周边水网是世纪江湾的周边文脉的核心，项目从立面的角度对文脉所指向的传统空间偏好进行回应——这是一种内向型与外向性的矛盾和谐：士大夫们既偏爱用高墙封闭空间，又热衷于为自己营造一个小世界。
框架母题：立面使用大量框架——区分出不同的居住单元，承担“院墙”的功能：圈定某一层级的空间，暗示界限，从而建立起私属的领域感。
内外框景：框架还可以通过嵌套（大块玻璃面与转角窗）如实地反映室内与室外的交互关系——成为观测外界的“取景框”，与向外界展示自己的“橱窗框”。
细节推敲：在人视尺度上对细节的推敲，近景与特写距离的精致度，是立面设计中的重要一环。 两公分的线脚、几毫米的金属折板……小尺度的细节提升了立面的挺括度，使得靠近建筑与使用建筑的人们的视觉感受得到提升。以高档建筑材料和工艺，彰显项目品质感。 ▼联排立面图
▼洋房立面图
三、高品质人文别墅空间 ▼联排别墅布局分析
别墅布局在充分考虑观景视野的同时，注重保证私密性。
无遮挡景观面 13.6m。 套型面积160㎡，院落面积64.7㎡，院落率40.5%。
交通空间高度集约，释放功能空间，并达到100%空间南北通透效果。
四、水景镜亭景观，丰富的空间变化体验 世纪江湾通过花木繁盛的小区绿植与南侧的江湾公园相呼应，沿着东西向的小区主入口流线依次设置水景镜亭、片墙庭院、树廊等景观，多重的门庭与景观序列在短时间内提供丰富的空间变化体验。
供人停留的景观桥、休憩的镜亭……能与人产生互动的公共空间将一部分客厅的功能释放到了小区的层面，不仅放大了这部分功能的面积，更为居民提供了发生活动、拉近邻里关系的场景。
▼项目实景
（融信世纪江湾大区及示范区完整内容详见金盘内参档案） 项目地址：上海市杨浦区国帆路与国权北路交会处 开发商：融信中国 建筑设计：上海骏地建筑设计事务所股份有限公司 用地面积：39805.8平方米 建筑面积：59708.69平方米 3 越地文化与现代生活方式的融合 绍兴檀院
檀院是越地文化在当代的自然呈现，以崇尚自然的精神气质，体现出返璞归真的意趣。以简洁而虚实对比的外形，明暗相衬，淡墨山水画般的色彩，展现传统审美意境与现代生活方式的结合。 一、设计理念——由简入繁，回归生活 基于绍兴文化和当下市场环境的产品定义，项目应具备怎样的特征？“越”地文化起源并发祥于绍兴，越艺的崇尚自然，首先表现于山水文艺的发达。文人墨客奠定越文化高度，塑造精神高地，项目发挥浓郁醇香的地域人文，打造情趣深远，气质素雅的现代居所。 ▼从示范区到全区由简入繁的变化
▼体现项目文化气质的设计要点
1. 具有震撼力和昭示感的形象界面、尺度、高差，具有话题性的记忆点。 2. 根植于绍兴本土文脉、尊重地域审美的需求，营造故事情境。 3. 抽取营销语言，提炼和复制符号，强化产品调性和传播效应。 4. 用室内化的装饰语言镌刻精致感，用室内的精细度突出手做之美和匠人精神。 5. 使用新材料新工艺，突出差异化和产品个性化。 6. 呈现未来生活场景。
二、整体布局——延续古城肌理，满足现代诉求 檀院延续绍兴古城肌理，最大化利用空间的同时尊重人与空间的尺度，用传统的院落围合手法结合新时代建筑灰空间及现代景观概念，打造新型社区关系，满足居住舒适性及情感诉求。
两园 合院静雅园—郊园多野趣，宅院贵清新； 叠拼怡然园—怡情自然，寄情明月。
五街 结合消防，弱化硬质铺装，打造幽然静街。
六巷 曲径通幽，庭院深深，以“深巷”联通住宅。
八坊 园为基，街为骨，巷为气，坊为神。 ▼总平面图
▼功能分区
以“街”为轴心景观，巷道层层展开，多进式院落布局，营造外墙内院的居住空间。植根文化，依托布局打造独具特色的八大坊院空间。 怡然园（叠拼区） 松泉 唐 王维《山居秋暝》 明月松间照，清泉石上流 闻莺 唐 韦庄《春草》 闻莺才觉晓，闭户已知春 知春 唐 王勃《仲春郊外》 鸟飞林觉曙，鱼戏水知春 清风 唐 智亮《戴云山吟》 似曾老人岩上坐，清风明月与心齐 莫言 南宋 陆游《闲居自述》 花能解语还多事，石不能言最可人 静雅园（合院区） 幽篁 唐 王维《竹里馆》 独坐幽篁里，弹琴复长啸 碧华 唐 李贺《古悠悠行》 白景归西山，碧华上迢迢 锦绣 宋 欧阳修《画眉鸟》 百啭千声随意移，山花红紫树高低 ▼庭院分析
庭院最大化，增加别墅私属空间。在这片私享天地之中，俯仰天地大境，尊赏四季大美。 三、节点设计——打磨细部，呈现戏剧化体验 ▼西入口分平面图
▼西入口效果图
门庭藏露，打造戏剧化的感观，通过抽象的细部构件，装饰符号提炼，营造富有韵味的光影空间体验。 ▼“街”设计效果图
▼中轴多功能活动区效果图
▼别墅院落平面图
怡然园-雅院 以胸藏丘壑、心怀山水为立意，设计上注重自然、宜居、人文，最终传递怡情自然， 寄情明月的调性。 ▼别墅院落效果图
四、示范区设计——起承开合，东方雅致 ▼示范区（项目主入口）平面图
▼亮点分析
通过三进前宅，归家长廊，后院，有序贯穿，延续中式园林起承开合，层层递进的节奏。 1、前宅 一进：追光之墙（引领、立格） 二进：半亩方塘（情景碰撞） 三进：重屏之境（东方意境、雅致） 2、归家长廊 曲廊连苑（存质） 不依赖过多表象承载“价值感” 3、后院 一泓月色（呈现未来生活场景） ▼未来生活场景——示范区后场设计
▼效果图
示范区后场空间作为还原未来生活场景的场所，整个空间采用自由式布局，长廊，茶亭，碎石，绿岛以及自然水面，围绕自然主题，着重对光影长廊及中隐亭和月洞门等进行打造，巧妙借用墙外山景，与水岸的自然景观相得益彰。简洁、舒朗、怡然自得的情趣意味在后场空间的组织里展示的淋漓尽致。 ▼实景图
（檀院大区及示范区完整内容详见金盘内参档案） 项目地址：绍兴市柯桥区柯岩大道与高尔夫路交叉口 开发商：招商蛇口、上海阳光城 景观设计：山水比德 用地面积：127320平方米 建筑面积：283750.7平方米 以上3个项目的完整档案，可在金盘内参上查阅。金盘内参系统地收录精选项目完整档案，重点分析内容包括现状分析、设计理念、整体规划、户型分析等，在内容的完整性上，方案涵盖分区设计及专项设计，真正对项目开发及设计的落地具有指导价值。 金盘内参除了现有400多个档案，同时每月不断更新优质项目方案，紧跟市场趋势，及时传递最新专业内容，极大地帮助设计师解决困惑，取得灵感，使开发与设计能力实现质的飞跃！ 那么，金盘内参怎么获得呢？很简单，通过金盘网付费即可获取，具体步骤可以看下面截图。 第一步，进入金盘网首页。
第二步，点击导航栏中的“金盘内参”，进入详情页。
第三步，点击页面中的“开通会员”按钮， 填写相关资料，注册开通！
|
|
|
