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房子，作为购房人的生活必需品，由于各种因素，近年来，房价一轮比一轮高，房子成为大多数普通老百姓家庭的最大宗资产。人都有老去的时候，如何把这笔巨大财富“传承”给子女们是一个必须面对的问题。中国人“儿女心”比较重，当离开以后，也希望子女的基础生活无忧，通过最简单、最省钱的方式完成房产过户是曾经所有购房人所期望的。 由于我国房地产起步晚，各种制度建设也相对不完善，比如国外早有成熟的做法，“遗嘱”分配房产是他们最常用的做法。但国人观念相对传统，对立遗嘱之事往往难以启齿。近年传说的“遗产税”也并未有进一步说法。本文梳理出房产过户给子女的最新规定，并结合家庭的实际情况，以最少的税费、最不易产生家庭纠纷和最恰当的时候，最终选择出最优的房产过户方式，父母、子女都须提早知道。  第1种，“生前买卖”过户凡是买卖过房子的人都比较熟悉买卖过户方式，操作相对简单，生前买卖过户方式就是按此种方式操作即可。按照最新的房产买卖制度，房产买卖过户与房产价值、房产证获得时间、面积、套数等因素有关，主要税费包括个税、契税、增值税3个类种，分别为： 个税：若为普通住宅，房产交易总价的1%，若为非普通住宅，房产交易总价的2%；契税： 若满5唯一，房产面积小于90平米，契税为交易总价的1%，房产面积大于90平米，交易总价的1.5%，若为非唯一房产，则契税为房产交易总价的3%；增值税：房产证满2年，增值税免交，不满2年，则为房产交易总价的5.6%，也是买卖交易最大的一笔税费。另外，还有80元的登记费。 例如：同样以1套价值500万的普通房产为例，假如该套房产满5年，面积110平米（高于90，低于144），若通过买卖方式过户，则产生的税费分别为个税5万，契税7.5万，增值税免除。那么结果是，买卖过户产生的费用合计约12.5万元，相比前面讲的赠与过户费用少约40%。当然，买卖交易税费虽然时有变化，按照未来趋势，若增加持有环节税费，如房产税，势必会减少交易环节税费，未来的趋势是：买卖过户房产的费用只会逐步减少。  第2种，“生前赠与”过户在日常生活中，人与人之前赠送一些物品，是不需要费用的，也属于正常现象。但是，房产赠与则不一样，根据相关制度要求，房产被列入不动产范畴，房产赠与会产生相应税费，各种税费加起来还不少。在实际办理过户时，当事方需要承担费用，主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。所以现在我们赠与房产就是后三项费用，比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%，计费基数为房产总值。 例如：1套总值500万的房产，通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万，三项费用合计过户费用为21.25万，确实不少，相比前面讲的买卖过户费用多约70%，一个普通家庭年收入也未必有这么多。价值500万以上的房产，在三四线城市要少些，而在一二线城市应该说是相当普遍，其实也仅是普通的民宅。加之未来房价还可能继续上涨，与之对应的房产赠与过户费用也会同按比例增加。 第3种，“离世后”过户离世后过户，在国内是最常见的一种方式，主要还是受国人传统理念作用。一方面是因为子女难以启齿，让老人误会争夺家财，另一方面，老人也担心若房产在世时过户，万一子女后面又不孝顺。 由于我们没有真正意义上的遗产税，离世后过户房产方式，办理手续还是比较简单的，因为不需要像前面两种过户方式办理繁琐的手续和产生相关的税费，只需要缴纳几百到几千的登记费和公证费。 不过，离世后过户方式还有两个弊端：一个是若老人在世时没有立遗嘱安排好房产分配事宜，加之子女多，很多时候子女会因房产份额分配问题发生矛盾，如果某一个子女独自继承，还须要其他制度继承人书面放弃继承权利才行；另一个是离世后的房产属于“遗产”，若这套遗产属于继承人非唯一房产，再转卖这套房子还需交纳房产差额20%个税。  以上3种房产过户方式选择总结在目前最新的过户制度下，通过对比3种房产过户方式可知，表面上看“离世后”过户方式最省钱手续也相对简单，实则不然，因为对于大多数购房人来说，通过继承过来的房产并不是自己的唯一房产，就算是唯一房产，若没满5年的情况下，仍需交纳房产差值20%的个税。分析来比较去，原来通过“买卖”过户的方式花钱最少、也容易操作，而且还没有遗留问题，是大多数普通老百姓（购房人）最佳的过户方式。 |
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