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程林律师法医讲堂先生（女士）：对于你提出的“物业公司强制办理门禁卡，不交物业费不准进家，是否属于黑社会犯罪，应否打击”的问题，我提出一些看法，咱们共同商榷。 根据你的提问，你小区有物业存在，说明70--90%以上的业主是拥护物业公司的服务并缴纳物业费，物业的服务也是受欢迎的。不然，全小区的业主都不交物业费，物业公司无利可图还会为你小区服务吗？早就夹包滚蛋了，这样也就不会出现你所提的问题了。 当然，前期物业公司是开发商用的（但这是我国《物业管理条例》规定的），在业主收房时一般收一至二年物业费，当个时候如房子全卖出，业主又全收房，这段物业费肯定是能百分之百收全，这个时期业主与物业因为服务产生矛盾比较突出（大型房地产开发企业的物业公司一般不会出现，出现问题的大多为那些挣钱就走小开发商建设的小区）。过后就没准了，大部人都能交费，一些在享受物业服务时感觉不满意的找出理由不交费，这部分人与物业的矛盾解决后也能交费。当然也有小部分无理由不交费的，这些人就是要占交费业主的便宜，不交费享受物业服务。我们小区原来有物业时，就有一些无缘无故不交物业费的人。现在没有物业了，垃圾清运由县公用事业管理局负责，这些人就连县公用事业管理局向每户居民收取的48元/年垃圾清运费也不交。实际上这些无理由就是不交费的人，不仅是物业公司的债务人，同时也是按时缴纳物业费业主的剝削者。 受他们不交费的影响，物业服务的质量肯定会下降。实际上这些无理由就是不交费的人才是应该被大家唾弃的，你说对吗？ 但是后期就得业主委员会在征得三分之二以上业主的同意，公开招标新的物业公司了，你说这三分之二的业主同意业主委员会招聘新的物业公司，他能不交费吗？ 下面我以小区业主的经历回答你这个问题。我原来住的是多层楼的小区，在没办房证之前，物业是开发商招来的，且不说服务如何，我们缴费至十二月末，办完房证是八月末，他这物业九月初就走了，我们这些业主们已委托律师到法院起诉，要求退回多交三个月的物业费。现在是我们几位老年人充当志愿者，为小区的环境卫生辛勤劳作着。哪号楼供水供电供气出了故障，就由哪号楼的业主自己解决了。我们小区这个物业虽然属不上黑恶，但他的这种行为是不诚实守信的表现，应在打击之内。孙子住的小区是高层，在单元入户门、电梯也加装了门禁，业主凭刷卡进入，很安全。开始时收物业费也很难，后来经过几次供水供电电梯事故，业主们感觉物业服务尚可，加之小区业主委员会几位的相互沟通协调，前几天收今年的物业费三天就收齐了。这个小区的物业知道谁是衣食父母。 看来你可能就是那百分之几不交物业费的业主之一。你知道吗，你在小区居住无理由不交物业费，这种行为是在变相剥削已缴纳物业费的业主们。 你可能要说，物业没为我服务，我用水用电用气交费了，供水供电供气和电梯等与楼房相关的配套设施是我买房业主的，对，这谁也否认不了。不过我问你，小区供水管道和二次供水加压、供热管道和二次加压、燃气管道、供电线路变压器、污水排放化粪池、电梯维护谁来管？你是把钱交到自来水公司、供电所、供热公司和燃气公司了，但你家是专管专线吗？是不是得通过小区所有业主共有的公用管、线？你家的生话垃圾由谁给你运出的？你家的污水污物是不是排放到小区的化粪池里了？排污管道、化粪池堵了满了谁清淘？这些不都是由缴纳物业费业主雇佣的物业管的吗？你不交物业费，不就是在剥削缴纳物业费的业主吗？ 你也应该知道，供水、供暖、供电和供气等部门只管到小区入网接口处，接口内到各住户是小区管理的。不是你交了费这些供水、供暖、供电和供气等部门就管理到你家的。不信你试试，哪天你家触电保安器坏了看看谁给你换或修。 在单元入户门、电梯加装门禁，防止外人进入，从小区安全方面确实有了很大改善，但也为那些外出忘了带钥匙和磁卡的业主带来了不便。但还是利大于敝，毕竟出门忘带钥匙和磁卡的事是极少发生的。依我看物业公司在大多数业主同意的情况下，在单元入户门、电梯加装门禁就是正确的，也可理解为督促象你这样只享受物业服务不交物业费的人交费的一个无奈的手段，也是广大缴纳物业费业主的心愿。总之都是被你这享受着物业服务不交物业费的人逼的！ 这里需要普及一个知识点，就是电梯是有产权的，就像你自己买的房子一样，在购房之日起，电梯的产权就是业主的了，业主有使用电梯的权利，它并不属于物业。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也就是说，物业给电梯设置刷卡需要经过三分之二以上业主的同意，物业就不违法也不违规。 电梯是所有业主共同财产，你作为业主也有一份，但电梯升降需要用电，保养维护需要花钱，与你买了电饭煲但没购电一样，你只能是看着。你不交物业费只是不给你发磁卡，你不能正常使用电梯，你可走步梯嘛！但小区内其它公用设施的保养维也得费用，你作为业主就应当交费。如你觉得没有物业也行，哪天小区公用设施需维护保养，你是不是能当一回志愿者，为全小业主无偿义务服务一回？ 我们不是生活在真空里，在小区居住就要做守法尊规的优质业主，享受祥和的小区环境和优质的服务。千万不要做因私欲得不到满足而抗拒缴纳物业费而去变相剝削已交纳物业费业主们的劣等公民。 要对服务不到位的物业公司提出改进意见，对屡教不改的坚决辞退，对涉黑涉恶的物业要向公安举报。 你冠名“程林律师法医讲堂”，肯定是一名精通法律之人士，你说仅凭你不交物业费不给你发入户磁卡，就把物业定为黑社会犯罪，在法律上能站住脚吗？ 奉劝你一句：你虽冠名“程林律师法医讲堂”看似懂法，但是你经常以私欲得不到满足而去抗拒法律法规和乡俗民约，就离被正义打击不远了。 当然，如小区雇佣的物业公司及从业人员涉嫌黑恶，我们就应当积极主动地向当地公安部门举报，把他们绳之以法受到法律的制裁。 
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