 “以投资的眼光去看待租金和产权换股权，慢慢竖立起某些领域的行业对星河模式的认同，将投资合作、金融服务作为重要抓手。” “通过产业项目去参与到国家新兴产业的发展中，去分享产业更新、产业增长的红利，以参与产业发展的思维进行产业地产开发运营。” 这两句话是星河产业集团常务副总裁陈忠对于星河产业发展思维的核心总结，也是星河控股集团的基因体现。 在星河产业从深圳走向珠三角，并逐渐布局全国的过程中，股权投资成为星河转型过程中的金字招牌，不同于其他公司以金融手段辅助园区运营，星河把金融框架玩得风生水起，他一半的运营模式来源于此，不只是试水，对于入园企业更担任着“股东+房东”的双重角色，股东的角色表现形式不仅包括现金投资，还有星河最擅长的股权投资。 以园区做载体，以产业视角做投资，利用股权投资的方式全程参与企业孵化，分享企业成长红利，由此形成星河真正想要的空间和资本双闭环。星河产业以房东的身份解决了园区短期现金流的平衡问题，以股东身份对企业进行投资孵化解决长期现金流的匹配，除真金白银的投入，就是用股权投资的办法，用产权/租金/服务换股权，对入园企业股权投资是园区服务的一部分，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。其中，对有资本运作前途的成熟企业，以产权换股权；对于高科技、高成长但同时又是高不确定性的初创期企业，以租金和服务换股权。 从星河产业模式来看，盈利来源更加丰富。背靠大资本，母公司和深创投在资本界广泛的资源脉络以及基金方面强大的操盘实力，是星河理解产业、积累产业资源的手段。产融深度融合的模式成熟稳定后，金融投资和产业地产就可以协同发展，以此摆脱传统产业地产公司重资产对外输出扩张的压力，获得更丰富的盈利模式。 以下为：克而瑞产城研究与星河产业集团常务副总裁陈忠的独家对话。 更多内容敬请关注即将发布的2019年全国产城发展白皮书。 1. >>>产业之思<<< 产业思维大于地产思维 以参与实体经济为目的 进行产业项目的开发运营 作为一个传统房企，星河当初为什么会进入产业地产，转型的初衷是什么？ 我们觉得传统的房地产行业不会永久的高速成长，因为人的需求是有限的，终究有一天中国的房地产会从增量市场转变为存量市场，而且国内从体制改革开始，短短30~40年就透支了国外房地产100年的发展红利，未来应该是实业或者新的科技行业会给中国的经济带来更多的动力，所以星河决定要转型做产业。 而且在实际的投资过程中，可以看到创新投所投资的973家企业，其中144家上市企业的账面投资回报率年化平均在40%左右，这个回报率其实跟房地产差不多，但是却给星河积累了很多优质企业资源（星河是深创投第二大股东）。另外通过关注企业的发展，也不断地了解各个行业的发展趋势，星河在思考未来除了地产以外，要做哪些布局，这又回到了星河当初发展产业地产的初衷，星河想要通过产业项目去参与到国家新兴产业的发展中，去分享产业更新、产业增长的红利，以参与产业发展的思维进行产业地产开发运营。 星河产业转型的成功，除了最初从思维上的转变，还有哪些成功的经验？ 现在中国的产业地产商，往往都是通过单个项目或者在某个投资的过程中挖掘一种市场机会，培养出固化的思维，星河也是一样，星河的产业地产的思路其实是围绕着星河集团多元化的思维衍生出来的。星河应该算是中型的地产商，地产开发规模一直保持着中等规模，不过分的追求规模，正是因为不追求快，反而对于利润率的挖掘更好一点，2009年星河有比较大的转变，规模有了较大扩张，另外星河参与投资了几项金融业务，其中比较大的是投了阳光保险，还通过混改进入了创新投，还有深圳银行以及其他的一些基金。但星河并未将所有的资金用于地产规模的扩张，而是进行了金融投资。 2. >>>招商之法<<< 以投促招成为项目招商特色 股权投资成为星河的金字招牌  现在星河已经走出珠三角，实现全国化的布局，对于各个项目的招商，不同企业有不同的打法，在招商上，星河的模式是什么？ 我们现在是两个渠道招商。一个是驻点招商，设置到具体的项目上，主要对接随机性的客户；另一个是集团的产业招商，主要是针对于行业招商。一方面依托平台做大载体规模，另一方面，通过产业合作做资源对接，做大产业规模。这样有两个好处，一是通过参与某一个行业领域，可以更多的了解企业，寻求行业机会，二是可以储备产业客户的需求，积累带有特定行业需求的企业客户资源，后期如果有项目落地，也可以快速导入产业打开产业局面。 除了以上的招商方法，星河作为一个开放度较强的企业，对于海外的招商，有哪些尝试？ 星河和与其他企业不一样的地方，是星河控股把星河产业集团作为战略培育方向。对星河产业集团的经营状况、未来成长，不设硬性的指标，所以在星河产业集团发展的过程中，集团给了很多机会去尝试。去年产业招商中心成立了国际部，跟欧盟商会、德国商会等全国性质的商会进行对接，我们把外商企业的需求进行整合。我们从前年开始在美国硅谷投了一些小的孵化器，投了一些基金，这么做的目的，最初是想把国外的一些先进技术引进到中国实现落地，实现产业化。目前我们选择了两个重点国家，一个是以色列，一个是美国。 3. >>>开发之式<<< 开发融入产业投资思维 提前规划、适量定制 推动高品质入驻率 看到深圳星河项目，其项目形态是以写字楼的形式打造，在开发建设的时候，为何会用这样的形式做产业？ 最初，对于到底是做纯写字楼还是做产业导向的定位，公司内部有较大的争论，当时考虑了未来的发展机遇，公司决定关注一些特定行业的发展，选取特定产业方向作为未来的主要进入方向，同时把星河投资和参与企业发展的思维融入进去。参与到实体企业的发展中，用投资的眼光去看待租金/产权/服务换股权，通过这种投资方式，慢慢竖立起某些行业对星河模式的认同，将投资合作、金融服务作为重要抓手，同时把星河的地产和商业开发资源作为产品导入提供给企业。 针对不同的项目特点，星河在项目开发的前期，会做哪些工作，或者说是前置工作？ 我们在项目前期过程中，就会做好产业规划，首先，针对每个项目本身，都会对政府有承诺，其次，像互联网、大数据或者其他的一些行业，不同的行业对产品的需求不同，比如承重、空调、电力系统等。我们会结合行业的特定需求，从产品的实用性去考虑产品打造，针对性的做一些定制。 4. >>>运营之方<<< “房东+股东”双重角色 融入“地产+投资”基因 创新提出租金/产权/服务换股权  之前在了解深圳星河项目时得知，目前项目采用全部出租的形式，星河为什么会采用重资产持有的方式进行园区运营？ 星河2005年开始做商业以后，逐渐形成了一种经营思维，即商业的成功需要持有，进行统一的集中式经营及运营。借鉴商业开发经验，我们认为园区的长远发展也是如此。对于持有与销售相结合的，要以持有为主，才能统一进行管理，有意识地塑造好的产业氛围，许多项目卖掉以后，就很难进行统一、集中式的运营管理。 我们知道星河除了从外引入企业，也在做一些孵化培育的工作，对于创新孵化，星河接下来的方向是什么？ 现在星河孵化器其实在做一些垂直领域的事，例如以猎豹移动为代表的，他本身就是做移动终端产品的，但同时他又是一个孵化平台，围绕自己的主业做孵化。星河目前在一些特定的领域引进战略合作，今年在人工智能方面承接了几个项目，北大的光电学院，徐扬生院士带队的人工智能研究院，星河将围绕这些项目做人工智能垂直孵化。 2018年星河之所以要做人工智能垂直领域的产业园，是因为看到了这个产业的发展机会，我们有意识的重点对这个领域的高科技企业、中小型的创新企业进行投资，或者在未来会作为星河参与实业投资的新方向，所以对于这些行业进行让利，力度甚至超过一般的区政府所能给出的力度，相应的对于企业我们也会提出两个条件，一是允许我们直接投资，二是以低租金换取下一轮的优先投资权，这样一方面可以把这些行业作为未来实业投资的目标方向，另一方面这些企业未来也可以作为项目的资源导入。 5. >>>未来之势<<< 星河产业集团接下来的战略方向、发展布局有哪些计划？ 在星河产业业务上，轻资产是星河新增的一块业务，在2018年下半年列入集团重点方向，后续会持续深入下去。 在城市布局上，目前南沙是我们重点布局的城市，下一个重点城市是东莞，东莞的三十二镇四区。上海一直是我们的重点，现在星河在上海有一个联合办公室，以金融为主，有两个基金公司。因为上海拿地比较难，我们先布局了一个点，作为整个星河控股在上海拓展的一个窗口，目前星河在上海黄浦区有一个商业加公寓的共建项目。我们其实也看到，上海真正核心区的机会已经很少，它对周边几个区域的吸附力都比较强。但是今年，在上海我们不管轻重资产，都会考虑参与，想要先在上海打造自己的品牌影响力。 通过陈忠总的话语，充分体现了星河对于发展产业地产的独特思维，从这个角度来看，与很多转型产业地产的房企相比，星河产业并不是在资本驱动下进入产业地产市场的机会型选手，而是以参与实体经济为目的主动发展产业，在一开始便携带“地产+金融”双基因，并且深深嵌入到后来的发展之中，并转化成星河产业的核心竞争力。 END 2019克而瑞产城年度峰会 暨《2019年全国产城发展白皮书》发布会 及产城发展运营商30强发布 |
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