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颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师 丹柱法律团队负责人 昨日，深圳电视台《都市调查》栏目记者来办公室采访我，是关于深圳某小区物业服务合同到期后，业委会通过召开业主大会，超过百分之八十业主投票决定不再续聘原物业公司，但该物业公司仍旧占据于该小区。 这使我想起了多年前代理的深圳市莲塘仙桐御景小区物业管理费纠纷一案。当时该小区物业纠纷僵持已有近四年之久，该小区的开发商在业主未入住之前与其子公司物业公司签订了一年的前期物业管理合同。业主入住后依法成立了业主委员会，并于前期物业管理合同到期前选聘了新的物业公司，但前期物业服务合同到期后原物业公司以选聘表决不真实不合法为由拒绝移交。业委会诉至法院要求前期物管公司撤离小区并移交工作，但法院判决选聘未达到法定人数驳回业委会的诉讼请求。业委会不服提起上诉，上级法院维持原判。 拿到终审判决后前期物业管理公司又将业主分批起诉到法院，要求业主支付拒交的物业管理费。 深圳电视台《都市调查》栏目记者采访颜宇丹律师 被起诉的第一批业主两审均败诉，法院认定：虽然该小区业主大会以投票的方式做出表决要求前期物业管理公司撤离，但该表决结果已被人民法院以不合法为由而否定，因此前期物业管理公司在业主未选聘其它物业管理有限公司之前，依然为业主提供物业管理服务，前期物业管理有限公司进行管理期间业主应当支付物业管理费等相关费用。 笔者颜宇丹律师代理了前期物业管理公司起诉第二批业主的诉讼，作为业主代理人，本律师在庭审中就“事实物业管理服务”答辩如下： 原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 ：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。 原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走！这样物业公司就该给该员工继续发工资吗？ 根据《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。 仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗？ “事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。 最后，物业公司败诉，在收到法院裁判后未办理移交手续，悄悄离开物业管理处。 （你若盛开，蝴蝶自来） 丹柱法律团队核心成员 颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。 刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内陆某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。 曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。 李 瑶 江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 陈奇俊 广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。 吴泽人 广东诚公律师事务所律师实习律师，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽最大努力维护当事人的合法权益。 楚 平 广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。 |
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