《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》疑难问题解答佳木斯市东风区

wenxuefeng360 2019-06-17

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1、物业合同对业主的约束力？

物业合同由建设单位或业委会与物业服务企业签订，根据合同的相对性的传统理论，既然，业主不是合同一方当事人，那么，其就不应当被物业服务合同直接约束。实则不然，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

2、物业服务合同的无效情形？

物业服务合同做为合同的一种，首先应当符合《合同法》第52、53、54条的规定，否则该物业服务合同为无效或可撤销的合同。

除此之外，司法解释第二条规定：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，为无效合同或无效条款。

3、业主能否以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务？

在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。

业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。

物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。

据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

4、物业的承诺是否可以作为物业服务合同的一部分？

司法解释第三条规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5、物业服务合同内容扩充的范围及依据为何？

为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据

这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定是一致的

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

6、物业服务企业违规收费，业主是否有权拒交？

司法解释第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

7、房客不交物业费，业主是否要承担责任？

司法解释第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

8、物业服务企业不合格，想解聘，应该怎么办？

首先，根据《物权法》第76条的规定，应由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的双过半的业主同意，解聘物业服务企业。

其次，由业主委员会书面通知物业服务企业解除物业服务合同，并与物业服务企业平等协商解除物业服务合同。