|
1 上周，我有一个做金融的朋友，告诉我他接了一个单子，一个还不上银行贷款的客户，抵押在银行房产即将被没收强拍，他想在拍卖之前尽快低价处理掉，避免房子被强制拍卖。 我一听来了兴趣，心想说不定能捡个漏，就说把他的房产资料拿给我看看，如果价格合适，我这边可以帮他找购买客户。 但看完他的房产信息之后，我兴致全无，告诉朋友，还是让他等着法院拍卖吧。 这是一套什么样的房产呢? 这套房产并不是住宅，而是一整层写字楼，或者说是商铺。 写字楼的名称是亿立方商业广场，位于横岗片区，离3号线六约站和塘坑站还有两公里的距离。
这栋商业楼和横岗的瑞泽佳园小区是同一块地，同一个开发商建造。 瑞泽佳园小区规划了七栋住宅楼，包含一块商业用地，定位为酒店式公寓，建成后就是这个亿立方商业广场。 瑞泽佳园2012年7月开盘，开盘价9400，目前均价4万，7年时间升值4.2倍，算是不错的投资。 但亿立方商业广场，就是一个妥妥的杯具了。 亿立方2012年下半年开盘，开盘价一楼底商4.2万/平，二层以上商铺1.8-2.3万/平，2014年，亿立方一层底商曾经冲高到6万元每平米。
现在是2019年，开盘七年之后，亿立方的商铺升值了多少呢? 2 目前，亿立方二层及以上商铺在中介公司的挂盘价是2万左右，注意，还只是挂盘价，成交价要打到七到八折。 也就是说，2012年买了亿立方商铺的，到今天为止，不但一分没赚，还倒赔至少6000元一平米。 为什么会出现这种不可思议的结果?这七年可是深圳房价暴涨的七年！ 我们从这个买了亿立方面临强拍的客户这里寻找答案。 这个客户当年十分豪迈，几乎买下了亿立方某层的整层商铺，共14间共计1500平。
上图就是亿立方的商铺，看到这个产品，我十分不理解开发商设计的脑回路。 定位为商铺，但这种封闭式的格局根本不适合做商铺； 如果做办公室，又建成了回字形的筒子楼格局，显得档次很低又不伦不类； 如果出租做住宅，没有厨房，商水商电，隐私性差，根本不适合住家。 这个商办楼严重的先天缺陷，导致除了底商，从二层以上出租都十分困难，再加上位于横岗的非中心区域，远离地铁口，出租有多难可想而知。 整层写字楼目前的租金是多少? 根据这位客户提供的数据，一共14间写字楼，共计1500平，目前租金合计7.2万元。 可以测算出，每平米日租金1.6元，月租金48元，一个100平的写字间，月租金只有4800元，目前瑞泽佳园89平三居的租金是5500元，同位置的写字楼和住宅，租金已经严重倒挂。 目前在租的大部分是贪图租金便宜的小公司。 而且，每月7.2万元的租金回报只是客户理想的满租状态，实际上这14间写字楼预估至少有1/3处于长期空置状态，客户每月的真实租金收益远远达不到7.2万元。 这1500平办公室，客户目前的报价是2800万，折合1.87万元/平，和周边四万五万的房价比起来，似乎不算高，那这个报价是否合理呢? 3 答案是非常不合理。 假定达到了满租，7.2万元的租金回报，合理的售价应该是多少? 写字楼正常的租售比是年化5-6个点，还有物业费，空置费，中介费等各项成本支出，年化6个点，实收只有4.5-5个点，20年回本是正常收益。 如果按6个点年化来计算，那1500平合理的售价应该是7.2/0.06×12=1440万。 数据真实又残酷，这1500平的写字楼，1440万才是合理的市场价，每平米折合不到1万元！ 2.5万/平买入，持有七年，不但一分没赚，市值竟然跌破了万元，还是在房价遍地5万+，10万+的深圳，很残酷，很扎心，也很无奈。 这位客户显然不愿接受这个现实，他的报价是2800万。他比对的是近在咫尺的瑞泽佳园。他的想法是，同样的地段，同样的面积，瑞泽佳园卖四万一平，我卖不到一半还不行? 对不起，真的不行，写字楼和住宅，遵循的是两套不一样的投资逻辑和定价准则，同样是房子，投资体系却完全不同，价值更是天差地别。 住宅，承载的是刚性的居住功能和人们的投资欲望，是天量资金的沉淀之地，住宅价格可以和租金脱钩，甚至和购买力脱节。 可商铺和写字楼却不同，它们不是刚性需求，无法承载居住功能。商铺和写字楼的价格只能和租金挂钩，以租金来倒推，年化5-6个点，就是它们的真实价值。 商铺和写字楼，虽然长的很像住宅，但和住宅的分野，如同人类和猿猴的分野，分属两个纲，两个目，是质的差别。 更要命的是，近些年深圳写字楼和商铺建造严重过剩，位置优越的5A级写字楼尚空置严重，更不要说像亿立方这类位置差，格局差的写字楼，已被挤压到了生存的边缘。 这个客户当年加杠杆买入亿立方1500平写字楼，原想大赚一笔，最差也要靠租金获得后半生的财务自由。 然而，他不懂得写字楼和住宅的差异，不懂得什么是好的写字楼产品，只管闭着眼睛全仓杀入，然后看着价格一路下跌，苦捱到今天终于资金链断裂，面临被银行收楼拍卖。 到了今天，这个客户仍然不懂得这个产品的真实价值，或者说看着周边住宅的一路疯涨，实在是不甘心，幻想平价或少亏损卖出，我只能说，他仍然不懂得愿赌服输这四个字的深刻含义。 即使低价拍卖，我也不会劝我的粉丝去买入这个产品，不论以多低的价格接手，都只会是一块烫手的山芋，这种生下来就是错误的产品，还是交回给市场吧。 4 买错房后果究竟有多严重?这个案例给了我们明确的示范。 首先，同样是房子，该买住宅时买了写字楼； 其次，买写字楼也没关系，当年买对写字楼或商铺，在房价横盘的今天，随着租金步步上涨，靠收租也能过的很滋润，但他在错误的地点买了错误的产品，一错再错。 最后，发现买错之后，长达七年的时间没有止损，没有低价抛出适度挽回损失，哪怕在2015年抛售，然后买入住宅，还有逆转回天的机会。 然而，这位客户都没有做，他选择了消极等待，不愿认可已沉没的成本，幻想有一天奇迹发生。 一拖再拖一等再等，明明船已经沉了，仍要随着船一起沉没，最终资金链断裂，银行断供，直至无可挽回。 选择大于努力，七年前买下这1500平米的写字楼，这位客户花费了三千多万。 写字楼首付五成，客户能拿出一千七八百万的首付，说明在七年前已经身家至少两千万，远超当时九成九的普通人。 当年如果买下的是住宅，现在身家已经过亿； 如果买下好地段的写字楼产品，现在年租金可以达到300万，后半生已经无忧。 然而，就是一个错误的决定，这个客户不但收获了近2000万的巨幅贬值，还面临着银行收楼和法院强拍，甚至可能要面临法律的惩罚。 买错房，究竟有多严重? 买错房，错一生！ 也许你说，为了避免犯错，大不了我不买写字楼和商铺不就行了吗? 但是，面对价格已高高在上的楼市，闭着眼睛买住宅就一定安全吗? 今天的楼市，同样充满着机遇和冒险，大几百万甚至一两千万的资金，放在不同的片区和楼盘，一年能轻松差出十个点的涨幅。 十个点，就是几十到上百万的财富差距，更不要说深圳还有不少房价三年不涨，甚至还下跌的楼盘。 对于普通人来说，楼市太复杂，又太凶险。 如果你想在深圳买房，但是看不懂深圳，又不想买错，请先想清楚自己能否做出正确的决策。 如果觉得自己可以做出正确决策，恭喜你对楼市有了清醒的认知； 如果想清楚之后，愿意把决策权交给米宅，交给大渔，交给米宅深圳管家公司，大渔感谢你的信任。 无论是三百万，五百万，还是一千万；无论是投资，还是自住，或是投资与自住兼而有之，大渔和米宅深圳管家，都会用心去认真对待，都会给到你一个满意的解决方案。 |
|
|
