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本文首发于无讼APP 作为企业运营的重要物质基础之一，“经营地”关系到企业的初始设立、实际运营和未来发展。企业对经营地的选择，是综合考量了地理条件、行业特点、办公需求、交通便利、商业配套等多方面因素，作出的审慎抉择。买楼租楼是企业获得经营注册地乃至实际运营地的重要途径。买楼租楼合同，也就是我们常说的房屋买卖/租赁合同。这类合同的审核，最重要的就是把握企业的特殊商业需求和资金运作需求，进行综合判断，就具体条款进行考量。 本文以笔者在房屋买卖/租赁领域的尽职调查、交易设计、合规审核以及相关诉讼业务等法律服务经验为基础，就房屋买卖/租赁合同审核中的重点和难点加以具体分析，以飨读者。 一、买楼合同的审核要点 1. 核实拟购买房屋的土地规划条件与具体用途 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条[注1]的规定，商业用地的土地使用权年限为40年。土地使用权的年限自土地交付给土地竞拍中标人之日起开始计算，那么在刨除开发商办理各项审批手续及施工建设等时间后，实际交付后的使用期限已不足40年。因此，企业在买卖合同订立前，首先应注意核实拟购买房屋所涉土地用途及土地使用权的实际剩余年限，再对是否交易、交易价格等进行判断。 其次，基于建设用地规划条件的不同，房屋有不同的规划用途，如零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地等，在签订合同时企业需要审查拟租赁房屋是否符合用地规划条件。在实践中，我们遇到过不少因房屋实际用途不符合用地规划条件，无法正常经营，从而引发纠纷的案例。因此，在企业有具体需求的情况下，建议重点关注拟购房屋所涉消防、环评、交通、园林等的具体审批情况。 2.核实拟购买房屋的基本情况 就拟购买房屋进行考查的过程中，建议核实该房屋的基本情况。如拟购房屋为期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋），需查看开发商是否有预售许可证，并要确认企业所购之房在预售范围内。如开发商尚未取得房地产权证的大证，企业在短时间内恐无法取得物权，建议在购房合同中明确开发商办理预告登记[注2]的义务，以保护自己的合法权益，并起到有力的排他效果。如拟购房屋为现房，则要留意开发商是否具有该房屋的大产权证和交付使用许可证，建议企业在购房合同中约定提存房产证，或要求出售方将房产证提存在第三人或者居间方处，办理过户时，由第三人或者居间方直接向相关部门交付房产证原件。 此外，应注意核实开发商的资质及经营状况，以避免开发商因经营状况不佳而出现的项目开发风险。日常法律服务提供过程中，依据客户委托，我们会对房地产开发商/项目进行尽职调查，包括但不限于开发商的股权结构、对外担保（融资）、重大债务、财务/税务等多方位进行核查并评估项目风险。 3.核实拟购买房屋的权属情况 开发商房地产项目开发过程中，为实现融资目的，或将土地使用权抵押给银行贷款，进而将所建楼盘抵押。如开发商面临破产，楼盘将面临查封拍卖的风险，依据执行的相关规定[注3]，只有同时满足在法院查封前签订有效书面合同、买受人名下无其他住房、且已支付超过合同约定的房屋总价款50%三者的前提下才能排除执行，在此严苛的规定下企业恐难实现对房屋的所有权。 故建议企业在购房前，（1）在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载；（2）要求开发商将合同在房管局备案；（3）要求开发商提供保证责任；（4）增加补充条款：出卖人保证不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形。如出卖人违反这些承诺，导致买受人合同无法备案或无法办证的，可以约定及时主张退房、并承担较高的违约责任。除抵押外，限制房屋权属的情况还可能会有查封，也需要在购房前予以查清。 4.注意房屋装修期相关问题 如企业所购买的商用房屋不是开发商已精装修完成的，为经营之需，通常还需要根据自身经营理念、企业文化、风格定位对房屋进行装修。就装修期的问题，企业亦应就相关条款予以充分考虑：如，装修入场时间、装修期所需水电服务的保障和费用结算等问题。 实践中比较常见的是，因水电等问题导致装修期延长且约定不明引发纠纷的情况，以及就因交易失败对装修物处理（恢复原状/保留/补偿等）没有约定而引发的相关纠纷。建议企业根据所购房屋和自身需求的实际情况，落实相关合同条款，以避免可能产生的争议和损失。 4.在合同中注明公用分摊面积 公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。常见的公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。房屋购买合同中关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积应有明确的数字体现，但通常开发商提供购房合同中只有对建筑面积出现变化的处理，而未明确实际使用面积变化的情况。而面积的变化，一方面影响了以建筑面积单价为依据的房屋总价的计算，另一方面，也影响了企业最终实际使用面积的比例。 因此，建议企业在买楼合同明确房屋的套内面积，以及以套内单价作为计算依据。根据实际情况，可考虑增加关于公摊面积发生变化的条款，明确公摊面积与实测面积不符的价款计算和结算方式。 另外，就公摊建筑面积的具体位置要进行明确。实践中，也常见一些公摊建筑面积的具体位置和客户预期不同，造成各种不必要损失的情形。 5.控制时间节点，分阶段支付购房款 为保证顺利实现房屋物权，防范支付购房款而无法实现房屋所有权的风险，购房合同的付款时间可约定为分阶段支付，即按照一定时间和节点来支付，以控制履约风险。首先，约定签订购房合同后支付首付款，比例可参照开发商/楼盘现状及自有资金进行综合判断；其次，在达到明确的收房/验房标准后，再支付一定比例购房款；最后，待开发商办理完毕房屋交付手续、房屋交接清楚（注意明确交接内容和双方确认形式）后，再支付尾款。 此外，在款项的支付方式上，双方亦可约定通过银行办理交易资金托管业务进行款项支付。这样做的好处是开发商不用担心业主资金短缺,不能按规定的时间支付款项的问题,业主也可以用此种方式规制开发商，避免出现人财两空的局面。如此，企业便于将购房款作为有力的抓手，以实现与开发商的有利博弈，敦促开发商按照合同约定节点履行验房、交房、办证的义务。 6.明确协助办证义务与办证时限 从现行法律法规的内容来看，一手房的所有权转移登记所涉及的主体包括了开发商与购房人，二者需共同完成办证，只是在此过程中的义务分工或主次不同。实践中，基于开发商提供的合同范本，约定办证方式多为“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。该等情况下，企业应尤其注意积极跟进项目建设进度及办证进度，及时向出卖人或出卖人指定的代办机构提交房屋权属转移登记所需材料，以避免耽误办证进度。 且，可通过协议明确约定如因开发商原因导致迟延办证的违约责任承担方式及标准（违约金），为避免开发商迟延办证，买受人未及时行使权利而导致的诉讼时效已过的情况发生，在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额。 7.明确交房时间及交房标准 所谓交房，除了房屋所有权转移登记（即产权过户），还包括交付房屋使用权（即实物交付）。房屋的交付使用，是与卖方进行房屋权益交割最重要也是最后的部分，实践中会将交易尾款作为交房的有力控制手段。因此交房标准的明确约定，可以避免双方因交割不清而产生纠纷，最终影响交易。 一般交房的标准包括：相关费用与票据的交付、标的房屋验房（实践中，企业在验收环节会聘请专业的工程人员，就房屋本身进行审核验收）、产权过户登记等。企业应注意在购房合同中明确实物交付的标准及产权过户登记的条件、方式和时间，并明确开发商未按照约定履行合同义务的违约责任。另外，如合同签订之时，开发商承诺赠送车库或者储藏室、阁楼，该等承诺一定要写入合同中。另外在交房的标准上,双方亦可作出约定，在达到交房标准后再进行收房，以免出现房屋不符合购房人的标准，但不收房又会造成违约的情形，合同中可约定在房屋交付时应当确认开发商已具备如下文件：规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；房屋所在楼栋的不动产权证书。 住建部与工商行政总局联合制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》在商品房的交付条件与交付手续一章中对商品房的交付条件有两点明确限制：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告。除此两点强制性约定之外还有可供买卖双方自行补充条款。 实践中，因协议会对交房的时间进行限定，开发商为避免不能如期交付房屋而产生的违约金的风险，通常会与购房者签订补充协议，对竣工验收进行补充，约定商品房的交付条件是通过建设单位组织的，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位参加的建设工程竣工验收。而这个阶段的验收是没有通过规划、消防、环保等专项验收的。依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条[注4]规定，获得备案证明是完成了前期所需要具备的所有检测工作，所以在取得工程竣工验收备案证明的前提下进行交付，可更有效的保障购房者的实际权益。 8.合同的终止和解除 在住建部与工商行政总局联合制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》中并未对合同的终止与解除做出明确的制式约定，但在实践中合同解除的情况并不罕见，买卖双方自行约定的情形外，法定合同解除的情形主要有：《中华人民共和国合同法》第九十四条[注5]的合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条[注6]的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条[注7]买卖双方约定以担保贷款方式付款最终未能订立担保贷款合同的当时有权请求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条[注8]面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息。 二、商用房屋租赁合同的订立和审核 租赁合同作为合同法中规定的有名合同，其权利义务关系具有一定的共性，概括而言，主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。就企业签订商业用房租赁合同需要特别考虑的问题，具体总结如下： 1、核实拟租赁房屋是否符合商业用途 企业在租赁房屋前，应核实拟租赁房屋的类型和所在土地的性质，确保房屋的类型为商业用房、土地用途为非住宅性质。对于企业特殊商业用途，需要提前做好消防、环评、交通等审批/备案或满足审批/备案标准等。否则，企业可能面临无法办理营业执照，或者无法按照预期使用房屋的风险。 2、查明拟租赁房屋是否存在阻碍工商注册的情况 企业如需以拟租赁商用房屋办理工商注册的，应先查明拟租赁商用房屋是否存在阻碍工商注册的情况，如未完成消防/安检验收、存在司法限制等。企业可以在租赁合同中约定出租方有协助办理工商注册手续的义务。就风险规避而言，企业可从如下两个方面进行考虑：一是到工商行政管理部门询问租赁物是否存在行政管理限制，能否办理营业执照，如涉及特许经营行业还要向其他有关部门询问；二是在合同中约定出租人协助办理营业执照的义务及履行期限，并约定对应的违约责任，督促出租人尽快办理。 3、明晰装饰装修条款，避免因装饰装修发生争议 通常，企业需要对租赁房屋进行一定装饰装修，以便符合自身的经营风格、经营惯例等。这些装饰装修或多或少，有在原承租人的装饰装修基础上微调，也有全部拆除旧装饰装修，甚至修改租赁房屋内部结构、门窗朝向等。为规避因装饰装修引发的纠纷，造成不必要的损失，建议企业在租赁合同签订前，结合自身实际需要，与出租方就装饰装修免租期、原装饰装修的标准和拆除费用负担、合同终止后装饰装修的归属及如何折价等问题进行协商，随后将协商结果逐条落实在合同中。 此外，房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约（如拆迁等）导致合同解除，承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人应注意保留装修费用相关凭证。实践中，我们倾向于建议在租赁合同中明确承租人装修方案的备案条款。这种备案条款对于出租人来说，便于了解承租人的装修方案及对自己的影响，因此，容易获得出租人的同意。对承租人来说，不失为一种间接固定自己装修内容和装修费用的证据。 4、明晰押金、租金和其他费用的约定 租赁合同中可能涉及的费用，主要包括押金、租金和其他费用（物业管理、停车、通讯、空调、网络和水电煤气等费用）。这些费用都需要双方在合同中予以明确，包括计算标准、计算方式（起始时间）、支付时限（是否有宽限期）、支付方式、发票/收据的开具等。 就押金来说，合同中应明确押金退回的具体条件和具体方式。就租金来说，企业应注意在拟签订租赁合同中明晰租金的计算方式，是按照建筑面积、使用面积，还是按照套内面积等进行计算；合同面积与实测面积存在差额如何处理，租方是否能解除合同，以及如何要求出租方承担违约赔偿等。 5、核实转租事项，依法依约履行转租程序 《合同法》第二百二十四条[注9]明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。且，承租人向次承租人转租的期限不能超出租赁合同剩余期限，否则超出部分无效。 因此，企业拟租赁房屋如是承租人转租而来，应注意核实承租人是否享有处分权，并审查原租赁合同是否有限制转租的约定、原租赁合同约定的租赁期限，并核实出租人是否同意转租。如企业有承租房屋后转租房屋的需求，也应就此与出租方进行协商并具体落实在租赁合同中，以便于后期操作；原租赁合同中未就转租进行约定，而在履行过程中需要转租的，建议及时与出租方进行协商并签订补充合同。 6、租赁合同的续租、终止和解除 在合同中有明确的租赁期的前提下，租赁期届满后的相关权益需要在租赁合同签订时就予以明确，以防后续发生不必要的纠纷。提前一定期限的续租申请及出租人限期回复的约定，能够很好的确保企业经营存续。租赁合同期满终止后撤场的时限也应当予以明确，这样涉及相应的费用承担也就随之可以明确。因此，建议企业在租赁合同中明确约定可解除租赁合同情形和具体程序，并明确租赁期限届满或租赁合同解除时，承租方的房屋腾退期限。 三、物业服务需求条款设计 商用房屋一般由所在运营方提供物业服务和整体管理，企业应考虑拟商用房屋招商定位是否符合自身商业定位，物业服务情况是否符合自身办公需求与经营要求等。 在洽商中，企业应综合考虑以上问题，在充分协商、达成一致意见的基础上，在合同中予以进一步明确：如，物业服务的内容和标准；物业服务费的支付标准和支付方式；因物业原因（停水电、电梯维修等）影响经营，权利人如何获取权利救济；配套停车位分配、使用及费用结算；租赁房屋的维修责任如何承担等。 四、结语 结合具体实操经验，本文就容易引发纠纷的买楼合同和租楼合同审核中的主要条款设计进行了简要分析，在此未就违约责任进行单独的论述。但是，上述条款的明确约定仍需配合合同相应的违约责任，才能在一定意义上促成上述条款的顺利实现，具体合同中可参酌具体情况加以约定。 经营地是企业开展生产经营活动之日常所在，房屋买卖合同与房屋租赁合同的签订、履行对企业而言更是生存和发展的基础。就具体合同的设计和履行，还需企业根据经营需求和资金体量，与卖方/出租方进行博弈。如何实现企业利益的最大化、防范履约风险，尚需根据不同需求进行具体法律分析。 编辑/代重阳 [注1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 [注2] 《物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人统一，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 [注3] 《最高法院关于执行异议和复议案件规定》第二十九条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 [注4]《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条，建设单位办理竣工验收备案应对提交下列文件： 1.工程竣工验收备案表； 2.工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料; 3.法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件; 4.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； 5.施工单位签署的工程质量保修书； 6.法规,规章规定必须提供的其他文件。 [注5]《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的,当事人可以解除合同: 1.因不可抗力致使不能实现合同目的; 2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 5.法律规定的其他情形。 [注6]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 [注7]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 [注8]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; 2.面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 [注9] 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 |
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