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光明中心，可能是深圳最近一次也是最后一次打出暴击的板块； 供需关系决定价格；供应有限而需求猛增，则会导致价格飞涨；今天我们就从光明中心的“供”和“需”讲起； 供：光明中心的住房供应 在政府公示的土地用途规划中，光明中心区规划如下； 其中，黄色代表住宅用地，红色代表商业用地，褐色代表工业用地，紫色代表市政用地，橙色代表新型产业用地； 可以看到光明中心的住房的供应比例很小（对比公认住宅紧缺的南山科技园片区）； 居住用地少，可售卖的商品房更少；住宅用地的大约20块中，小产权房 还建房 人才房 只租不售占到了9块，商品房仅占5块，剩下的6块还没有拍卖； （光明中心区土地用途规划） （南山科技园片区土地用途规划） 所以，光明中心商品房供应严重紧缺，并且很可能会一直紧缺下去；而光明中心有大量的产业用地，一旦企业入驻，企业员工将会面临无房可住的状态（关于需求，接下来会讲到）； 同时，可以分析出，不仅是购房市场，租房市场也很可能出现暴击；毕竟光明中心不同于深圳大部分地区，没有城中村的租房供应； PS：租房和购房几乎是两个完全割裂的市场，人才房（只租不售）和小产权对购房需求的影响几乎为零； 发展速度： 打开卫星图就可以看到：深圳的地不多了；除了填海造陆以外，深圳的空地主要集中在光明、龙岗和坪山等区域；而相对于沙井的大规模旧改来说，空地建设一是快，二是更上档次，龙岗大运的建设就是很好的证明；上档次的另一个好处就是对南山大批的新房癌患者更具吸引力，这一点接下来会说到； 另外，光明中心的购物、教育、医疗配套均会在三年之内成型，因而未来光明工作的人完全没有理由到其他区域置业； 独立成区： 2018年5月25日，国务院同意将光明新区设立为行政区；独立意味着更多的投资和政策倾斜，无疑会大大加快光明的建设。 需：光明中心的购房需求 光明中心的需求分为两部分，一是光明中心自身需求，二是其他区块需求外溢； 1. 光明中心自身需求 多中心： 深圳由于版图狭长，且各区之间有大山相隔，导致深圳不可能像中心辐射型的城市一样将某些资源集中到同一个板块；而必须采取多中心的策略，每一个中心都有自己的产业及生活配套，能自给自足；宝安和龙华的发展及房价走势就是鲜活的例子；所以，光明中心作为另一个城市副中心，且毗邻南山及粤港澳大湾区的核心区宝安，潜力不输龙华强于龙岗； PS. 多中心详细分析请看《深圳板块价值核心理论：多中心的城市战略》； 产业： 产业的发展就代表着人口的流入，当然不同产业从业者的流入对房价的影响是有天壤之别的，单位面积产值越高则对房价越有利，首当其冲当然是IT和金融业，可惜正是由于钱多又不占地方，IT和金融必定会留在城市最发达的地方； 所以作为深圳副中心来说，最优的产业应该是微电子、电子设备、生物科技等行业；而根据政府规划及目前的企业入驻情况看，光明中心确实以光电子、生科为主；大片的产业园区势必带来充足的购买力； 2. 其他区块需求外溢 需求外溢主要集中在两个区块：一是公明，二是南山；外溢的需要由两方面决定：一是通勤时间；二是购房偏好； 公明的外溢需求 光明的老中心，距离光明很近；同时，由于产业结构类似东莞，存在一定数量的本地小老板，公明核心居住区（宏发美域、宏发上域等）的房价就是有利证明；而当光明发展集中到中心区，整体的品质会很快超过公明这种四线城市的居住氛围，对于光明本地的土豪来说，相比南山福田，光明中心肯定是更优的选择； 南山的外溢需求 交通：
新房癌：深圳的主要购买力是IT小白领，IT小白领又主要集中在南山；他们有一些共同点：年轻，追求品质，外地迁入； 年轻 追求品质=次新花园刚需盘（为什么南山老破大厦卖不动，也是这个原因）；外地迁入代表他们没有机会提前投资，而是等到工作确定才能开始攒钱并思考购房的问题； 而刚需自然是考虑交通配套都发展起来的区域，所以小白领习惯沿着地铁线寻找目标，目前只有一号线，所以才有了之前宝中之后碧海片区的火热。一号线宝安至南山段已经不堪重负了，地铁都挤不上去，通勤时间如何保证？ 所以等到13号线修好，新来深圳3-5年的小白领们自然会后知后觉地想到光明（恐怕也是唯一的选择），这会是巨大的一波购买力，以光明中心商品房的供应量来看，价格很难想象。 同时，上文有提到，大片空地更容易建设出档次，这对小白领吸引力太大，是西乡沙井松岗无法比拟的。 总结
价格预测 冒着炒房之大不韪。我来大胆预测一下光明的房价走势： 未来3至5年，不算通货膨胀，光明中心房价会稳定在：核心区7-6.5万，中间区域6.5-5.5万，边缘地带5.5万； 这是在不考虑学区变化的情况下；如果引进名校（作为城市副中心，其实引入名校的可能性很大，参考龙华、龙岗），光明可能是下一个宇宙中心了。 那投资光明就没有任何缺点吗？ 有的： 1. 光明豪宅线是250万，按照目前的价格，意味着你买个两房都避免不了增值税； 2. 光明往往评估价不足，难以贷足7成； |
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