资深炒家的必备技能：全款抵押大法

作为水库中人，大家一定听说过“全款抵押”的操作手法，也就是全款购房，再用房本做抵押贷款；

虽然江湖上总有传说，但实际尝试过的人还是少数，今天我们给大家详细的分析一下全款抵押对比按揭贷款的利弊；（具体抵押贷款产品均只代表深圳当地情况）

在分析全款抵押的优劣势之前，我们先看看深圳市场上常见的抵押贷产品：

产品一

• 要求：营业执照注册一年以上，持股时间半年以上

• 贷款金额：房产评估价x70%

• 年限：5年

• 还款方式：先息后本

• 利率：6%

产品二

• 要求：有营业执照，有该行业经验一年以上（参考征信报告信息栏或社保缴存记录）

• 贷款金额：房产评估价x70%

• 年限：20-25年

• 还款方式：等额本息

• 利率：5.9%

产品三

• 要求：营业执照注册一年以上，不看持股时间

• 贷款金额：房产登记价x70%（过户半年内）或 房产评估价x70%（过户半年以上）

• 年限：5年

• 还款方式：先息后本

• 利率：5.8%

全款抵押的优势：

• 杠杆：提升5成或7成名额的杠杆；

• 不占贷款名额：抵押贷不是按揭，所以全款购买的房子卖掉后还是首房首贷；

• 规避高评回款风险：由于不涉及贷款，所以高评不需要业主配合回款，规避了高评的主要风险；

• 省税：由于不涉及贷款，所以可以做低成交价，从而节省税费；

• 交易周期短，赎楼费低：由于不涉及贷款，所以不需要等待银行放款，交易周期短；对于有欠款的房产，能较大程度节省赎楼费（业主垫资从银行赎出房产证所产生的利息费用）；

• 贷款选择多样化：抵押贷款比按揭贷款选择更多，特别是先息后本的产品，可以极大的减少前期的月供压力，放大杠杆率；

• 规避老人票贷款年限不足的劣势：由于老人票按揭往往年限较短，而采用抵押贷的方式可以先息后本，或子女作为借款人提升贷款年限，减少月供压力；

• 配合54大法使用（具体就不展开了）；

全款抵押的劣势：

• 资金成本：由于需要一口气付出全款，如果买家不是土豪（手里有足够付全款的钱），则需要三方公司垫资或个人拆借，导致产生额外的资金成本，特别是全款购房和抵押贷款衔接出现问题的情况；

• 贷款年限短及利率偏高：抵押贷相比按揭贷款，年限一般是3-6年期先息后本或20-25年等额本息，不如按揭的30年；利率相比按揭贷款也会上浮更多，一般在20%-35%；

• 额外的融资成本：由于抵押贷非大众产品，且大部分需要以公司经营贷的形式申请，所以涉及到注册公司或买公司的费用及办理贷款的手续费；

• 拒贷或延期的风险：由于是先购房再抵押，所以可能产生购房后，银行拒绝抵押的情况，导致资金周转时间延长或无法贷款的情况；所以就需要在购房前就找靠谱的贷款中介，确认资质后再购房；

• 需要提前注册公司或购买公司；

成本精算： 

总结：

不难看出全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和贷款服务费，合计5.5%左右，在实际购房过程中全款买房还能省掉部分增值税，实际额外成本会低于5.5%。再算上抵押贷款5年期，年化6%左右，综合年成本7.1%，是我们合理的购房资金成本，进可攻退可守，游刃有余。

全款抵押可以解决很多非首房首贷下的投资杠杆问题，为广大多军降低首付比例，有更多选择的空间； 但通常情况会增加资金成本，流程偏复杂，需要专业及靠谱的团队协助操作。

以下列出不同情况下的最优决策（以下假设购房者已经提前准备好了公司）；

3成首付按揭 VS 全款抵押：

以下情况，选择全款抵押更优：

• 资金有限（120万以下），但又不想错过行情，也不想用掉首房首贷资格；

• 用老人票短期投资（3-5年）；

以下情况，选择按揭贷款更优：

• 资金充裕（120万以上），且计划长持；

• 刚需自住；

5成首付按揭 VS 全款抵押：

• 短期投资（3-5年），选择全款抵押更优；

• 长期投资或刚需自住，选择按揭贷款更优；

7成首付按揭 VS 全款抵押：

建议全款抵押；但大多数情况下7成名额可以操作为5成，具体咨询：hongbenzhushou

赚钱的杠杠：

举例：用100万买房，在同等涨幅的情况下。

相同的首付资金，不同的购房策略，产生不一样的投资回报。

全款抵押的注意事项：

关于公司：

做经营性抵押贷款有公司非常重要，是申请银行贷款的首要条件。

那是新注册公司还是直接购买公司呢？

一般建议一年内需要用到公司的直接购买，一年后用可以新注册。备注：目前新注册公司很麻烦，地址抽查很严格，没有真实的场地证明很容易被驳回。

购买公司时，把控公司风险方面，也比较重要，需要注意：

1.查清楚公司的工商及税务信息

2.尽量选择无对公账户的空壳公司

3.亲自去工商局陪同股转，查看股转协议

4.找对代理人可以忽略以上三条

关于登记价和评估价：

登记价是在国土局的实际交税价，评估价是评估公司对房产价值的评估值；

在全款抵押中，写低成交价可以避税，写高评估价可以多贷款；但鱼和熊掌不一定可以兼得；有部分银行（产品三）针对刚过户的房子只能按照登记价去贷款；而选择产品一或产品二就要面对更高的利率；所以一般来说，成交价低于豪宅线的房子，建议写高登记价，税费成本较低，且能匹配更优质的贷款；对于豪宅线以上的房子，适合写低登记价；

关于流水：

对公流水比较麻烦，涉及到税务，可以不用走。个人流水可以走大点，年进账最好是贷款金额的2倍，这样的流水能符合大部分银行的要求。

流水小的也无大碍，毕竟银行看还款能力的同时也会注重抵押物，有较强的沟通空间。

关于贷款风险：

全款抵押最大的风险就是资金成本的风险，垫资之后银行贷款批不下来，不能及时回款给到资金方，就一直在承担着资金成本。

不能及时回款的情况常有发生，考虑全款抵押方案一定要提前做好准备，找到专业靠谱的渠道。

红本业务

深圳红本为需要全款抵押的客户提供一条龙服务：包括选筹代购，准备公司，全款垫资，抵押贷款以及后期资金规划等服务。

同时，全款垫资可提供打包价，针对具体情况提前预估垫资时间，超出时间范围不收取额外费用。

深圳红本线下分享会

【活动主题】全款抵押的操作逻辑及操作手法

【活动简介】

作为水库中人，大家一定听说过“全款抵押”操作手法，也就是全款购房，再用房本做抵押贷款，从而降低首付，提高杠杆率。

虽然江湖上总有传说，但实际操作过的人还是少数，今特邀广大多军欢聚深圳红本，前来交流，探讨，成长。

【活动内容】

一.全款抵押的基本逻辑

二.全款抵押的操作手法

三.风险

【活动时间】6月15日下午2:30-4:30；

【活动地点】深圳市宝安区宏发中心大厦1131