作者：陈幽泓 和谐社区发展中心主任
业主对“共有部分”享有“共同管理”实行“共同决定”是《物权法》建筑物区分所有权制度设计的核心。
这一制度在实践中面临重重困难，魏耀荣说：“建筑物区分所有权是共有权的一个类型，…属于法制史上的新生代，本性乖戾，桀骜不驯。本来在各国的历史发展中，共有财产制就是人们不愿意采用和难以长时间存续的一种财产制度，往往因维护管理不善、责任不清和纠纷频发而不得不以分割财产而告终，成为大家庭中继承财产的一种过渡形态。但在近代的许多大城市中，又由于土地奇缺而不得不大量兴建多层建筑物，作为城市房地产的主要形式，并相应地出现了区分所有权制度。这种区分所有权几乎与多层建筑物同生共存，且共有人为数众多，导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化，自其诞生之日即成为“麻烦制造者”，人们欲摆脱而不能。而在我国，又大量地采用住宅区而且是封闭半封闭住宅区的形式，范围大，人数多，又为这种多边复杂的关系火上添油。因此，如何设计和创立一种合身得体的区分所有权制度，以调整和规范这种多边复杂的财产关系，就成为我国民法的重要课题和难题。而目前物权法（草案）的建筑物区分所有权这一章之所以难臻十分完善，亦应在情理之中。”
建筑物区分所有权制度在实践中的问题，对中国基层社区的民生所需和治理制度完善发展形成巨大压力，促成对政策立法的迫切需要。根据包华课题组信息，全国已有30个城市出台了业主大会、业主委员会工作指导规则。
北京市自2010年出台物业管理规范文件体系后，近年来致力于物业管理条例的人大立法研究。2016年，北京市住建委物业服务指导中心委托北京市安理律师事务所包华律师与北京市律师协会物业管理法律专业委员会的委员承担《业主共同决定机制研究》课题，11月30日北京市住建委物业服务指导中心对该项目成果进行评审。参加课题评审的除了课题负责人包华及其律师们，还有北京市幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱、和谐中心主任陈幽泓、北京市物业管理协会法务部负责人刘立华、北京市物业服务评估监理协会会长申跃华、北京大学MBA客座讲师袁天鹏等。
评审会上讨论了课题组提交的《业主共同决定机制研究调研报告》和《更换物业服务企业》、《物业费调整》、《业委会换届》、《议事规则管理规约修订》、《专项维修资金》五大共同决定事项的工作流程示意图及操作规范格式文本系列，包括发起共同事项的启动、筹备、筹备组长任命、会议议程、会议规则、共同决定投票权确定规则、共同决定投票权清册、投票结果公示、投票结果异议申请与公示、共同决定决议公告、会议纪要公告、委托合同、服务合同、共同决定备案公示函、协助执行业主会议决定通知书等资料。
关于《业主共同决定机制》的研究的基本思路是围绕共同决定的现行制度设计、现有法律漏洞和立法建议展开，内容框架如下：
一、业主共同决定现行制度设计
（一）业主共同决定的法律基础：包括业主共同决定的主体及组织方式、业主共同决定的事项范围、业主共同决定的效力。
（二）业主共同决定的相关制度：包括《物业管理条例》规定的业主大会成立、会议程序、业主大会的行政监督；住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》创设的业主代表制度和弃权票计入已决多数票的操作规范，创设的居民委员会代行业主委员会职责制度；住建部、财政部2015年《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》提出的要“优化表决规则，提高业主组织的决策效率”，具体规定：委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等。
（三）各地业主共同决定制度建设情况
目前全国有30城市出台了业主大会、业主委员会工作指导规则。课题组重点研究了成都、广州、杭州、济南、南京、上海、深圳、天津、重庆、上海、珠海的规定，将其具有代表性的内容按照：发起阶段中发起业主共同决定的申请主体、业主共同决定的受理主体、发起阶段的其他相关规定；筹备阶段的组建筹备组、筹备会议、会议阶段和执行阶段进行分析和梳理。
二、共同决定的现有法律问题漏洞
课题组从全国公开的司法裁判以及非诉纠纷案例、业主共同大会的发起和召开的程序流程，从诉讼阶段的角度对案例近了总结，以归纳总结目前我国业主共同决定事项的主要纠纷点，包括：发起阶段中发起主体、表决事项不明确、政府的主要职责以及如何履行的纠纷；筹备阶段筹备组成立、工作职责、能否为筹备行为承担责任、执行业主大会会议决议、相关的费用引发的纠纷；会议召开阶段，包括业主大会会议召开、业主共同决定选票统计、收集投票、验票（计票）、决议结果、监票过程引发的争议；执行阶段，包括业主知情权、业主撤销权、业主委员备案、业主共同决定执行的法律争议。
三、立法建议
针对上述分析梳理，课题组对业主共同决定提出了立法建议，其要点是：在发起阶段要明确业主会议的发起主体和程序、明确街道办事处、乡镇人民政府的法定职责；在筹备阶段，要完善筹备组组成；在会议召开阶段，明确会议期间业主委员会的补选程序、完善业主大会选票有关的制度；在执行阶段，要完善备案登记制度、明确业主的知情权的范围、明确撤销权的适用范围、建立有效的执行机制。
综上所述，《业主共同决定机制》研究项目，对于我国建筑物区分所有权制度中的“业主共同决定机制”实践进行了概括和法理探究，对于“业主共同决定机制”的合法性要素、实施程序与操作的规范性特征进行了提炼。这一研究成果对于目前全国各地物业管理和社区治理相关领域法律发展具有重要的参考意义，同时，对于业主共同决定的实务和操作，可以起到规范作用，特别是对于目前大面积尚未成立业主大会/业委会的小区，依法依规第形成业主共同决定，将起到积极的推动作用。
本课题还是公共选择理论研究的一个理想的问题领域，涉及到个体与集体行动的范围与限度、决策成本与规则、多数决的模型与投票设计、代议制与直接民主、委托与代理等许多理论问题的具体的表现，这一领域在全国范围几十年的实践，形成大量法律规定、案例、诉讼等等相互关联的实证材料。
