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业主大会的作用和特征； 业主的权利和义务； 业主大会的组成和性质； 业主大会的筹备与成立； 业主大会的职责； 业主大会会议； 业主大会议事规则的主要内容； 业主代理人和代表人； 业主大会决定事项的表决； 业主委员会的职责； 业主委员会委员的任职条件和资格终止； 业主委员会会议； 业主委员会的补选与换届； 业主委员会的备案； 业主委员会的工作经费； 业主委员会的工作档案； 房地产行政主管部门和街道办事处； 乡镇人民政府的指导和监督。 《条例》确立了七项物业管理的基本制度： 1、业主大会制度 2、管理规约制度 3、前期物业管理招投标制度 4、物业承接查验制度 5、物业服务企业资质管理制度 6、物业管理专业人员职业资格制度 7、住宅专项维修资金制度。 一：业主大会制度 业主大会制度是《条例》确定、《物权法》确认的一项基本制度。 《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 为解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为，维护大多数业主的合法权利，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度，规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但物业管理重大事项的决定只能由业主大会作出。 作为《条例》的配套文件，2003年6月，建设部印发《业主大会规程》，对《条例》第二章“业主和业主大会”的内容进一步细化和明确。 《物权法》出台和《条例》修改后，为适应环境变化和现实需要，实现法律的统一性和协调性，在总结实践经验的基础上，从解决业主大会制度现实难题出发，2009年12月，住房城乡建设部制定并印发了《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），进一步规范了业主大会和业主委员会的活动，推进了业主大会制度建设的进程。 二：业主大会制度的作用 1．业主大会制度是切实保护业主权益的需要 在区分所有（第一章第五节“业主的建筑物区分所有权”）的情况下，建筑物的共同管理权由全体业主共同行使，业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权。 这些问题的解决，不仅有益于建立民主协商、自我约束、平衡利益的业主自我管理财产机制，也有利于业主共同管理权的行使和共同财产权的保护。 业主大会制度正是在总结实践经验的基础上，最大限度地为业主组织的成立和运作提供指导和协助，以实现“将业主培养成能够保护自身权利的群体”的制度目标。 2．业主大会制度是发展物业管理市场的需要 “政府主导、企业推动”型的物业管理发展模式，存在着缺乏业主主动参与的天然缺陷。 业主大会制度，正是通过对业主大会和业主委员会的引导和协助，逐步培育物业管理市场的成熟买方，解决物业管理市场基本主体缺位和错位的问题，建立“政府主导、企业推动、业主自觉”的均衡发展模式，这是保证我国物业管理市场的持续健康发展的长久之策。 3．业主大会制度是提高行政监管效能的需要 业主大会和业主委员会作为业主财产管理组织，虽然本质上属于私权自治领域，但是离不开公权机关的适度引导和监管。业主大会制度，在明确政府主管部门履行法律赋予的对业主大会和业主委员会的监管职责同时，着力于解决如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡业主自我管理和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率等一系列难题，有助于提高行政效率，减少行政风险，实现依法行政和高效行政的和谐统一。 三：业主大会制度的特征 1．业主自治与行政监管的平衡 业主大会和业主委员会，是业主为实现自我管理共同财产的目标而设立的财产组织，无论是《物权法》还是《条例》都明确业主大会和业主委员会作为共有财产管理主体的法律地位。业主大会制度是区分所有财产（建筑物）制度的重要组成部分，业主大会和业主委员会问题，本质上是财产问题。 现阶段对业主团体进行行政监管是十分必要的。 实现业主财产权和政府行政权的平衡，在尊重业主共同财产权的前提下有效地发挥政府主管部门监督管理权的作用，是建立我国业主大会制度的基本原则。 2．指导与监督的并重 指导和监督并重的调控手段，是平衡业主自治和行政监管立法理念的自然派生。《物权法》第七十五条规定“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”在此基础上制定的《指导规则》，在尊重业主自我管理财产权利的前提下，进一步强化政府有关部门在业主大会和业主委员会活动中的指引和导向功能，实现了监督与指导的并重。 3．物业管理与社区管理的结合 实践证明，区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府共同参与业主大会和业主委员会的指导监督工作，有利于形成合力和资源共享，实现优势互补和良性互动，是现阶段我国推行业主大会行之有效的措施。 4．借鉴与创新的兼顾 现行业主大会制度是借鉴和吸收各地成功做法和司法审判经验的产物。同时，在业主大会制度建设中，也不失时机地在现有法律的框架下尝试制度创新和方法改进，例如，对违约业主共同管理权的限制，未参与表决业主的投票权数的认定，业主共同管理权的委托以及居民委员会代行职责的相关规定，都提高了业主大会制度的科学性和可操作性。 四：业主的权利 在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。 这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。 1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 物业服务合同，是业主大会与物业服务企业之间约定有关物业管理权利和义务的协议，受益人是物业管理区域内的全体业主。物业服务合同签订后，物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业服务企业提供服务的权利。 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。 《条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。同时，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。 3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性契约。管理规约和业主大会议事规则生效后，对物业管理区域内全体业主都有约束力，相关规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改管理规约和业主大会议事规则的权利。 4．参加业主大会会议，行使投票权 业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，业主有权按照管理规约或者业主大会议事规则约定的投票权数，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。 业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员，也都享有被选举为业主委员会委员的权利。 6．监督业主委员会的工作 为了防止业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。例如：业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者管理规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权，有利于业主委员会的规范和高效运作。 7．监督物业服务企业履行物业服务合同 业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督。例如：业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业服务企业的收费情况；有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正等。业主对物业服务企业的监督权，有利于物业服务企业更好地履行物业服务合同。 8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。 每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利，是实现业主共有物权和共同管理权的基本保障。 9．监督住宅专项维修资金的管理和使用 住宅专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项维修资金属于业主所有，其管理和使用，关系到相邻物业、整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。 专项维修资金的交纳、使用、代管和监管各个环节，都应当受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，保证物业的大修、更新和改造得以正常开展。 10．法律、法规规定的其他权利 除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。 例如：在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度和计划、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和诉讼的权利等。 四：业主的义务 《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有以下6项： 1．遵守管理规约、业主大会议事规则 管理规约是业主依法订立的一种自我管理的公约，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定 业主通过制订和遵守管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。 管理规约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要自觉遵守管理规约和业主大会议事规则的规定。 2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 为了维护物业管理区域内全体业主的共同利益，业主大会可以制定或者授权物业服务企业制定一系列的规章制度，要求全体业主共同遵守。 每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 业主大会的决定是全体业主共同作出的，代表了全体业主的共同意志，符合业主的共同利益，理应得到全体业主的共同遵守。 业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会所作出的决定，同时经业主大会的授权，也可以自行对一定物业管理事项作出决定，业主委员会作出的决定，业主同样应该执行。 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金 专项维修资金是物业得以正常维修养护的资金保障，业主应当履行交纳专项维修资金的义务。 实际生活中，有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金，影响了房屋大修、更新和改造的正常开展，加速了物业的老化和贬损，并危及广大业主的生命财产安全。 5．按时交纳物业服务费用 物业服务费用，是物业服务企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维修、养护和管理服务所收取的费用，是物业服务合同约定的重要内容之一，是确保物业管理正常运行的必要前提。 物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。 业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按照合同的约定按时缴纳物业服务费，不得无故拖延和拒交，否则物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。 6．法律、法规规定的其他义务 除以上义务外，业主还应承担法律、法规规定的其他义务。 例如：有配合物业服务企业开展管理服务工作的义务；有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务；有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务；有按照安全和正常方式使用物业的义务；有遵守物业管理区域内公共秩序和维护物业管理区域内环境整洁的义务等。 此外，《条例》第六十八条规定了业主的禁止性行为：业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 五：业主大会的组成和性质 组成：业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内的所有物业管理事项。 物业管理区域内的业主，都必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。 六：业主大会的筹备与成立 1．成立业主大会的原则规定 《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。" 《条例》要求业主成立业主大会，是为了保障业主的共同管理权能够得以有效实现，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。 2．业主大会的筹备 (1)业主大会筹备组的成立。 根据《指导规则》的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。 首次业主大会会议所需文件资料： ①物业管理区域证明； ②房屋及建筑物面积清册； ③业主名册； ④建筑规划总平面图； ⑤交付使用共用设施设备的证明； ⑥物业服务用房配置证明； ⑦其他有关的文件资料。 2．业主大会的筹备 (1)业主大会筹备组的成立。 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。 业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 2．业主大会的筹备 (2)业主大会筹备组的工作职责。 ①确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；②确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；③草拟管理规约、业主大会议事规则；④依法确定首次业主大会会议表决规则；⑤制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；⑥制定业主委员会选举办法；⑦完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 (3)管理规约和业主大会议事规则。 管理规约应当对下列主要事项作出规定：①物业的使用、维护、管理；②专项维修资金的筹集、管理和使用；③物业共用部分的经营与收益分配；④业主共同利益的维护；⑤业主共同管理权的行使；⑥业主应尽的义务；⑦违反管理规约应当承担的责任。 (3)管理规约和业主大会议事规则。（层次嵌套）（必考点） 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：①业主大会名称及相应的物业管理区域；②业主委员会的职责；③业主委员会议事规则；④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；⑤业主投票权数的确定方法；⑥业主代表的产生方式；⑦业主大会会议的表决程序；⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等；⑨业主委员会换届程序、补选办法等；⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；⑩业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 《指导规则》第二十条规定：“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。” 这一规定旨在督促业主履行公共义务，实现业主在共同管理事务中权利和义务的对等和公平。 正确理解注意以下四点：一是除了拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以外，业主实施任意丢弃垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益和业主共同权益行为的，同样构成限制其行使共同管理权的条件；二是有权限制业主行使共同管理权的主体是业主大会，而非业主委员会；三是限制行使共同管理权的依据是管理规约和业主大会议事规则；四是该条款属授权性规范，可供业主大会选择适用，并无强制执行的效力。 3．业主大会的成立 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：(1)业主大会成立和业主委员会选举的情况；(2)管理规约；(3)业主大会议事规则；(4)业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 七：业主大会的职责 根据《物权法》和《条例》关于业主共同决定事项的规定，《指导规则》明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 八：业主大会会议 1．定期会议和临时会议 业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。 2．业主大会会议形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。 凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 3．业主投票权数的确定（必考点） 业主大会确定业主投票权数。 认定专有部分面积和建筑物总面积（第一章物业管理概念） (1)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； (2)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 可以按照下列方法认定业主人数和总人数（第一章物业管理概念） (1)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 (2)总人数，按照前项的统计总和计算。 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 九：业主代理人和代表人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。 业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。 《指导规则》第二十八条规定：“业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。” 这一规定旨在进一步发挥业主代表的作用，减少业主大会的协调成本，提高业主共同管理权的行使效率。 无论是代理制还是代表制，都属于一次性委托，而且必须是以书面形式反映被代理（被代表）业主的意见。 《指导规则》将代表制从一次委托延长为一定期限内委托，在很大程度上将解决部分业主长期无法参加业主大会会议的现实问题。 为防止违规操作和权利滥用，业主共同管理权的长期委托必须以书面形式委托给业主代表，同时具体委托内容、期限、权限和程序必须以业主大会议事规则的规定为依据。 十：业主大会决定事项的表决 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意； 决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 《指导规则》第二十六条第二款规定：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”这一规定旨在督促业主参加业主大会会议并投票表决，以解决业主大会参与人数不足、表决过程艰难的现实问题。 《指导规则》之所以作出未参与表决的投票权数可计入已表决的多数票的指引性规定，其目的除了督促业主主动行使投票表决权以外，还在于促使业主共同合意的尽快达成，以保证业主共同决策的高效和共同管理事务的完成。 十一：业主委员会的职责 业主委员会的性质：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 业主委员会主要履行以下职责：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(9)业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 十二：业主委员会委员的任职条件和资格终止 1．业主委员会委员的任职条件 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： (1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 2．业主委员会委员的资格终止 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)丧失民事行为能力的；(3)依法被限制人身自由的；(4)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：(1)以书面方式提出辞职请求的；(2)不履行委员职责的；(3)利用委员资格谋取私利的；(4)拒不履行业主义务的；(5)侵害他人合法权益的；(6)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。（对比10日内） 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 十三：业主委员会会议 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 十四：业主委员会的备案 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 《指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。” 十五：业主委员会的补选与换届 以上规定旨在解决现实中存在的业主委员会缺位的问题，通过发挥居民委员会的作用，来保证业主共同管理事务的连续性和稳定性。 居民委员会代行业主委员会职责仅是一种应急状态下的权宜之计。为防止代行职责过程中居民委员会的越位和错位，《指导规则》明确规定居民委员会代行职责是在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下进行的，新一届业主委员会一旦产生，代行行为随即终止。 十六：业主委员会的工作档案 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 十七：业主委员会的工作经费 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。 工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。 工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。 十八：指导和监督 房地产行政主管部门和街道办事处，乡镇人民政府的指导和监督 为了强化对业主大会和业主委员会协助、指导和监督的力度和作用，《指导规则》第四章“指导和监督”从业主大会的筹备、开会、换届、终止、印章使用、财务移交和违规行为等不同环节和角度，详细规定了区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的具体职责和权限。 (1)已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。 (2)业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。 (3)按照业主大会议事规则的规定或者1/3以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。 (4)业主委员会在规定时问内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。 (5)违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。 (6)物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。 (7)物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
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