业主委员会成立（换届）流程及有关事项

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业主委员会成立（换届）

流程及有关事项

召开首届业主大会的程序

1、小区内业主入住率或入住建筑面积达到50%以上；首位业主入住满两年且入住率达到25%以上要求时，由建设单位或业主联合签名提出书面申请；报属地镇、街区；物业主管部门（一式两份）。

2、由属地镇、街区，社区居委会、物业主管部门对提报的申请进行审查。

3、经审查，小区具备以上任何条件后，由镇、街区或社区居委会张贴召开业主大会启动公示并提出参加筹备组业主代表条件，按规定推荐筹备组业主代表。

4、推荐完成经初审后公示业主参加筹备组的业主代表名单。

5、公示期间内，广大业主对推荐的筹备组业主代表无异议后，再次公示由镇、街区、社区居委会、物业主管部门、开发建设单位、前期物业服务企业、业主代表参加的业主大会筹备小组全体成员名单；

6、完成公示后，召开筹备组第一次会议。对业主资格进行确认；研究讨论是否需推荐代表参加会议，如果小区业主人数较多的，可采用推荐业主代表的形式召开业主大会，研究业主代表产生办法；起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件。

7、根据本小区实际情况，经大会筹备组第一次会议研究讨论的业主代表产生办法推选业主代表；

8、推选业主代表完成后，召开筹备组第二次会议。对业主代表资格进行确认；讨论修改《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件；确定业主委员会组成人员数量；推荐业主委员会候选人名单；研究业主委员会选举办法，确定业主大会召开的地点、时间并进行公示，同时送达当选业主代表入会通知。

9、召开业主大会，讨论通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》；《业主委员会工作规则》等文件；选举产生业主委员会。召开业委会第一次会议并进行分工。

10、通过大会决议；当选业委会成员签订履职承诺书；完成公示、备案工作。

业主委员会换届程序

1、根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》规定，首届业主大会规定年限（一般不超过五年），业委会应在到届三个月前组织换届（应邀请镇街区、社区居委会参加）；业委会不组织换届的由镇街区、社区居委会组织换届。

2、由小区业主委员会或镇、街区、社区居委会张贴换届启动公示，并提出参加换届筹备组业主代表条件，按规定推荐筹备组业主代表。

4、推荐完成，经初审后公示业主参加换届筹备组的业主代表名单。

5、公示期间内，广大业主对推荐的换届筹备组业主代表无异议后，再次公示由镇、街区、社区居委会、物业主管部门、开发建设单位、前期物业服务企业、业主代表参加的业主大会换届筹备小组全体成员名单；

6、完成公示后，召开换届筹备组第一次会议。对业主资格进行确认；研究讨论是否需推荐代表参加会议，如果小区业主人数较多的，可采用推荐业主代表的形式召开业主大会，研究业主代表产生办法；起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件。

7、根据本小区实际情况，经换届筹备组第一次会议研究讨论的业主代表产生办法推选业主代表；

8、推选业主代表完成后，召开换届筹备组第二次会议。对业主代表资格进行确认；讨论修改《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件；确定业主委员会组成人员数量；推荐业主委员会候选人名单；研究业主委员会选举办法，确定业主代表大会召开的地点、时间并进行公示，同时送达当选业主代表入会通知。

9、召开业主大会，讨论通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》；《业主委员会工作规则》等文件；选举产生业主委员会；召开业委会第一次会议并进行分工。

10、通过大会决议；当选业委会成员签订履职承诺书；完成公示、备案工作。

具备召开首次业主大会的条件

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

符合以上首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

大会筹备组的成立

根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《山东省物业管理条例》等相关规定，召开业主大会前需首先成立大会筹备组。《山东省物业管理条例》规定，筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

业主的概念

房屋的所有权人为业主。也就是说依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人(房屋产权所有人)，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

筹备组履行下列职责

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组第一次会议议程

一、筹备小组成立（名单公示）；

二、业主资格确认（按楼公示）；

三、起草《业主管理规约》；

四、起草《业主大会议事规则》；

五、起草《业主委员会工作规则》；

六、协商业主代表产生办法；

七、其他。

业主大会筹备组第二次会议议程

一、确认业主代表资格；

二、讨论、修改《管理规约》；

三、讨论、修改《业主代表大会议事规则》；

四、讨论、修改《业主委员会工作规则》；

五、协商产生业主委员会候选人名单；

六、协商业主委员会选举办法；

七、确定业主代表大会召开的时间、地点；

八、其他。

业主大会业主委员会选举办法

(讨论稿)

一、本届大会选举业主委员会成员x名，实行等（差）额选举。

二、本次选举采用无记名投票方式进行，得票数超过到会人数一半多者当选。

三、如第一次投票结果没有选足应选人数时，在未当选的得票多的两人中再次投票选举，得票多者当选。

四、本次选举设二名监票人监督选举，监票人由会议

举手表决通过。

五、投票选举时，同意哪位候选人，就在其姓名下面的空格内划(√)，不同意的划(O)；如另选他人，将名字写在后面的空格内，并在其名字下面的空格内划(√)，选票不写符号的，视为无效。

六、选票少选有效，多选作废。

业主大会筹备小组

2019年 月 日

业主大会入会通知书

xxx代表：

首先祝贺您当选为本小区首届业主大会代表！

兹定于2019年5月 日（星期 ）上午8:30分，在xxx街道xx社区会议室召开xxx小区首届业主代表大会，届时请准时入会。

首届业主大会筹备组

2019年 月 日

委 托 书

xxx小区首届业主大会：

我因有事不能参加会议，兹委托 业主代表我参加大会，行使业主代表权利。

委托人：

2019年 月 日

召开业主大会议程

（一）筹备组介绍会议筹备情况；

（二）审议通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》；《业主委员会工作规则》等文件；

（三）表决通过业主委员会选举办法；

（四）表决通过监票人；

（五）选举产生业主委员会成员。

（六）召开业委会第一次会议并进行分工。

业主大会形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会负责组织业主召开业主大会。

业主大会职责

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

七、业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会工作规则；

（五）业主委员会委员名单和基本情况；

（六）法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门、街道办事处，应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

业主委员会会议

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。

业主委员会委员的终止

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的；

（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

业主委员会活动经费

业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。