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1、业主委员会的组建根据 《市住宅物业管理规定》的相关规定，业主委员会的产生及换届改选的相关程序如下： 一、业主大会组建的条件（《市住宅物业管理规定》第十二条） （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上； （二）首套房屋出售并交付使用已满两年的。 （只要符合其中一条就可以组建） 二、业主大会组建的申请（《市住宅物业管理规定》第十三条） 物业管理区域符合《规定》第十二条成立业主大会条件之一的，建设单位应当在30日内向物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料： （一）物业管理区域核定意见； （二）物业服务企业用房和业主委员会用房配置证明； （三）业主清册和物业建筑面积； （四）物业出售并交付使用时间； （五）已筹集的专项维修资金清册。 建设单位未按规定提交资料，经乡、镇人民政府或者街道办事处督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据乡、镇人民政府或者街道办事处的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。 建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。 三、业主大会组建程序 （一）由街镇牵头，召开建设单位，房管办事处，物业所在地居民委员会参加的前期组建会议，确定组建开始时间、筹备组中建设单位，房管办事处，物业所在地居民委员会代表人选及筹备组中业主代表产生方式。 （二）在小区内张贴《关于划定市某某区某某小区业主大会物业管理区域的公告》（区房管局盖章） 1、物业管理区域的确定（《市住宅物业管理规定》第七条） 住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但该住宅内已分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，且能明确公用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 注意：物业管理区域的调整（《市住宅物业管理规定》第九条） 物业管理区域需作调整的，区（县）房屋行政管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府），结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后，区（县）房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。 （三）在小区内张贴《关于组建市某某区某某小区业主大会筹备组的公告》（相关街镇和区房管局盖章）和《市某某区某某小区业主大会筹备组中业主代表产生方式公告》（相关居委会盖章） 1、筹备组成员的组成（《市住宅物业管理规定》第十四条） 筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表，根据《市某某区某某小区业主大会筹备组中业主代表产生方式公告》所规定的方法产生，不以得票高低确定。 如采取推荐表的形式，见《市某某区某某小区业主大会筹备组业主代表成员推荐表》样张。 2、筹备组人数 筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数所占比例不低于筹备组总人数的1/2（业主代表人数一般为5—10人）。 3、推荐时间和地点 推荐时间由居委会定，如采取领推荐表形式，领取地点一般为居委会。 （四）在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主大会筹备组成员名单的公示》（相关街镇和区房管局盖章） 其中业主代表需符合： 1、是否是业主（产权证上有名字的或房屋销（预）售合同中有名字的） 2、《市住宅物业管理规定》第十九条关于业委会成员条件的要求 3、公示时间：一般为7天 注意：公示后，成员不符合条件怎么办？ 由居委会确定筹备组成员替补人员。 （五）在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主大会筹备组成员名单的公告》（相关街镇和区房管局盖章） 1、确定正副组长，其中筹备组组长由街镇代表担任。 2、对筹备组成员进行业务培训 注意：到此前期工作结束，接下来的具体组建工作由筹备组负责，政府部门进行指导。 （六）业主大会筹备组工作 1、在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主身份及其在业主大会会议上投票数的公告》（筹备组正副组长签名） 业主人数，按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。 2、在小区内张贴《关于市某某区某某小区首次业主大会会议形式的公告》（筹备组正副组长签名） 一般采用“书面征求意见的形式”，也可采用“推选业主代表参加集体讨论的形式” 注意：“书面征求意见的形式”可以省掉推选业主代表这一步，但以后筹备组的工作量比较大；“推选业主代表参加集体讨论的形式”增加了推荐业主代表这一步，但以后的工作筹备组可以通过业主代表来实施，包括业主大会成立后，业委会每年召开业主大会可以通过业主代表来帮助工作。如采用“推选业主代表参加集体讨论的形式”的，业主推荐好业主代表后，要在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主代表名单的公告》（筹备组正副组长签名） 3、在小区内张贴《市某某区某某小区关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示》（筹备组正副组长签名） （1）委员人数：根据小区规模，5人以上单数组成 （2）具体分布：可以不规定，也可以划分区域 （3）产生办法：四种方式中选择 （4）委员选举：一般采用等额选举 4、在小区内张贴《市某某区某某小区关于业主委员会候选人产生办法的公告》（筹备组正副组长签名） 5、组织业主推荐业主委员会委员候选人 6、拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《专项维修资金管理规约》（草案）。 拟定好以后，在小区内张贴《关于征求市某某区某某小区《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《专项维修资金管理规约》（草案）书面意见的公告》，征求业主意见，进行修订，形成最后表决稿。 7、在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主委员会委员候选人名单的公示》（筹备组正副组长签名） 其中业主代表需符合： 1、是否是业主（产权证上有名字的或房屋销（预）售合同中有名字的） 2、《市住宅物业管理规定》第十九条关于业委会成员条件的要求 3、公示时间：一般为7天 注意：公示后，成员不符合条件怎么办？ 由筹备组确定业委会成员替补人员。 8、在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主委员会委员候选人名单的公告》（筹备组正副组长签名） 9、在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主大会会议讨论事项的公告》（筹备组正副组长签名） 以上1—9项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告有异议的，筹备组应当记录并做出答复。 10、召开业主大会 （1）表决《业主大会议事规则》 （2）表决《管理规约》 （3）表决《专项维修资金管理规约》 （4）选举业主委员会成员 11、在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》 注意：筹备组的工作到此结束。接下来是业主委员会的工作 （七）业主大会（业主委员会）的备案 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案： 1、业主大会会议记录和会议决定。业主委员会选举正副主任会议记录； 2、《业主大会议事规则》（票数1/2、面积1/2）； 3、《管理规约》（票数1/2、面积1/2）； 4、《专项维修资金管理规约》（票数2/3、面积2/3）； 5、业主委员会成员名单和基本情况（产证复印件）； 6、业主委员会成立备案表。 在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主大会、业主委员会印章启用的公告》 2、业主委员会的换届（一）业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。 （二）乡、镇人民政府或者街道办事处应当在60日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组。在小区内张贴《关于组建市某某区某某小区业主委员会换届改选小组的公告》。 注意：换届不用张贴《关于划定市某某区某某小区业主大会物业管理区域的公告》 （三）在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主委员会换届改选小组成员名单的公示》（换届改选小组成员中不需要建设单位代表） （四）在小区内张贴《关于市某某区某某小区业主委员会换届改选小组成员名单的公告》 （五）换届改选小组的工作 基本与筹备组工作相同，不同之处在于： 1、业主大会会议形式根据《业主大会议事规则》确定。 2、推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式根据《业主大会议事规则》确定。 3、表决的结果要根据《业主大会议事规则》确定。 4、业主委员会的备案 新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续。除填写“业主委员会换届备案表”之外，还需提供： （1）业主大会会议记录和会议决定。业主委员会选举正副主任会议记录； （2）《业主大会议事规则》（票数1/2、面积1/2）； （3）《管理规约》（票数1/2、面积1/2）； （4）《专项维修资金管理规约》（票数2/3、面积2/3）； （5）业主委员会成员名单和基本情况（产证复印件）； 上述（2）（3）（4）是根据沪房地资物[2008]389号文版本并未做修改的，换届时不需要提供。其它备案材料相同。 注意：换届的不用再刻制业主大会和业主委员会公章。由房管办事处将其保管的物品向新一届业委会进行移交。 五、业主委员会日常运作 1、业委会委员的辞职 （1）业委会成员全体辞职的，乡、镇人民政府或者街道办事处会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组，换届改选小组应当在90日内召开业主大会选举新一届业委会。 （2）业委会正副主任辞去正副主任职务的，只需全体委员的半数以上同意即为有效。然后业委会委员另行选举新的业委会正副主任，也是全体委员的半数以上同意。业委会到乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续，并提交相关材料。 a、业主委员会变更备案表 b、业主委员会会议决定（半数以上委员签名） c、业委会正副主任房地产权证复印件 （3）业委会委员书面辞职的，要经业主大会通过，其委员资格终止。 2、相关档案资料财务的管理和移交 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其报关的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。新一届业委会选举产生后，由房管办事处在备案后10日内，将其保管的物品移交新一届业委会。 上一届业委会拒不移交上述所述物品的，以一届业委会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安应当予以协助。 业委会成立筹备一． 工作步骤： 第一步，管理处与骨干业主建立联系，然后共同联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区物管科指导自己小区成立业主大会。 第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区物管科和相关居委会的代表参加。 第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，执行秘书并可以开展工作。 第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县物管科备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。 第八步，备案十天后仍没有收到区物管科的备案意见，可再次与其进行联系。 二，具体工作时间安排及各项工作责任人：
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