业主委员会运行程序的有关问题作者：律师在线 文章来源：本站原创 点击数： 5 更新时间：2011-1-22
（一)业主申请 住宅区符合业主大会召开条件时，业主５人以上联名可向该小区所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，居委会和街道办事处审核同意后，上报区住房办。 （二）成立业主大会筹备组 在区住房办审核同意后，街道办事处指导居委会着手组织、协调成立联盟首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组组成人员：筹备组可以由业主代表组成，也可以由建设单位或公有住房出售单位、物业管理企业、区住房办、街道办事处、居委会代表组成，但须征得二分之一以上业主同意。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 筹备组人员名单确定后，在小区公示筹备组名单。 （三）筹备组筹备业主大会召开前期工作 筹备组负责召开首次业主大会会议，共有六项前期准备工作： 1、确定召开业主大会会议的形式。 2、确认业主身份和业主、业主代表在业主大会会议上的投票权数。 （1）业主包括两种：已取得房屋权属证书的，房屋所有权人是业主；房屋的合法买受人尚未取得房屋权属证书，但已实际占有使用的，购房合同中载明的权利人享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。 （2）投票权：属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；属于非住宅类物业（商业工业用地）的，以业主拥有的建筑面积每 应结合居委会关于人口的登记、业主的房屋所有权证等，界定小区内有多少住宅类业主及有多少非住宅类业主。 3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容。 4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人。 业主委员会委员资格：应当对业主委员会的人选把好关。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，应当避免缺乏组织领导能力、为自己谋私益的业主担任业主委员会委员。业主委员会的候选代表人必须是业主本人。 5、参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）。 6、将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 （四）首次业主大会会议的召开 （1）召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；（2）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（3）采用书面征求意见的形式召开业主大会的，在成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。（4）下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（5） 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 （五）召开首次业主委员会 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。 （六）业主委员会备案及档案管理、印章刻制 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、业主公约及业主大会议事规则到区住房办和街道办事处备案，建立业主委员会工作档案，凭《备案通知书》刻制业主大会、业主委员会印章。 1、如何处理业主因工作繁忙没有时间参加业主大会？ 召开业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见，进行表决。 2、以什么形式告知业主？ 筹备组筹备好召开首次业主大会前期工作后应在业主大会会议召开15日前以书面形式在住宅区内公告，按照要求,筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区内明显位置张贴公布,征求业主意见，还有组织发动业主自荐或推荐候选人,并将相关文件向业主张贴公布,像《业主委员会选举办法》,还必须书面送达全体业主。但实际情况是,很多房子被业主用来投资、出租,要把选举办法送到所有业主手里,一个月都难以办到。 被业主投资出租的房子，可由物业使用人通知业主。物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和业主公约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。 3、如何处理业主委员会的办公地点及办公经费？ 业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：（1）由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。但是，由业主承担除物业管理费以外的费用很难实现。（2）与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。 4、小区内附属设施的所有权归属？ （1）道路、绿地：根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路及属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（2）会所和停车场：如果会所和停车场的建筑面积没有计入公摊面积的话，那产权应该是属于开发商的；如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房以及利用物业共用部分进行经营性活动获取的收益，属于业主共有。 5、物业的使用和维护? 保修期满后，共用部位和共用设施设备由业主大会或其选聘的物业管理企业负责维修、养护。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。 6、专项维修资金? （1）性质：专项维修资金属于业主共有；（2）用途：专项用于：支付房屋共用部位和共用设施设备的安全检查和维护的费用；垫付共用部位和共用设施设备的急修工程所需费用；支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用，不得挪作他用。违反法律、法规规定，挪用专项维修资金的应当承担相应法律责任；（3）专项维修资金的使用由业主大会决定；未成立业主大会的，由全体业主决定，专项维修资金由业主委员会负责管理。这样的规定有利于实现业主的资产及相关的公共物业的保值、增值。 7、法律责任? （1）个别业主、物业使用人的法律责任：个别业主、物业使用人的行为违反业主公约、小区规章制度（如乱搭乱建、将住宅当作商业写字楼使用等）的，物业管理公司可以根据《物业服务合同》的约定或者业主公约的授权，采取批评、规劝、公示等非强制措施制止该行为；业主委员会有权监督业主公约的实施情况，有权采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为；如果上述非强制措施没有效果，则相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关的行政管理部门报告（如工商局、城市综合执法局等），由相关行政部门依法处理；相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约之诉、或侵权之诉），由人民法院依法裁判。 （2）业主委员会的法律责任：业主委员会的行为违反法律、法规、政策规定的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。此外，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主也可以请求人民法院予以撤销。 |
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