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浅析物业纠纷诉讼主体资格适格性 腾讯新闻  在物业纠纷频发的大环境下，越来越多的业主现在都选择拿起法律武器维护自己的权益。物业诉讼案件中，当事人是小区物业公司和业主的情况占多数。但是也存在少数物业案件，小区业主并不能作为适格原告直接起诉物业单位，例如业主不满物业公司将小区停车位等共有部分用于经营而提起的诉讼案件。那么，如何确定物业纠纷诉讼主体的适格性呢？本文将通过物业纠纷具体案例对诉讼主体的适格性予以分析，以供各位读者实务参考。 一 单个业主不宜作为涉及业主公共利益事项的诉讼主体 案例简介： 在张娜与北京聚福祥物业管理中心物权纠纷一案[1]中，张女士以J物业管理中心违法收费的事实侵犯了其停车利益的事实向法院提起了诉讼，并依据《中华人民共和国物权法》第七十三条[2]的规定以业主身份主张其权益。 一审法院经审理认为：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；当事人向人民法院提起民事诉讼，应当符合法律规定的起诉条件。本案中，张女士以J物业管理中心私自违法建设车棚、加装地锁严重侵害业主共同权益为由，起诉要求J物业管理中心拆除地桩、地锁和车棚，还业主公共场所，而该项权利的主张应由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张为宜。故而，法院判定驳回起诉。 二 小区分区业委会不经授权不能作为涉及业主公共利益的事项的诉讼主体 案例简介： 在北京市西城区远见名苑中心区业主委员会与北京明华嘉业物业管理有限责任公司业主知情权纠纷一案[3]中，该小区中区业委会就小区内的停车场收益问题、车位租赁情况不予公开侵犯业主知情权为由将M物业管理公司诉至法院，一审法院审理期间，小区中区业委会表示该业委会提起本次诉讼未经过该小区业主大会决议或授权。一审法院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。根据上述规定，请求公布、查阅相关情况和资料的主体是业主，而非业主委员会；另一方面，从业主委员会的职责来看，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行业主大会赋予的职责。本案中，小区业委会起诉M物业管理公司业主知情权纠纷案，未经过该小区业主大会的决议或授权，故小区业委会作为本案原审原告提起诉讼主体有误。因此，一审法院裁定驳回起诉，二审法院维持前述裁定。 三 案例评析 根据《物权法》第八十三条第二款[4]、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条[5]之规定，业主对侵害自己合法权益的行为，有依法向法院提起诉讼的权利。据此，如被侵权权利人依法诉至法院，法院应当立案受理。 但是，法院在受理此类案件时较为慎重，尤其是涉及业主共同利益的事项，法院往往会重点审查起诉主体能否代表全体业主。个别或部分业主起诉的，应当得到全体业主的授权，即使业主委员会起诉的，也要审查其是否得到业主大会的授权，以证明其诉讼目的与全体业主的意愿达成一致。在这之前，法院一般不受理此类案件或受理后依法予以驳回。在前述案例中，案例一中的张女士没有经业主委员会授权而以业主身份起诉至法院请求物业公司拆除地桩地锁和车棚，还业主公共场所，不具备诉讼主体资格被驳回起诉；案例二中的小区分区业委会既没有获得业主大会授权，也不是以业主个人身份起诉要求物业公司公布小区相关场地和设施的使用、维护、收益等信息，也因主体不适格被法院裁定驳回起诉。 因此，当业主认为物业公司侵犯自己或整个小区业主的权益时，如果想通过司法程序获取救济，应首先考虑个人是否为适格原告以提起诉讼，以免“好心费力”却不能达到好的结果。 注释： [1] 北京市第二中级人民法院（2017）京02民终6567号民事判决书。 [2] 《中华人民共和国物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 [3] 北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3214号民事判决书。 [4] 《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 [5] 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 转自：兰台房地产法评（公众号）  【《房地产法律研究与司法实务》系列丛书（第一辑）已由人民法院出版社出版发行，每辑（册）58元。该书集建筑房地产司法审判案例分析、建筑房地产行业研究、市场预测和相关法学研究、法律实务等为一体，将建筑房地产司法实务与行业发展结合起来，均由法官、金融和建筑房地产相关行业专业人士撰稿，针对性、实用性、专业性、权威性强，具有创新意义和史料收藏价值，对广大法律工作者、建筑房地产相关行业从业人员进行建筑房地产法学研究和相关实务工作有着重要参考价值，是一部较好实用的工具书。本系列法律丛书每年两辑，全国发行，欢迎订阅】  安徽省法学会建筑与房地产法学研究会于2016年元月23日在安徽省高级人民法院成立，标志着安徽省建筑房地产专业法学研究与法律服务机构的诞生。本研究会理事会是由安徽省人大、安徽省高级人民法院、安徽省人民检察院、安徽省人民政府法制办、安徽省住建厅、安徽省国土资源厅、安徽省社科院、安徽大学、安徽建筑大学、安徽财经大学、法制日报、新华社、安徽法制报、安徽工人日报、中国工商银行安徽分行、安徽省房地产业协会、安徽省建筑业协会、安徽省物业管理协会和安徽省律师协会等单位的人员组成。研究会内设专家委员会、建设工程合同争议评审和纠纷调解处理中心，充分整合了建筑房地产行业研究与实务、相关法学研究与法律实务的人才资源。该研究会成立以来，将相关行业发展与法学研究、法律实务紧密结合，突出理论创新促进成果转化，参加安徽省人大进行全省房地产调研、为合肥市人民政府行政复议提供咨询、承担建筑房地产课题研究、参与《房地产法律研究与司法实务》系列丛书的征文编审与推广、支持安徽省房地产业协会、安徽省建筑业协会、安徽省物业管理协会等行业组织进行法律培训讲座、组织开展建筑房地产案件研究调解、行业标准制修订评审等一系列工作。研究会面向社会，关注民生，服务大众，常年开展义务法律咨询等公益活动，为百姓排忧解难，为企业保驾护航，欢迎垂询！ 【地址】合肥长江路319号仁和大厦14层 |
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