地下车位纠纷相关判决解析

来源公号：以法正道

【参考裁判】

１.（2018）最高法民再263号民事判决（二次再审）；

２.（2014）粤高法民一提字第30号民事判决（一次再审）；

３.（2012）深中法房终字第3158号民事判决（二审）；

４.（2012）深南法民三初字第201号民事判决（一审）；

5.（2016)粤03民终3713号民事判决（相关案件二审）。

６.（2017）粤民申7371号民事裁定（相关案件再审裁定）。

案情简介

开发商先与物业公司签订了小区（前期）物业合同，该物业合同到期后，该物业公司并未与开发商续约，但继续对小区实施物业管理。之后，小区业委会成立，该物业公司又与业委会签订了新的物业合同，并继续对小区实施物业管理。后开发商起诉物业公司，要求物业公司向开发商归还未处置即未长期出租的115个车位以及这些车位的停车收益（自开发商与物业公司合同到期终止后起至实际归还车位止）。

诉讼过程

本案开发商起诉物业公司后，历经广东省三级法院一审、二审、再审后，最高检察院抗诉，最高法院又再审。该案所有的民事审级程序都已穷尽，一个小官司，从基层法院一直打到最高检察院和最高法院，可见争议之大。

判决结果

１.一审、二审，都判决驳回开发商归还车位及其租金收益的请求，同时认定涉案地下车位为小区全体业主共有；

２.省高院、最高院两次再审，都判决物业公司应向开发商归还车位及其租金收益，同时认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有。

判决依据

１.《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2.《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

３.《人民防空法》第5条第2款：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

一、二审判决理由

虽然一审定性为物业合同纠纷，二审定性为车位纠纷，但一、二审判决结果相同。主要理由：地下停车场的权益已随房地产同时转移，地下停车场应当归小区业主共有。虽然开发商已将地下停车场部分车位长期出租给部分业主，但并未经过所有权人即小区业主的同意，开发商不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权。

两次再审判决理由

两次都定性为物业合同纠纷，故开发商与物业公司签订的物业合同期满后，物业公司应当归还开发商车位及其租金收益。

开发商在房产初始销售时，通过与业主另行签订车位长期租赁合同对停车场的权益进行了明确约定，故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款的规定。而且业委会成立后，业委会、物业公司同意开发商将部分车位长租给部分业主，这也表明业委会、物业公司和部分业主对开发商将其拥有的车位出租不持异议。

案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，也没有证据证明地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随房产所有权的转让，一并转移给全体业主共有。此外，开发商作为人防车位的投资者，对人防车位享有收益权。

最高检察院抗诉理由

地下停车库的权益已随房地产同时转移给小区业主，即案涉车位应属于全体业主共有。业委会有权与物业公司签订物业合同，物业公司依据其与业委会签订的物业合同，有权管理案涉车位收取车位租金。开发商并非争议车位的所有权人，无权要求物业公司返还案涉车位及收取的车位租金。

【相关案件处理】

在上述案件诉讼过程中，小区业委会起诉开发商，请求开发商向业委会交还未处置即未长期出租的115个车位及其租金收益。深圳南山区法院作出（2015）深南法民三初字第237号民事判决、深圳中院于2016年5月29日作出（2016)粤03民终3713号民事判决，认定案涉车位应归属全体业主，但因业委会并非涉诉小区地下车库停车位的所有权人，故判决驳回业委会的诉讼请求。

但是，该案经广东省高院再审后，认为应进一步查明开发商在对外预售房屋时，是否已通过其他形式明确告知购房者案涉车位将另行出售，当事人之间是否就案涉车位权益归属另有约定，因此认为深圳中院仅以商品房预售合同中对案涉车位权益未作约定为由，认定案涉车位权益已随着房产转让而同时转移，属事实认定不清，广东高院于2019年11月21日以（2017）粤民申7371号裁定指令深圳中院再审本案。

【事实分析】

有证据证实的基本事实：

１．地下车位最初由开发商出资建设；

２．地下车位未作为分摊公用面积销售给业主；

３. 地下车位未计入容积率；

４.开发商将部分地下车位长期出租给了部分业主。

无法举证证实的事实：地下停车场的开发成本是否分摊到各个商品房的出售价格之中。

法律分析

❶ 开发商与物业公司的法律关系：

开发商要求物业公司返还小区地下车位及其租金收益，既可以基于车位所有权提出，也可以基于债权即物业合同而提出。开发商认为案涉地下车位属于其所有并以此提出返还小区地下车位及其租金收益的请求，双方就是车位纠纷，是个物权法律关系；开发商基于物业合同到期终止而提出返还小区地下车位及其租金收益的请求，双方就是物业合同纠纷，是个债权法律关系。

从开发商的请求、事实证据、法律依据看，以上开发商提起的诉讼既是一个基于物权关系的车位纠纷，也是一个基于债权关系的合同纠纷。所以，不论是定性为车位纠纷，还是定性为合同纠纷，都不影响开发商提出诉讼请求。

但是，定性为车位纠纷还是合同纠纷，会影响法院的裁判路径论证：如果定性为车位纠纷，法院必须先对车位所有权进行认定后才能做出判决，如深圳中院判决认定涉案地下车位为小区全体业主共有；如果定性为合同纠纷，法院则可以对车位所有权存而不论，主要基于合同关系做出判决，如最高法院判决虽然认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有，但也没有认定归开发商所有。

❷ 业委会与开发商的法律关系：

【参考裁判】之5、6和【相关案件处理】，都是业委会起诉开发商要求返还车位及租金的判决情况。业委会与开发商之间不存在合同关系，业委会完全是基于小区业主对车位的共有权而提起诉讼，故业委会与开发商之间仅仅是物权法律关系，在业委会与开发商的诉讼案件中，法院无法回避所有权而作出判决，必须先认定所有权，而后才能作出裁判。

❸ 开发商与物业公司之间的判决与业委会与开发商之间的判决的关系

在开发商与物业公司之间的诉讼案件中，广东高院和最高法院虽然基于合同纠纷进行判决，可以暂时回避车位所有权归属的问题，但是所有权不明确，仅仅基于合同判决，会严重影响该判决的稳定性和权威性。

在后续业委会与开发商的诉讼（见【参考裁判】之5、6和【相关案件处理】）中，如果车位所有权判归全体业主共有，最高法院仅仅基于物业合同作出的物业公司向开发商返还车位及租金的判决就应当撤销，因为业委会基于所有权的请求权优于开发商基于债权的请求权，车位及租金应当优先向小区业主返还，即便最高法院的判决不被撤销，按照最高法院判决，物业公司基于合同关系先向开发商返还车位及租金，开发商基于所有权关系再向业委会返还车位及租金，业委会再基于合同关系把车位交给物业公司管理，这个过程只是多了几个环节而已，司法判决绕了一大圈，车位最终还是交由物业公司管理，这不可笑吗？

因此，如果要使广东高院和最高法院关于开发商与物业公司的再审判决保持稳定性和权威性，在业委会与开发商的车位纠纷诉讼中，法院就必须判决认定车位所有权归属开发商而非业主共有。

所有权是债权之本、之源，在开发商与物业公司的诉讼中，深圳南山区法院和深圳中院的判决还是有担当的，两级法院的判决在论证认定所有权后做出，避免了后续种种诉累。但是，省高院和最高法院的判决对所有权存而不论便下判，并且认为不宜认定车位为小区业主共有，这给后续业委会与开发商的诉讼案件处理造成了严重不利于业主的影响。

❹ 省高院、最高院在开发商与物业公司诉讼中作出的再审判决，严重影响南山区院、深圳中院在业委会与开发商诉讼中的判决：

在开发商与物业公司的诉讼案件中，广东高院作出（2014）粤高法民一提字第30号判决，撤销深圳南山区法院和深圳中院判决，对车位所有权存而不论，基于物业合同判令物业公司向开发返还车位及租金。

之后，在业委会起诉开发商的诉讼案件中，业委会请求法院认定车位所有权，对此，南山区院、深圳中院先后作出（2015）深南法民三初字第237号、（2016)粤03民终3713号判决，虽然两个判决都认定车位属于小区业主共有，但还是以车位及租金非业委会所有为由驳回了业委会的诉讼请求。这两个判决既然已认定车位属于业主共有，于法于理业委会都有权代表业主起诉，法院判决驳回业委会请求，实在令人匪夷所思，难道让小区所有业主都作为共同原告去起诉开发商吗？法律设定业委会不就是方便代表业主维权吗？深圳两级法院作出这样的判决，是否受到广东高院（2014）粤高法民一提字第30号再审判决的影响，不得而知。即便如此，广东高院之后又作出（2017）粤民申7371号民事裁定，以事实不清为由撤销了深圳中院（2016)粤03民终3713号判决，并指令深圳中院再审业委会与开发商的车位纠纷案件。

深圳中院后续将会按照广东高院的指令，对业委会与开发商的车位纠纷案件进行再审。深圳中院再审此案时，将不得不考虑省高院、最高院在开发商与物业公司诉讼中作出的再审判决及省高院在业委会与开发商诉讼中作出的再审裁定，这些省高院和最高院的裁判，都不利于深圳中院判决认定车位为小区业主共有。特别是在最高法院判决明确认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有的前提下，深圳中院将作出怎样的再审判决，我们拭目以待。

本案之所以在司法处理上如此复杂，源于地下车位在立法上的不明确。《民法典（征求意见稿）》依然沿用《物权法》第七十四条内容，所谓“约定归属”，而没有从法律规定上对此问题清晰予以界定。这是造成地下车位纠纷案件如此复杂、难处理的根本原因所在。

立法和政策层面，对地下无产权车位等地下建筑不应再持回避态度。对这一积敝已久的问题，并非没有解决办法，有两种路径可供选择：

一是在立法层面将地下车位作为主物进行规定。

那么在政策层面，从政府规划容积率之初，就把地下车位建筑面积算入容积率，从而使地下车位通过分摊地价的方式分摊相应的土地使用权，这样一来，地下车位将与房屋一样，形成独立的产权，办理产权登记自然顺理成章。这种方法虽然解决了产权登记和产权纠纷问题，但却会严重加重业主负担。

在汽车普及、车多位少的现实条件下，地下车位的地价、建筑成本自然最终应当转移到购买业主身上，开发商会利用其掌握紧缺车位的优势，过于放大利润，从而加重业主负担。因此，这种方法必须辅以合理的定价机制，防止车位定价过高。对于这种有独立产权的地下车位，还必须制定买卖限制性规定，防止小区业主以外的主体购买小区车位或个别业主购买多个车位等情况。

二是在立法层面将地下车位作为从物进行规定。

那么在政策层面，政府规划容积率之初，虽然不把地下车位纳入容积率，但是从立法上明确地下车位属于小区业主共有，开发商把政府规划强制要求配建的地下车位成本算入房价之中，并在土地出让、规划公示、房屋出售时公开地下车位的情况，这样既解决了开发商建筑成本问题，也能明晰产权，使地下车位作为从物依附于房屋所有权。对于这种业主共有车位，车位所有权随着房屋所有权的转移而转移，车位所有权不会流转到小区业主之外，故只需在小区业主之间建立车位的公平分配使用机制即可，无需制定对外买卖限制性规定。

总之，关于地下车位所有权，立法上的完善必须与政策上的完善同步进行、协调推进。另外，对于人防车位也可以参照以上方法确定权属，前提是只要从法律上保证能够国防优先使用即可，国防上的使用权并不会与人防车位的所有权发生矛盾和冲突，但可能会与基于所有权的使用权发生矛盾和冲突，法律上只要确保此时国防使用权优先即可。

相比较而言，在立法和政策层面，将地下车位作为从物共有产权完善更有利于大多数业主。

一是可以避免重复缴纳土地使用费用及相关税费用。

二是可以避免产生一地二权的矛盾。

三是无需制定限制性买卖的规定。

四是可以避免哄抬地下车位价格。

地下车位建造成本进入房价后，虽然理论上开发商可以通过抬高房价的方式变相抬高车位价格，进而造成房价过高，但是因为车位属于全体业主共同所有，其抬高作用极其有限，就像目前开发商建造地上共有车位对抬高房价的作用极其有限一样。

五是更有利车位的公平合理使用。

在小区车位日益紧张的趋势下，对于全体业主共有的地下车位，只要建立公平合理的车位使用收益机制，任何人都不能凭借资金优势占用多个车位，无需车位者亦可从他人对车位使用中受益，有利于实现物尽其用、人人受益。