物业公司常让小区业主不满的5个问题的简要分析

1、车位纠纷

关于车位的归属，开发商可能在售房的合同里有约定，大家一定要关注。第一任物业和开发商关系密切，有时可能就是开发商的子公司。纠纷往往发生在业主实际入住后，这时可能突然发现车位情况与当时开发商宣传的情况不符，回头翻合同又发现开发商在协议里有一行小字悄悄做了约定，这时候法院也难站在业主一方了。

这可能存在物业将约定不明的车位私自出租，或者擅自收费，例如在公共区域突然划分了收费几个车位。

2、设施维护纠纷

物业有维护小区公共设施的义务，当这些设施损坏时，应当及时进行维修。如果没有尽到相应的义务，可能会影响业主的居住体验，破旧的设施甚至可能带来安全隐患。

例如排污系统的维护，这是在一份判决书中看到的：“小区化粪池、下水井因物业长期不清淤、不疏通造成堵塞，造成答辩人室内多次下水道返水，屎尿遍地。”

3、消防通道纠纷

《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材、不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

物业掌握着公共空间，很可能会占用消防通道。

4、清洁卫生纠纷

有些物业因为环卫人手安排不够，所以不能及时处理垃圾，容易引发业主的不满。这在业主有证据的情况下可以作为减免物业费的依据。但如果是因为小区部分业主没有遵守公德而造成的垃圾问题，许多法院并不会认为这是物业的责任。

5、领里纠纷

许多业主认为物业有义务阻止邻居的不法或失德行为例如噪音污染。但法院可能并不这么认为，物业毕竟没有执法权，没办法承担这样的责任。《民法典》中有“相邻关系”的规定，可以作为向邻里维权的依据。