房企增值税销售额、所得税收入、土增税收入辨析

税海无涯苦作舟 / 2018-11-03 840 0

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销售额

税法解读

 

声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。

导读：之所以到现在部分税务及财务人员在土增税处理时还有模糊认识，甚至在土增税计算时提出冲减成本的概念，其根源就在于22号文把自己装扮成36号文的配套文件，没有强调会计与税收的差异性。

昨天的文章想表达的意思是：财会【2016】22号文，在文件的正文以及附件中明确表示，《增值税会计处理规定》是以财税【2016】36号文为依据以及为了促进【2016】36号文的贯彻落实而制发的，从而导致在实务中对“增值税销售额”理解的不一致（税务人员把其作为执法依据），进而导致对财税【2016】43号文“不含增值税收入”的理解也不一致，如何确定土地增值税的收入都成了问题。今天就梳理一下三个税种的相似概念（均为一般纳税人销售新项目，假设都用10%的新税率）。昨天的例子：某房企2018年8月销售新项目取得价税合计款项22000万元，允许扣除的土地价款11000万元。

一、增值税销售额。增值税销售额的权威文件毫无疑问是财税【2016】36号文，因此，就昨天的例子来说，销售额=（22000-11000）/1.1=10000。

二、企业所得税收入。营改增后，企业所得税一直非常淡定，没有出台专门的文件，但2017版企业所得税申报表延续了2014版的填报说明，重申了税法没有规定的可以参照会计处理这一原则，因此，企业所得税收入应该按照财会【2016】22号文件确定的收入，也就是22000/1.1=20000，同时，因扣减土地款而少缴的增值税也要按22号文的规定冲减成本。

三、土地增值税收入。这是最让人头疼的，在36号文公布后，财政部总局又下发了财税【2016】43号文，明确“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”，但不含增值税究竟是减2000还是减1000，仍然有争议，随后，总局又下发了2016年70号公告，明确“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。但销项税额是按36号文计算，还是按22号文计算，依然有不同的声音。笔者认为，三个税种中，除了企业所得税有明确的依据可以适用22号文，另两个税种，无论22号文如何表达对36号文的爱慕之心，均不能作为税务的执法依据。因此，土地增值税收入的确定，应该是  22000-1000 = 21000。而成本应该是按企业实际发生的成本核算，不扣减。

而之所以到现在部分税务及财务人员在土增税处理时还有模糊认识，甚至在土增税计算时提出冲减成本的概念，其根源就在于22号文把自己装扮成36号文的配套文件，没有强调会计与税收的差异性。