北京：小区物业服务差 物业费被判打7折

              　    中国法院网讯 (王悦)　　因杨女士等4名业主多年拖欠物业费，某小区的物业公司将他们四人起诉到了法院。然而在开庭当中，业主们却拿出物业公司服务质量差的证据，作为被告拒付物业费的依据。8月14日下午，北京市丰台区人民法院一审判决被告杨女士等四人仍应向物业公司交纳物业费。但由于物业服务质量不合格，物业费最终被打了七折。

　　2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日，开发公司与物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区实行物业管理。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司进驻小区进行物业管理。之后，杨女士等人只向物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业管理费1240元，但此后至今的6950元物业费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交纳拖欠的物业费。

　　至于为何拖欠三年多的物业费，杨女士等人当然也有自己的理由，他们说，物业公司自入驻小区后，从未认真履行物业管理服务职能，已给小区业主造成严重物品损害和精神损害。小区至今未有正式保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品丢失损坏事件；为大量收取停车管理费用，物业公司违法侵占小区消防通道和公共通道，封堵小区东西大门，停放车辆收取费用，严重阻碍了小区业主的正常出行且消防隐患严重；任意张贴悬挂广告招牌，己造成物业相关设施损坏；小区内随意施工和维修养护不当，已造成小区绿化环境损坏和部分设施损坏；小区内环境卫生状况极差，严重污染业主的生活环境；管理失控，业主基础资料已严重失实。物业公司的服务质量极差，让业主们忍无可忍，为此，他们曾多次口头及书面致函要求物业公司立即更改，但物业公司没有任何答复和改进。

　　杨女士等人觉得，物业公司严重侵害了小区业主的权益，根据《前期物业管理服务协议》的规定，在物业公司不履行职责及劝阻无改进时，其有权拒付物业管理费。

　　庭审中，杨女士等人向法院提供了照片及小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业管理行为未达标。其中，包括杨女士在内的3名业主还向法院提出反诉，请求物业公司立即终止并撤出小区物业管理及所有物业管理用房，恢复被损坏的物业原状，退还业主所有违法经营所得并公示收支帐目，公开向所有业主道歉并赔偿她精神损失费1元。

　　丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。

　　杨女士三人反诉要求物业公司撤出小区、恢复被损坏的物业原状、退还业主违法经营所得，因不具备反诉主体资格，故法院对其反诉不予受理。杨女士三人反诉要求物业公司公示收支账目、公开向业主道歉和要求物业公司赔偿精神损失费1元的请求，因没有法律依据，也未获支持。

　　最终，丰台法院一审判决杨女士等人只向物业公司支付70％的物业费4865.31元。