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经常遇到一些朋友，因为不了解购房流程，而导致一些不可挽回的损失，也经常在后台留言中看到有人说“想买房，但是不知道从何下手”。买房从来都不是简单的事，在交易的很多环节往往暗藏深坑，购房者只需提前了解购房知识点，谨慎细心一点，买房的过程就会很顺利。  那么购房都有哪些流程呢？我们需要注意什么？本文从买房前期、买房中期和买房后期以及注意事项这四个方向着重分析。  买房前期 这套房的主要用途是什么？这是买房前首要明确的目标。 如果用来自住，要多观察项目周边的配套设施。周边的配套完善与否，它将直接影响你的生活品质。而且一个配套完善的小区，在3公里内应该有满足业主日常生活所需的基础设施。 如果用来投资，则重点关注区域的政策利好，发展是否成熟，配套是否完善以及是否有前景。  确定买什么性质的房子了，那买新房还是二手房？相信很多人会有这样的纠结。 二手房是现房可以立即入住，离市区近，交通便利且配套完善。缺点是户型老旧，设计不人性化，税费高！对比之下，新房不仅首付额度低，而且小区环境好，户型合理，居住的舒适感高。但是有可能会处于较偏的位置和配套不全，且如果是期房存在一定风险。 我认为这是两种不同的生活方式，每个人的选择不一样，但是一般情况下新房的首付比二手房低，如果首付压力大的购房者，可以优先考虑新房。  买房最最关键的东西，就是钱。首付我们得准备多少？我们先来看看关于首付国家是怎么规定的： · 2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%； · 2016年2月2日，央行、银监会联合发布消息称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%； 再看看新房需要缴纳的有：契税、房屋维修金、物业管理费、房屋登记费、交易手续费；二手房需缴纳的有：契税（总房款的1%），如非满五唯一的房源，需再交房款差价20%的个税。还有最后一笔装修费，当然，这笔费用需根据购房者本人的实际需求而定。不管怎么样，也是很大一笔开销。 首付和月供的金额，将会直接影响着未来几年的生活质量，所以我建议大家买房需量力而为，要根据自身家庭的收入情况来决定总房款和还款年限。   买房期间 前期的准备工作我们做好了，那就该实地看房去啦。应该选择什么样的楼盘呢？ 毫不犹豫的告诉你，距离市区近、1km内有地铁、小区容积率低、房地产十强或本地知名开发商开发的楼盘等等，都可以作为你的优选项。 一般情况下，有实力且口碑好的大开发商开发的楼盘，品质相对来说更有保障。有很多大开发商聚集开发的区域楼盘，也可以优先考虑，因为这类楼盘通常资源整整合度高，且配套完善。 确定楼盘后，我们要买多大面积的房子呢？ 我建议，要根据楼盘均价和自身可承受的总价来估算应该买多大面积的房子，而房屋面积我们应结合自身经济情况和实际的需求来确定。 税费可以作为面积选择的一项重要参考标准，按国家规定：首次购房面积90平米内，需缴纳总房款的1%；首次购房面积90-144平米，需缴纳总房款的1.5%；非首次购房或首次购房144平方以上，按总房款3%缴纳。  现在到了选楼层的阶段，大概很多人觉得买高楼层一定就是最好的楼层，对此我要大声说 NO！ 我认为楼层的选择应结合自身家庭情况而定，而不是盲目跟风选择高楼层。特别是顶层，风景固然不错，但夏季巨热，雨季容易漏雨的现象普遍存在。且顶层住户对电梯依赖度较大，如遇停水停电，多麻烦不言而喻。 我建议家里有老人为出行方便的选低楼层最佳；有孩子可选中低层，通风采光都比较好，高度适中，不会产生压抑感；如是年轻人居住，不受拘束可根据自身的喜好来决定。  最后，就是选择户型。关于户型的选择小编写过一篇【那些史诗级的灾难户型究竟长啥样】详解介绍过，有需要可查阅。 在传统意义上的好户型是，格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型。例如：厨房配有生活阳台，便于储物且空间可灵活运用；卫生间有扇小窗可通风透气，可减少细菌滋生；卧室和客厅朝南采光好，空气流通好。反之，户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型，则是较差的户型。  买房进行时 在交定金之前，我们首先要查验楼盘五证。 为什么是在交订金之前？因为一旦你了交钱，后边反悔不想买了，开发商基本上不会把订金返还给你。 买房必须要五证齐全，这是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。其中五证包括：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》 最后，可以签订合同啦！ 但是作为购房者，我们的购房知识跟专业的销售相比是比较弱的。特别是在签订购房合同时，我们常常处于被动地位，如有不慎就会掉进开发商挖好的“大坑”，所以仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议是重中之重，必要时可向律师或主管部门求助。   购房注意事项 了解完以上几条购房步骤，你以为就能完美避开所有的购房问题？绝对不能！ 所以，小编还要给大家科普以下几条注意事项，可供“防身”。毕竟，买房可真真不是件省心的事情。 v定金与订金的区别 定金是指当事人双方为了保证债务的履行，给付定金的方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 订金不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，订金可返还作损害赔偿金。 交定金后，若双方都在不违约的情况下，仅仅对预售合同条款或相关补充协议内容没有达成一致而未签约，属于双方未能达成一致但不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。 v签购房合同需注意 在合同中，应明确规定履行期限和违约责任、赔偿方式等，以免开发商因为各种问题导致交房延期和违约赔偿时出现纠纷。 我们可在交订金前向销售表示需要提前看合同内容，一些售楼中心会备有合同的模板提供给客户查看。毕竟合同关乎着双方的权益，一旦出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，我们需要十分注意。 v开发商五证不全不能买 没有五证的房子多坑？一些不法开发商为了骗取现金，在没有资质的情况下，私自搭建售楼部进行楼盘销售，骗取订金后卷款逃跑。 我曾在某新二线城市的乙方公司工作过，该公司盘下了一个尚未取得资质的楼盘，在项目现场搭建了一个田园风的售楼中心进行销售，把客户一拨拨的往里带，描绘着一个可安享晚年的幸福住所。 即使还是一片荒地，客户们仿佛都已经看到自己入住后的美好生活，心动得纷纷掏腰包。之后，客户定期打房款，而项目依旧不改当初的模样，仍是一片荒地。 今年年初，我通过新闻得知，该项目开发商卷款逃跑，交了钱的客户投诉无门，所有的钱都打了水漂。 且没有五证的开发商，也就意味着他很有可能没有建造商品房的资质，更不存在有出售商品房的资质，这样的房子很难有保障。你敢买吗？特别要提醒大家：一定要查验五证的原件，因为复印件比较容易被做手脚！如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性，要保障自身的利益！ 总结 当然，除了以上提到的步骤和注意事项，大家要根据自身需求考虑的因素还有很多很多。 总之，买房真心不是件简单的事。如果不想在买房后被动维权，就要在买房前“眼观六路，耳听八方”。毕竟对很多人来说，买房是结婚之后的第二件人生大事。 |
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