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不知道大家对投资这个行业了解多少。 我发现投资人是最会把一件事和生意逻辑直接挂钩的人。投资其实是很事关人性的一件事，因此和投资人聊天最大的目的是可以帮助认清自己。 我最近见了一个投资人，挺有意思的，他是做天使投资出身，也就是投一些刚刚起步的项目，据说成绩还不错，投的很多项目有些已经上市退出了，获利丰厚，因为知道我研究房产，所以很自然的就开始聊起了房子。 他对买房的研究其实也挺深的，来来回回大概买了七八套了，一线二线都有，通过不断的买房也在不断的总结经验。有钱人买房其实也不算什么，周围这样的人也挺多的，但这里面比较有意思的是他很聪明的把自己的投资理念和买房观念结合在了一起。 他说，投资和买房真的是一样的，其核心本质就是看好一个几年后会变得很好的产品然后提前下单，所以很多决策是共通的。 我把他的一些观点和理论给概括了下，有些很赤裸，有些很无奈，但更多的是隐藏在内心的那些坚守。为了保证原汁原味展现出他的观点，下面的内容会从这位投资人朋友的第一人称角度来描述。 01 决定房价的维度其实很简单。 从大的方面来看，房子价格的逻辑点和投资的逻辑点本质上是一致。比如房子的最基本就是看供需关系，看看这套房子有多少人在抢，抢的人越多那么这个价格就越是夯实，越是稳定。 但是最后真正决定价格的，其实是来自于出价最高的那个。所以当这个城市整体购买力都很强的时候，随着冒尖的人越来越多，这个城市的房价也会变得越来越贵。 因此，要判断房子的价格走势其实就会变得比较简单，就是看人口基数怎么样，总的人口数有没有在逐年增加，当一些重大利好导致有持续的外来人口流入的时候，房价大概率就会往上走。 那如果我们再进一步看的话，人口持续增加的原因有很多，很重要的一条是要有产业，你想想看是不是，如果没有产业的支撑，人口是不会沉淀下来的。 刚才也说了，决定一个区域房价的是出价最高的那个人，那在产业里面谁愿意或是谁能够出的起最高的价格呢，我觉得只要看这个产业群里高管拿多少工资就可以了。 比如张江周边的唐镇、周浦位置也不算核心，但为什么价格会比其他同类区域相对来说贵些，很大程度上是因为板块内高收入人群占比较多，购买力强劲。 所以，我买房子的时候我会比较关注哪边有高新产业特别是金融和互联网行业聚集的地区，后期接盘侠的实力也会好很多。 02 买房就是另一种形式的自我投资，第一套房，最好离公司近一些。 很多人可能会比较纠结一个问题，面对有限的预算，到底是住在郊区的大房子还是市区的小房子，我的逻辑可能相对来说就会简单点，我始终认为，对于刚开始起步的年轻人而言，你买的第一套房，最好离自己的公司近一些。 原因也很简单，对于投资而言，特别是做天使轮的，其实刚开始的时候很多东西都是模糊的，比如你的商业模式可能不会特别对，你的目标人群可能也有待商榷，对于投资人而言，最重要的就是你这个人和你的团队怎么样。 因此，对于投资而言，最重要的是投人。那么，对于买房而言，维度也是一样的，你买的房子一定是对你的自我提升有帮助的。 我刚开始工作的时候，其实也没多少钱，当时的工作也很辛苦，需要经常加班，对于我而言，我没有犹豫犹豫的，买房就买的离公司近一些，这样每天上下班加起来可以比别人多出一个多小时的时间。 也恰恰是比别人每天多出的这么一点时间，日积月累后，让我很快成长起来，工作上取得的成绩也逐渐增多，职位升的很快，收入也在短短几年之内翻了好几倍。 因此，我对于年轻人的忠告就是，买第一套居住型房子的时候，最好可以离公司近一些，把省下来的通勤时间最大程度的投入到工作和学习中去，这其实也是在进行自我投资了。 03 投后管理很重要，房子交付后的物业也很重要。 我们很多时候光投钱其实真的是不行的，给钱这样的方式很多人都会，但对于创业团队而言，特别是刚刚起来的创业团队，你一定还要教会他们方法，把自己犯过错的跟他们多讲讲，避免重蹈覆辙，帮助对方提高成功的概率。 所以我买房，对于物业费而言，贵一些我是很能接受的，反而如果你跟我讲物业费只要2块钱或3块钱，我可能还会有些犹豫，这么便宜的物业我可能会对后期的物业服务打个问号。 还有一种简单的办法就是看看这个小区的物业是不是开发商自己的物业，一般来说，品牌开发商如果对自己开发的这个项目是比较有责任心的，一般都会安排自己的物业负责后期的管理和维护，或者换个层面看，有自己物业的开发商相对来说都还不错。 为什么我这么看重物业。因为我以前买过两套房子，就隔一条马路，享受的资源配套一模一样，甚至连外立面也都很相近，唯一的区别就是一家物业好一些，一家物业差一些。 过了3年后再来看，物业好一点的那个小区，虽然物业费贵了1元/㎡，整个物业费差不多贵了1500元/年，3年就是贵了5000元不到，但从房价增幅来看，物业好的小区涨了3000元/㎡，物业差一点的小区涨了大概2000元/㎡，房价涨幅整体差了十几万。 好的物业带来的房产增值，也几倍于多出来的那么一点物业费。 另外，对于我们投资人来说，投资了总是想退出或是到下一轮获得盈利。而卖房子也是一样的道理，如果有人能帮你把产品的卖相做的好看一点，在价格上自然会有更高的溢价空间。 04 投资和买房都需要学习，虽然不能保证正确，但能最大程度降低失败的机会。 这么多年了，我投资过很多失败的项目，也买错过一些房子，就是买了就真的不涨，或是隔了很久才能涨。 但我每一次都把这样的经历当成是一种磨练自己眼界和能力的机会，同时，我不仅通过实战积累经验，我还参加了很多培训或是分享，也看了很多系列的课程，最近几年，我参与过的投资和买的房子其实都还获得了不错的成长。 所以我现在其实慢慢有感觉了，我认为不管是投资还是买房，肯定存在着某种规律性的东西，很多东西说不清楚也道不明白，只能靠我们自己去不断琢磨和领悟。 对于错过的投资项目或是错过的房子，就不要懊悔了。 这个世界上每个人都总是会不断错失各种机会，所以能够抓住其中一个才变得如此珍贵。 但买房的过程其中真的就如同暗夜一般，很多时候我们买一套房，也是真的不知道会涨还是会跌。 但我们通过不断的学习，去摸寻那些藏在底下的底层规律，把获利的机会放大到最大化。 虽然可能也只是在暗夜中增加了那么一点点的星光，但也就是为了那寥寥星光，也值得我们去努力学习买房投资的逻辑，当100个1%的提升进行叠加的时候，我们会享受到最后的喜悦。 愿我们都能成为时间的朋友，共勉！ |
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