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《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，是举证责任分配的基本原则。 物业服务是否履行到位的举证责任分配 “谁主张谁举证”是民事诉讼中最基本的举证责任分配原则，在一方当事人就自己的诉讼请求及相应事实已经尽到了举证责任时，应当由对该诉讼请求提出反驳的另一方当事人就自己的反驳事由进行举证。如果当事人的主张不能得到充分的证明，将承担不利的诉讼后果。近日，苏州中院审结一起物业服务合同纠纷，业主以物业公司服务不到位为由抗辩物业费的支付，但未能提供证据证明其抗辩主张，未得到法院支持。 A物业公司与花苑小区的业主签订了《前期物业服务协议》，从2008年开始为花苑小区提供物业服务，直至2012年年底从花苑小区撤出。董先生是花苑小区的业主，自2010年12月开始欠交物业费，A物业公司多次催讨未果，将董先生诉至法院，主张2010年12月至2012年12月的物业费及滞纳金。董先生认为A物业公司服务有不到位的情况，拒绝交纳物业费。 一审法院经审理认为：双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，系真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。A物业公司按约提供了物业服务，董先生理应按约及时支付物业费，董先生未按约交纳物业费已构成违约，按合同约定应当支付相应滞纳金。关于董先生抗辩A物业公司在物业服务过程中存在物业服务不到位的情况，因未能提供相应证据予以证明，法院不予采纳。故判决支持了A物业公司的诉讼请求。 董先生不服一审判决，上诉至苏州中院。董先生认为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故应当由A物业公司举证证明其服务到位。本案经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。 法官释法 对于物业服务义务的履行，A物业公司提交了花苑小区公共部位的部分用电、用水票据，小区保安交接班记录、外来车辆出入记录、物业公司每周例会以及物业服务财务收支公示等材料，根据上述材料，已经能够初步查明A物业公司对花苑小区实施物业管理服务之事实。由于物业服务合同涉及到小区相关房屋及其配套设施、场地的维修、养护、管理及维护小区环境卫生与秩序等多项内容，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，且服务效果受到服务对象的主观感受之影响，故物业服务企业难以单独承担合同履行瑕疵之举证义务，由服务对象指出物业管理服务中存在的不足之处并相应举证，在举证责任分配上更为合理，同时也有利于物业服务企业有针对性地改进管理服务水平。董先生在案件审理中虽然指出物业服务存在多处不足，但未能出示任何证据予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，申请人民法院调查收集证据的需符合下列条件之一：1、申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；2、涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；3、当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。董先生并不满足上述条件，其要求人民法院调查取证不符合中关于人民法院调查收集证据之范围及申请程序，故应承担举证不能的法律后果。 法官提示 物业服务是一个长期、动态的过程，确定物业公司是否违约，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节做得不够好，属于一般瑕疵，业主以此为由拒交物业服务费，超出了合理的限度，且易引发规模性、长期性拒绝交费的效仿效应，危及到物业管理服务的正常开展，最终会使所在小区全体业主之根本利益遭受损害。故对于物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。如果业主因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生纠纷，可以根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第七十三条、第九十二条及《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决 |
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