韩世同：加装电梯应该要考虑周边受影响楼宇的权益

楼市日日谈

2019年7月4日（第65期）

话题概要

日前媒体报道《广州一旧楼加装电梯因“越界”被阻扰，法院判决：停止阻扰》去年10月，题为《越秀一老楼装电梯，5年过去没有动静，原来是因为隔壁“邻居”》《隔壁楼盘不同意老楼装不了电梯？》等报道广受关注，上述报道均来源于广州市越秀区人民法院民三庭审理的一起关于电梯加装的案件。今天，广州市越秀区法院依法对该案进行一审公开宣判，判决被告广州市园林房地产开发公司停止阻止广州市越秀区水荫路68号之五住宅楼加装电梯的侵害行为，并配合广州市越秀区水荫路68号之五住宅楼加装电梯的施工，留出必要的施工通道等。 

楼市观察家韩世同

我今天想谈的其实并不是上面法院判的这个案例，这个案子是判阻扰加装电梯的案件，我想谈的是加装电梯影响了周边的楼宇，受影响的居民和业主却百般无奈的情形。前几天，我的一位朋友在微信上发给我几张照片：

广州市越秀区海珠中路259号与福地巷十一号之一交界处

我问他既然严重影响到你们住宅的通风、光线和噪音影响，为什么不向有关部门反映，他说反映过但答复说是合规合法；而且，该加装电梯的公示并没有通知他们，他们完全不知情。他为什么不走法律途径？

他说问过律师，可能很难胜诉，且旷日持久。他们也不敢去集体上访，怕被维稳。那我就没有办法了，建议他去找一下韩志鹏先生，看志鹏先生怎么看这个问题，有没有更好的解决办法。我也就此事专门请教了广东格林律师事务所高级合伙人、资深房地产法律专家张旭锋律师，以下是张律师的答复：

这件事我是这么看的，旧楼加装电梯不仅可能会影响低楼层业主的利益，实际上还真的有可能会影响到小区其他业主，尤其是相邻楼宇业主的利益。在旧楼加装电梯这个过程中，影响到其他楼宇业主利益的具体表现，比方说小区的绿地和主业的活动空间，比较典型的就是刚才您发这几张图片里边反应出来的侵害相邻楼宇业主的权利，具体包括他的采光权、通风权、通行权、休息权等等。

 那么，相邻楼宇业主的这些权利应当得到保护是毫无疑问的，因为大而言之我们有《民法总则》、《物权法》，当然，《民法总则》与《物权法》对这个相邻楼宇业主的各种物权的保护是一个原则性的规定。《广东省既有住宅增设电梯指导意见》，《广州市2016年初的既有住宅增设电梯办法》，都对在旧楼加装电梯的过程中，影响到或侵害了其他业主利益的时候，如何进行补偿作出规定。比如省里边那个指导意见，对于因加装电梯影响到住宅采光权、通风权的业主，可以通过协商适当补偿，广州市的这个办法也有类似的规定。

 实际上，《物权法》的规定也好，包括上面省里面的指导意见、市里边的这个办法的这两个规范性的法律文件的规定，所讲的对业主进行补偿，不仅是包括对低楼层的业主进行补偿，还包括对相邻楼宇的业主，一旦他的利益遭受侵害，甚至其他小区的其他业主的利益受到侵害的情况下，这些补偿都可以依据这个指导意见和办法。所以我认为图片上反映的这个相邻楼宇的业主，他们的这个合法权益应该得到补偿，应该得到保护，而且是有法可依、有章可循的。

具体到保护时机，我个人意见应该是在规划部门出公示的时候。就是在规划公示期之内，相邻的这个楼宇的业主要特别注意提出异议，规划部门肯定是要对这个异议进行审查，因为必须在合法的前提下才能做出规划审批，如果对这个异议置之不理或者是没有正确的审查处理，这个规划部门肯定是不能批，批了是要吃官司的。而且，旧楼加装电梯也要尽可能的选择不占用公共绿地、不侵害其他业主合法权益这样的方案。如果必须用这种方案的情况下，应该是由这个加装电梯的这一方先行的、主动的来进行协商补偿，霸王硬上弓肯定是不行的，这样肯定是相邻楼宇的业主是有权出来阻止的。

 以上大体是我对这个事情的一个看法，不一定十分全面，对这个问题有机会可以再继续讨论这个话题，好像现在一二线城市，旧楼加装电梯这样的情况是越来越多了，这也是民生问题之一。您之前好像对这类问题关注的比较多，我还真的是第一次讨论这个问题。

（以上内容根据张旭锋录音整理，并经本人审阅）

我将张律师的意见和看法转告那位朋友，他表示：“要实事求是加装电梯，不能好事变坏事，增加社会矛盾”。估计此事也就这样不了了之了，但我谈此话题的目的是，希望大家引以为戒，在解决自己加装电梯难题时，尽量不要伤害他人的权益。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）