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物业用房就是物业公司的用房吗？ 在如今的居民小区规划建设中，都要求有物业管理用房，一般是总面积的千分之二至千分之五，最小不低于50平方米。按《 物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。但是，现实中，“属于全体业主”其实根本就是一句空话。在小区业主没有成立自己的“政权”——业主委员会之前，虽然法理上由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业，但“全体业主”是没有具体的责任人或者职责人去履行这一要求的，随之，物业管理用房实际上就逐渐演变成了“物业服务公司的用房”，又演变成了“物业服务公司的房”，进而又出现了物业公司对物管用房有支配权、使用权，甚至有的物业公司对用房上升到了处置权。 最近，笔者受当地住建部门邀请，参加对一些居民小区的调研，在到一个小区时，因该小区属于新建小区，去年11月才交房。进入到小区物业服务公司办公室时，物管用房倒也宽敞，并且还有一部分是还未使用。 在交谈中，物管主任在介绍中随口说到，宽的那些地方，等以后小区的业委会成立后，分一点给他们，让他们支两张桌子，跟我们一起办公。 从其无意当中的话语中，就可以明显感受到，物业服务公司在内心里已经理所当然地认为，物用管理用房就是物业公司的用房，甚至变成了物业公司的房，业主委员会成立后，有施舍般地给他们一点支两张办公桌的地方。也就是说，很多物业服务公司，在对于小区公共用房的概念上，已经想当然的认为，这些房子的使用权、分配权、支配权甚至处置权，都是物业服务公司了，对这些公共用房，显然他们已经以主人自居了。 事实上，小区的业主委员会产生后，物业公司在小区内的用房，用多少，在哪里用，是应该由业委会进行调整和分配的，物业公司在小区内的用房要本着节约、高效的原则，其它可以调整的部分，是可以提供给小区居民作为其它功能使用的。也就是说，按现今的“物业公司”的概念，物业服务公司的小区的物业管理服务活动，仅仅是整个小区物业管理活动中的一部分，小区里包括业委会组织的业主参与的对小区治理等，同样是小区物业管理的一部分，而且这部分的内容还非常的多，包括对小区各项规章制度的制定、小区业主的议事、商讨，业主其它方的活动等等，都属于小区物业管理的范畴。只不过，由于“物业管理条例”的误导，就把很多人引导到了“物业=物业服务公司”这条歪道上了。但是，很多小区业主，由于在观念上、意识个、行为上都没有达到一个“主”的认知，甚至很多业委会都会自觉不自觉地认为，业委会的办公室是物业服务公司分配给自己使用是理所应当地。这些概念、观念都是非常错误的。 由此再次看出，居民小区业主委员会的建设道路还很长很长。    |
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