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文︱康乐 律师 来源：乐辩网 在处理完XX园小区车位问题后，该小区又发生了一件困扰业主的事情，物业管理公司将小区会所出租给一间经营卡拉OK的老板使用，该店经常经营至凌晨两、三点，时不时有人喝醉酒或者打架，对附近居民的正常生活造成了影响。业委会继续咨询我如何处理：小区会所是属于业主共有的吗？如果是，业主对共有部分享有什么权利？如果不是，物业管理公司就可以肆意将该会所租给任何人吗？ 对小区共有部分的争议也是业主与开发商、物业公司之间的纠纷高发点，本文就为读者勾勒出建筑区划内属于业主共有的部分：《物权法》第73条规定，除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。实践中，还包括小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙、电梯、水箱等，都认定为业主共有。 什么是“物业用房”？物业用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑，是基于物业管理服务合同的约定由业主授权物业管理公司对物业用房占有与使用。我们在处理的案例当中很多时候开发商在给自己控制的物业管理公司移交管理的物业、财产时，同时移交了部分房产供物业管理公司使用，这部分房产的处理要区别不同情况，如果当初开发商是作为经营性用房移交而且一直都是以此性质使用的，不能确定为物业用房；如果开发商是作为物业服务用房移交或者一直是作为物业服务用房使用的，应确定为物业服务用房。至于开发商在售楼时有没有将物业服务用房的成本摊到全体业主身上不影响物业用房的归属，仍然是归全体业主共有。 什么是“其他公共场所”这些公共场所不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有，比如小区的免费健身地方、公共休息场所、走廊、大堂、避难层、设备层和设备间等等。 在解释了上述法律规定之后，我答复XX园小区业委会，在《准确界定建筑物专有部分关系业主投票权份额》一问中提到过专有部分的三要件，会所与其他建筑物能够明确区分排他使用，能否登记为特定业主所有的客体，符合专有部分的全部构成要件。除非开发商在购房合同中约定将会所作为小区的共 |
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