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天地之间，物各有主，苟非吾之所有，虽一毫而莫取 …… 让法官更懂律师 让律师更懂法官 投稿邮箱： judgelamp@126.com
陈枝辉 北京天同律师事务所 导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。 文后另附：天同码 214 篇往期链接。 天同码导航图 本期天同码，主旨案例来源于《最高人民法院公报》2018第11期总第265期案例。
规 则 要 述 01 . 会所建设成本业主分摊，产权亦应归全体业主所有 开发商无充分证据证明建设成本已分摊给全体业主的小区内房屋权属系其所有，则该房屋应属小区全体业主所有。 02 . 庭院绿地归属，不能仅依现实占有、使用情况判断 庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须依房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 03 . 规划停车位，归开发商；规划外新增车位，归业主 依《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放车辆车位，属于开发商；规划之外新增车位，属业主共有。 04 . 公用配套设施未移交，业主委员会可诉请损害赔偿 业委会基于业主大会章程和业主共同授权，有权以自己名义对外主张其管理的建筑物区分所有人共有财产上权利。 05 . 物业共有部位或设施经营收益，应归全体业主共有 物业公司擅自利用物业共用部位和设施设备经营，所得收益未经全体业主或业委会同意的，物业公司应无权使用。 06 . 锅炉房即使私人所有，亦可对其权利行使予以限制 基于锅炉房等公用设施设备特殊性，即便属开发商私人所有，为维护社会公共利益，亦可对其权利行使予以限制。 07 . 物业共有部位或设施经营收益，应归全体业主共有 物业公司擅自利用物业共用部位和设施设备经营，所得收益未经全体业主或业委会同意的，物业公司应无权使用。 08 . 小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得 开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。 09 . 违反规划建造社区用房，移交业委会后，不得反悔 开发商将违规建造的社区服务用房移交给小区业委会的，因涉及行政处置行为，该社区办公用房产权应归业委会。 10 . 物业用房返还请求权，不适用诉讼时效和除斥期间 建筑区划内公用设施和物业用房属于业主共有，业主要求归还，系行使物权请求权，不适用诉讼时效与除斥期间。 规 则 详 解 01 . 会所建设成本业主分摊，产权亦应归全体业主所有 开发商无充分证据证明建设成本已分摊给全体业主的小区内房屋权属系其所有，则该房屋应属小区全体业主所有。 标签：物业纠纷｜会所｜业主共有 案情简介：2007年，开发公司发包建设小区，其中包括会所。2009年，开发公司将小区物业移交物业公司，其中会所尚未办理房产证，其建设成本已分摊给全体业主，部分会所面积用作物业用房，部分由开发公司对外出租。2017年，业委会起诉开发公司、物业公司，要求确认会所权属并支付损失。 法院认为：①《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。②本案中，案涉会所位于小区内，与物业用房同属一套建筑整体，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及开发公司与物业公司所签物业移交验收接管协议等书面证据所载内容看，开发公司在移交物业时，是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给物业公司，且写明产权归全体业主所有。业委会在本案中提供了上述证据，对其主张已尽到初步举证义务。开发公司虽提供了土地分割证、会所成本核算等证据，但根据法院调查了解的情况，以及物价局对小区商品房价格核定的相关材料，开发公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。依《物权法》及司法解释规定，针对双方当事人举证情况，应认定案涉会所属全体业主所有。③会所属全体业主所有，开发公司作为小区开发商对此理应知晓，且在物业移交验收接管协议备案证明中亦明确了该事实，故开发公司自将物业用房移交给物业公司时，本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益，但开发公司却一直无偿占有使用至今，致使全体业主不能使用、收益，从而造成相应损失。依《物权法》第37条规定，因开发公司侵权，业委会作为全体业主代表有权请求开发公司赔偿损失。开发公司认为业委会未主张过权利，至少表明是同意其公司使用的。但依《民法总则》第240条规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。业委会明确表示曾多次向开发公司提出归还会所的主张，并未同意开发公司无偿使用，开发公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形，故开发公司所提该项上述意见，并无事实和法律依据。④《侵权责任法》第19条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，可参照会所租赁费用来确定本案损失，并依法委托评估机构对此进行评估。根据评估机构对会所租赁费用评估过程看，评估机构不仅到现场查勘了会所实际情况，还对类似商业办公用房租金情况进行了大量调查和分析，从而作出了不同时段租赁费用的评估结论，故评估机构评估具有事实依据，亦无程序违法之处，开发公司未能提供相应证据推翻该评估意见，故评估意见合法有效，可以此作为参照确定本案损失。因开发公司连续占有使用会所，故本案未超过诉讼时效。判决确认诉争会所除物业用房外的房屋属小区全体业主所有，开发公司支付业委会损失80万余元。 实务要点：开发商与小区业主对小区内建造房屋权属有争议，开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到业主商品房中，则该房屋应属小区全体业主所有。 案例索引：江苏无锡中院（2017）苏02民终5565号“某业委会与某开发公司等物权确认及财产损害赔偿纠纷案”，见《宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201811/265:40）。
02 . 庭院绿地归属，不能仅依现实占有、使用情况判断 庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须依房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 标签：房屋买卖｜配套设施｜物业纠纷｜绿地权属｜独占使用权 案情简介：2005年，徐某夫妇购买房屋。开发商口头承诺买房送庭院绿地，虽未写进合同，但按私家绿地建造设计。徐某入住后将该绿地废除，抹水泥，改成鱼池、花台。2006年，物业公司认为影响小区统一美观，提起诉讼，要求恢复原状。 法院认为：①业主与所在小区物业公司签订物业管理服务协议后，双方之间建立了物业管理服务合同关系。物业公司作为提供物业服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主共同利益。当业主不按整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定行为时，物业公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。②即使从该庭院绿地建造设计情况看，该绿地似仅供徐某一家使用，但依开发商口头承诺尚不能认定徐某一家对所购房屋庭院绿地享有独占使用权。该绿地作为不动产，其使用权归属不能仅依现实占有、使用情况进行判断，须根据房屋买卖合同内容及物权登记情况加以确定。在买卖合同无记载、物权未登记情况下，只能认定徐某夫妇对该绿地享有一般使用权而非独占使用权。③根据业主公约及物业管理协议，徐某夫妇不能破坏其所购房屋庭院绿地，不能擅自对该绿地进行改造，即使其对该绿地享有独占使用权，鉴于该绿地属小区绿地组成部分，根据物权公益性原则，徐某夫妇使用该绿地时亦应遵守业主公约及物业管理协议中关于小区绿地管理规定，不得擅自破坏该绿地，损害小区其他业主合法权益，故判决徐某夫妇对绿地恢复原状。 实务要点：庭院绿地作为不动产，其使用权归属须依房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如该庭院绿地属小区绿地组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主合法权益。 案例索引：江苏南京江宁区法院2006年 11月30日判决“徐某等与某物业公司物业管理合同纠纷案”，见《青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（2007:503）。
03 . 规划停车位，归开发商；规划外新增车位，归业主 依《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放车辆车位，属于开发商；规划之外新增车位，属业主共有。 标签：物业纠纷｜车位纠纷｜规划车位｜新增车位 问题提出：小区道路上车位是否属业主共有？ 处理意见：①《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，凡是经过规划的车位，无论是地上的，还是地下的，也无论是否在小区道路上，均应由开发商和小区业主在购房或回迁时自行约定，《物权法》虽未明确规划车位归属，但从上述法条表述来看，规划车位实际上归开发商所有。②《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”依法律解释方法中的体系解释，既然第2款规定的是规划车位的归属，那么第3款规定的即为规划之外的车位归属。依该款规定，规划之外，新增车位应属于业主共有。 实务要点：依《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放车辆车位，属于开发商；规划之外新增车位，属业主共有。 资料索引：见《小区道路上的车位是否属于业主共有》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（200804/36:282）。
04 . 公用配套设施未移交，业主委员会可诉请损害赔偿 业委会基于业主大会章程和业主共同授权，有权以自己名义对外主张其管理的建筑物区分所有人共有财产上权利。 标签：物业纠纷｜业委会｜公用设施｜诉讼主体 案情简介：1995年，开发公司建成小区，大部分买受人已入住。1996年，开发公司将建成小区移交镇政府，同时移交了公共维修基金和自行车棚建设经费共60万元，但开发公司未依政府文件规定和批准的规划图设计要求建设和移交汽车库、幼儿园、商业用房等配套公用设施。1997年，镇政府将小区移交给第三人居委会，居委会组建了小区管委会负责物业管理。2001年，小区成立业主委员会。2004年，业委会以开发公司为被告、居委会为第三人，诉请移交相关共有财产或赔偿损失。 法院认为：①基于建筑物区分所有人共有权特殊性，业主委员会作为建筑物区分所有权人自治组织和共有财产管理人，基于业主大会章程和业主共同授权，有权以自己名义对外主张其管理的建筑物区分所有人的共有财产上权利，对内要求某一共有人承担基于共有关系而产生的义务。②本案中，小区总平面规划图明确标定有自行车棚、汽车库、幼儿园、商业用房等配套公用设施，开发公司未按批准的规划建设，属违反规划法行为，不仅应承担行政责任，同时应承担侵权民事责任。因公用车库、自行车棚、幼儿园、商业用房，不是依附于建筑物专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外的共有部分，是建筑物区分所有权中共有权标的物。这些公用配套设施在建成后无偿移交给业委会，属业主共有财产。由于开发公司违法不作为行为，导致小区业主共有财产所有权丧失，构成对小区业主共有所有权侵害，在不能移交情况下，应承担损害赔偿责任。鉴于开发公司已将自行车棚建设费用和公共维修基金移交给第三人，应由占用该款的第三人居委会承担返还责任；对于未建车库、幼儿园和商业用房，可比照该小区业主购买房屋平均价格，由开发公司赔偿。 实务要点：业主委员会作为建筑物区分所有权人自治组织和共有财产管理人，基于业主大会章程和业主共同授权，有权以自己名义对外主张其管理的建筑物区分所有人的共有财产上权利。 案例索引：见《业主委员会主体资格及其权利性质的认定》（余跃武，安徽高院），载《民事审判指导与参考·判解研究》（200502/22:147）。
05 . 物业共有部位或设施经营收益，应归全体业主共有 物业公司擅自利用物业共用部位和设施设备经营，所得收益未经全体业主或业委会同意的，物业公司应无权使用。 标签：物业纠纷｜广告收益｜共有设施 案情简介：2013年，小区业委会诉请物业公司返还2004年至2012年期间利用共有设施收取的广告费26万余元。物业公司以其一直亏本经营、前期物业合同约定开发公司应经营性补贴为由抗辩。 法院认为：①《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，故小区住宅、经营性用房等专有部分以外楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得收益依法亦应属全体业主共有。②物业公司虽系业委会所在园区物业服务单位，但依前期物业管理合同约定，其服务费用是从物业服务资金中支取相应管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，故公共区域广告费用并不属物业管理合同中所约定物业服务资金，物业公司在未经业委会或全体业主同意情况下，无权擅自使用该广告费用以弥补其经营不足。依最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，现业委会要求物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予支持。③因业委会未主张物业公司占用广告费用期间利息，故对此不予处理。因物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用行为已侵犯了全体业主共有权，其资金用途并不能改变其行为性质，且虽然物业公司提供了该公司审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金具体使用用途，同时根据前期物业管理合同约定，对于管理费收入与实际支出不足部分缺口由开发单位支付，故物业公司擅自使用公共区域广告费用行为无法律和合同依据。判决物业公司返还业委会小区公共区域广告费收入26万余元。 实务要点：物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或业委会同意，物业公司无权使用该收益。 案例索引：辽宁沈阳中院（2016）沈中审民终再字第136号“某业委会与某物业公司不当得利纠纷案”，见《沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案——未经全体业主同意物业公司无权使用公共区域的经营收益》（韩鹏），载《人民法院案例选》（201708/114:76）。
06 . 锅炉房即使私人所有，亦可对其权利行使予以限制 基于锅炉房等公用设施设备特殊性，即便属开发商私人所有，为维护社会公共利益，亦可对其权利行使予以限制。 标签：物业纠纷｜供暖合同｜公用设施｜锅炉房｜权利滥用｜占有保护 案情简介：2007年，业委会成立后，与前期物业选定的供暖公司续签供暖合同。2015年，开发公司将锅炉房运营管理权委托给投资公司进行供暖及收取供暖费工作，投资公司据此强行占据锅炉房。诉讼中，开发公司另案起诉业委会，要求确认其对锅炉房享有所有权、使用权和收益权。 法院认为：①供暖公司对案涉锅炉房及供热设施设备事实占有受法律保护，投资公司损害了供暖公司占有，供暖公司依法有权行使占有保护请求权。根据在案证据，迟至2015年10月，供暖公司连续多年受托为涉诉锅炉房及供热设施设备占有与使用人，其占有状态一直持续。这种占有具有法律上意义，可产生相应法律效果，属《物权法》中所规定占有制度保护对象。依该法，占有为占有人对于特定有形物在事实上的管领力，或者说控制与支配力，这一事实秩序受法律保护。为维护社会安宁与和平，法律禁止他人以私力破坏该事实状态。占有人在占有受到侵害时，无需另寻所有权等权利依据，即可依据占有制度寻求对占有的司法救济。投资公司在未与占有人供暖公司协商达成一致、自愿交接情况下，违背占有人意愿，强行进驻并占有、使用锅炉房及供热设施设备，该行为是对占有事实的破坏，构成《物权法》上所称侵占，其行为有明显不当之处，应依法承担相应法律责任。②依据《物权法》《物业管理条例》等相关法律规定，住宅小区业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，受法律保护，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，业主有权通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。本案中，小区业委会成立后，供暖公司依业委会委托而拥有对锅炉房及供热设施设备使用权及对涉诉小区供暖权受法律保护，投资公司侵害行为应予纠正。③本案中，投资公司主张权利源于开发商开发公司所声称拥有的对锅炉房及供热设施设备的所有权。依《物权法》规定，建筑区划内道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所，属业主共有。就公用设施而言，主要指与业主基本居住生活需求有关，为小区提供整体配套服务的各种公用设施及管线，如供水、供电、供气、供热、网络线路等。这些公用设施，依《物权法》相关规定，一般属业主建筑物区分所有权的调整范围，为业主共有，开发商主张所有权的，其主张能否成立需经严格审查。本案中，开发公司在审理期间另案起诉业委会，请求确认对锅炉房及供热设施所有权等。即使本案涉诉锅炉房及供热设施设备确属开发公司所有，基于此物在自身性质及用途上特殊性，其亦不能任意行使相关所有权各项权能。私有公共设施在法律权属上可为民事主体个人拥有之“私物”，但在使用上应为服务于公共需求的“公物”，此即私有公共设施的公益性、公用性特点。在本市范围内，冬季供暖为所有小区业主基本生活需求，供暖事业是直接关系到社会公共利益的基础性公共事业。为确保业主该项需求满足，业主应拥有对供暖主体的选择权。本案中，开发公司以产权人名义，以委托管理方式，在实质上单方确定了业主供热主体，有害于业主在供暖方面选择权、磋商权，其行为亦有不当之处。④法律制定与司法适用，其核心为相关各方利益及社会公益衡量。就本案中各方当事人权利对抗与平衡问题处理，应综合考量各项因素，从社会利益、公共利益出发加以确定。本案中，业委会选择供暖公司供暖在先，供暖公司亦长期占有与使用涉诉锅炉房及供热设施，开发公司在产权尚有争议情况下，擅自委托投资公司管理锅炉房及供热设施，实质性损害业主选择权已有不当，投资公司强行单方进驻，侵害供暖公司占有与使用权，更为不妥。为维护社会公共秩序之安宁有序，维护广大小区业主之权益，判决投资公司停止侵权，并应撤出涉案锅炉房，向供暖公司返还供热设施。 实务要点：对于锅炉房等具备公共使用要件属性的动产或不动产，基于公用设施特殊性，即便属私人所有，为维护社会公共利益，亦可对其权利行使予以限制。 案例索引：北京三中院（2016）京03民终10514号“某热力公司与某投资公司等侵权纠纷案”，见《北京市铭泰热力供应有限责任公司诉北京环春宇投资管理有限公司等侵权责任纠纷案——占有侵害之物权保护与公用设施的私权限制》（黄海涛），载《人民法院案例选》（201711/117:130）。
07 . 物业共有部位或设施经营收益，应归全体业主共有 物业公司擅自利用物业共用部位和设施设备经营，所得收益未经全体业主或业委会同意的，物业公司应无权使用。 标签：物业纠纷｜广告收益｜共有设施 案情简介：2013年，小区业委会诉请物业公司返还2004年至2012年期间利用共有设施收取的广告费26万余元。物业公司以其一直亏本经营、前期物业合同约定开发公司应经营性补贴为由抗辩。 法院认为：①《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，故小区住宅、经营性用房等专有部分以外楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得收益依法亦应属全体业主共有。②物业公司虽系业委会所在园区物业服务单位，但依前期物业管理合同约定，其服务费用是从物业服务资金中支取相应管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，故公共区域广告费用并不属物业管理合同中所约定物业服务资金，物业公司在未经业委会或全体业主同意情况下，无权擅自使用该广告费用以弥补其经营不足。依最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，现业委会要求物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予支持。③因业委会未主张物业公司占用广告费用期间利息，故对此不予处理。因物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用行为已侵犯了全体业主共有权，其资金用途并不能改变其行为性质，且虽然物业公司提供了该公司审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金具体使用用途，同时根据前期物业管理合同约定，对于管理费收入与实际支出不足部分缺口由开发单位支付，故物业公司擅自使用公共区域广告费用行为无法律和合同依据。判决物业公司返还业委会小区公共区域广告费收入26万余元。 实务要点：物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或业委会同意，物业公司无权使用该收益。 案例索引：辽宁沈阳中院（2016）沈中审民终再字第136号“某业委会与某物业公司不当得利纠纷案”，见《沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案——未经全体业主同意物业公司无权使用公共区域的经营收益》（韩鹏），载《人民法院案例选》（201708/114:76）。
08 . 小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得 开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。 标签：物业纠纷｜物管用房｜无权处分｜善意取得 案情简介：2003年，开发公司将物业管理用房交付下属物业公司。2008年，物业公司仅开发公司同意，以部分业主拖欠物业费为由，将物业管理用房出卖给小区业主陈某。2010年，因陈某拒绝腾房致诉。 法院认为：①依《物权法》和《物业管理条例》规定，业主委员会系业主大会执行机构，受业主大会委托管理全体业主共有财产和共同生活事务。一般认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益事宜，有权向法院提起民事诉讼。本案业委会系依法成立且经房地产行政部门备案机构，诉争房屋权属争议应属全体业主利益相关事宜，业委会提交业主大会决议加盖了业委会印章，并附有超过半数以上业主签字，故业委会具体了代表全体业主进行诉讼的形式要件，获得了业主大会授权，可作为诉讼主体参加本案诉讼。②虽然开发公司将诉争房屋交付物业管理用房时，业委会尚未成立，但不能改变诉争房屋已交付事实。开发公司交付物业管理用房行为表明其承认诉争房屋属全体业主所有。物业公司嗣后将诉争房屋出卖给陈某，该处分行为属无权处分。依《物权法》第106条第1款规定，无权处分受让人取得受让不动产或动产所有权，须在受让时系善意。本案中，陈某一直生活在小区，对物业管理用房位置及性质应清楚。故陈某购买诉争房屋不属善意，不构成善意取得，判决陈某腾退诉争房屋。 实务要点：物业管理用房所有权属于全体业主共同所有，开发公司或物业公司出卖物业管理用房属于无权处分，即使该房屋无法进行权属登记公示，小区业主购买该物业管理用房亦不构成善意取得。 案例索引：湖南长沙中院（2010）长中民三终字第2698号“某业委会与陈某排除妨害纠纷案”，见《长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案》（郭庆栋、周赞），载《人民法院案例选》（201203/81:179）。
09 . 违反规划建造社区用房，移交业委会后，不得反悔 开发商将违规建造的社区服务用房移交给小区业委会的，因涉及行政处置行为，该社区办公用房产权应归业委会。 标签：物业纠纷｜社区用房｜行政处置｜撤销赠与 案情简介：2004年，开发公司违反规划许可将社区服务用房的配楼建成商业用房并出售，规划局及房管局先后撤销《建设工程规划许可证》及房产证，并要求限期拆除违建。2006年，开发公司承诺将该配楼移交业委会利用，并共同向规划局、房管局申请，据此补办相关手续，并将产权证登记在业委会名下。2007年，开发公司诉请撤销赠与。 法院认为：①开发公司在开发建设过程中，违反规划建造配楼，规划局依法撤销该配楼的《建设工程规划许可证》，房管局亦依规划局建议撤销了该配楼房产证，正是在相关行政机关对开发公司违规建设行为进行行政处罚过程中，双方协商同意将该配楼产权移交小区业委会，并联名向规划局递交申请，规划局经审批同意后，才决定给予配楼补发《建设工程规划许可证》。②房管局遂依申请决定将该配楼登记在业委会名下，因而双方间关于移交该楼行为涉及了行政机关行政处置行为，双方之间不存在赠与合同法律关系，开发公司以双方间关于移交房产协议系赠与合同，并依赠与合同相关法律规定请求撤销赠与理由不能成立。判决驳回开发公司诉请。 实务要点：开发商将违反规划建造的社区服务用房移交给小区业委会的，因涉及行政处置行为，该社区办公用房产权应归业委会。 案例索引：安徽合肥中院（2008）合民一终字第898号“某投资公司与某业委会赠与合同纠纷案”，见《合肥商业投资控股志德置业投资有限公司诉合肥市中央花园小区业主委员会赠与合同案》（项红），载《人民法院案例选》（200903/69:138）。
10 . 物业用房返还请求权，不适用诉讼时效和除斥期间 建筑区划内公用设施和物业用房属于业主共有，业主要求归还，系行使物权请求权，不适用诉讼时效与除斥期间。 标签：物业纠纷｜物管用房｜诉讼时效｜除斥期间 案情简介：2004年，开发公司与业委会就小区维修基金和配套用房移交签订协议，约定。2008年，业委会发现移交物业用房少了400多平方米，遂诉请归还。开发公司以该诉请超过诉讼时效抗辩。 法院认为：①物权是法律赋予业主的一项排他性权利，享有物权的业主可以享有物上请求权。《物权法》第73条明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案诉争房屋系开发公司开发小区配套设施，从开发公司申请、相关职能部门批复及物价部门对该房屋造价组成的核定，均能认定小区全体业主对案涉房屋享有物权。②开发公司与业委会所签小区维修基金和配套用房移交协议明确约定：开发公司应向业委会移交公用配套用房，这进一步印证了公建配套房屋所有权应归小区全体业主。移交协议并未对公建配套房屋总面积进行确认，同时亦未明确表明未移交的其他公用配套用房所有权归属或业委会放弃该部分公用配套用房所有权，即便业委会对小区管理用房总数产生重大误解，但因其未表示放弃，其潜在利益仍然存在，不能产生行使撤销权的除斥期间，故业委会对尚有未交付的本属于自己所有的剩余公建配套房屋，可行使物权请求权。判决开发公司归还未移交的公建配套用房。 案例索引：江苏南通中院（2013）通中民终字第1138号“南通市弘运园业主委员会与南通弘运房屋开发有限公司、南通弘日房地产有限公司物业纠纷案”，见《物业用房返还请求权不适用诉讼时效和除斥期间》（倪红晏、谷昔伟），载《人民司法·案例》（201414:29）。 原创序号：天同码215 核校：简牍 来，试试，选关键词进入专题参考 |
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