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□ 王彦 随着城市的发展，规模化的住宅小区为业主提供了生活的便利与安全。许多业主在关注自己所购房屋相关权益的同时，也开始关心小区的公共事务，其中一项重要内容就是小区共有部分的收益归属问题。许多物业公司将小区的电梯、外墙等出租收取广告费，业主认为这部分收入应该归业主所有，但被物业公司否认。物业公司从未向业主公布这部分收入，更谈不上给业主分配。对此问题，民法典在相关法律的基础上，更加明确地进行了界定和处理。民法典第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 首先，需要明确哪些部分是属于小区业主共有的部分。在小区内，除了归各个业主单独享有所有权的房屋外，还会有公共的物业用房、配电室、道路、外墙、楼道、电梯、绿地等，这些部分就属于业主共同所有。法律之所以把这些部分规定为业主共有，是因为这些部分从物理结构上不属于业主购买的房屋范围之内，从功能上不应该被某个业主单独使用，将其规定为业主共有更有利于发挥其价值和效用，也能更好地维护全体业主的生活便利和公共利益。除上面列举的属于业主共有的部分外，还有利用公共区域改建的车位。许多老旧小区在当初规划设计时没有预留足够的车位，当车位不足时就会将公共的绿地或道路等场地改建为车位，由物业公司出租给业主使用。这些利用属于业主共有的绿地或道路等场地改建的车位，应该归全体业主所有，其原因是本来这些绿地或道路等场地就属于全体业主共有，改建成的车位也自然归业主共有，物业公司不得据为己有。 其次，业主有权决定小区共有部分如何使用。明确了哪些部分属于小区业主共有之后，业主有权通过业主大会决定如何使用这些共有部分。比如是否同意用共有的绿地、道路等场地改建车位或做其他使用，如何改建，改建之后如何分配使用，分配使用是否收取费用等，物业公司不能擅自决定。虽然每个业主都有表决权，但是不可能按照每个业主的意愿来使用，因为不同的业主可能有不同的想法和需求。这样，法律就有必要规定业主如何行使自己的表决权。业主在行使表决权的时候应该注意以下问题。其一，小区建筑区划内的公共道路、消防通道、物业用房、配电室、楼道、电梯、大堂、绿地等公共部分必须满足其基本功能的需要，不得改作他用。其二，在不影响公共部分基本功能的前提下，才能决定其商业使用以获得经济收益。如利用外墙和电梯内的墙壁做广告，将多余的物业用房出租。其三，决定如何使用时，应该由业主通过民主集中制的原则确定使用方式。民法典第278条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。就是说双“四分之三”同意，参与表决的业主的房屋面积占到小区房屋总面积的四分之三以上，同意的人数占到参加表决活动人数的四分之三以上。其四，业主决定共有部分的使用，不得违反法律的规定，不得损害部分业主的利益。如将消防通道改建成车位，将外墙出租做广告影响了业主窗户的采光。 再其次，共有部分的收益应该归业主所有，但是为实现收益付出劳动的业主委员会成员、物业公司或相关人员有权获得相应的报酬。经过法定程序，小区共有部分通过出租等方式所获得的经济收益应该归全体业主所有。至于经济收益是由全体业主直接分配还是用于小区公共事务，也应该由业主大会来决定。如果是给业主进行分配，则应该按照业主的房屋面积占小区所有房屋面积的比例来进行分配。同时，我们还要注意的是，在对共有部分进行出租等过程中，离不开商业洽谈、合同签订、租金收取以及监督管理等。业主委员会可以委托其部分成员、物业公司或者其他个人履行以上职责，那么，受委托的业主委员会成员、物业公司或者其他个人付出劳动之后，有权获得相应的报酬。一般而言，业主委员会会把这些职责委托给物业公司来行使，以便于更加有效地进行管理和服务。物业公司在得到授权之后，就应该认真履职，最大限度地维护全体业主的合法收益，并在此基础上得到约定的报酬。 总之，小区共有部分的所有权归全体业主，所以收益权也归全体业主，只有在全体业主、业主委员会、物业公司等共同努力下，才能够更好地发挥共有部分的价值，实现社会效益和经济效益的双丰收。 （王彦：河北政法职业学院副教授，河北省法学会民商法学研究会理事） |
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