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小区地上车位地下车库的产权归谁？ 黄璞琳 （欢迎点击关注“璞琳说法”） 问题： 所在小区车位有三类：一是地下车库，开发商正在出售。二是小区内的地上车位，物业公司在管理，按小时收费。三是小区门口两边商铺前的车位，物业公司也在管理按小时收费。请问：1.地下车库的产权归谁？2.小区内的地面车位及门口的车位产权归谁？3.物业是否有权收费？收到的车位使用费归谁？ 个人看法： 首先，说说小区内的地上车位产权归属。 我国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，小区内的道路、空地或绿地等非私人专用的地上场地，都属小区内的公共场地，属全体业主共有。 《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但其第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由于小区内的公共道路、公共空地（相对于私人专用场地而言）产权归全体业主，所以，即使经规划部门批准的小区规划中，明确规划利用小区内的公共道路、公共空地上施划停车位，这部分车位的产权，都应当适用《物权法》第七十四条第三款认定为业主共有，而不能适用该法条第二款认定归开发商。 也就是说，利用小区内公共道路、公共空地或公共绿地等非私人专用场地建设的车位，无论是经批准的小区规划明确施划的车位，还是小区交付使用后利用前述场地改建的车位，都属于业主共有。 对于业主共有的车位，由业主们通过业主大会或其他形式共同决定是否收费、是否委托物业公司等企业进行收费运营。如果业主共同决定收费的，所获收益归全体业主共有。物业公司可以经业主们委托对前述停车位进行收费运营，但收益扣除物业公司合理的报酬外，归全体业主共有。 其二，说说小区门口两边商铺前的车位产权归属。 小区门口两边商铺前的车位，要看其所处场地，是小区道路，还是城镇公共道路。如果是小区道路，则该场地及车位归业主共有，其使用管理及收益如前所述。如果是城镇公共道路，则该场地归国有，由当地政府确定的市政、城管等部门进行管理，相关主管部门委托物业公司等企业运营管理该停车位的，需要按规定办理手续。 其三，地下车库产权及使用权，是最为复杂，也争议极大的。 1. 我国《人民防空法》第二十二条第一款规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。因此，小区地下车库中，有一部分是属于人防工程。《人民防空法》第二条第一款规定，人民防空是国防的组成部分。《物权法》第五十二条第一款规定，国防资产属于国家所有。所以，属人防工程的小区地下车库或者车位，产权一般认定为国有。 《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”正是该款后半句，给人防工程地下车库车位使用权带来无穷的纠纷。 有的城市通过立法或者政府及其部门规范性文件，明确此类人防工程车库车位平时归全体业主共同使用，使用方式有免费的，也有由国家人防部门或者由小区业主们委托物业公司等企业运营管理并收费，所获收益扣除管理者合理报酬后，用于人防工程维护等。 但更多的城市，基于小区地下人防工程由开发商投资建设，故根据《人民防空法》第五条第二款，由国家人防部门许可开发商管理使用此类人防工程车库车位并获得收益：允许开发商短期出租给小区业主（租期一般不超过五年），也允许开发商自己或委托物业公司有偿运营该车库车位。实务中，有的开发商出售或者以“永久转让”“长期出租”等方式变相出售此类人防工程车库车位，其实是违法的，受让者风险极大。 2.不属人防工程的地下车库或者车位，一般是按照小区开发建设前经规划部门批准的小区规划，由开发商一并组织建设的，其产权一直争议不断。 曾有人主张，此类不属人防工程的地下车库车位，其建设成本已摊入开发成本，应当属于《物权法》第七十三条第三句所称的“建筑区划内的其他公共场所”，归业主共有。但本人目前查到的法院判决中，多是认为，此类不属人防工程的地下车库车位，属于《物权法》第七十四条第二款所称的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，其产权及使用权，由开发商采取出售、赋予、出租等方式确定，即，其初始产权归开发商。 ———————— |
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