小区车位、车库究竟属于开发商还是业主？引言 最近，一则关于“你还在买车库吗？法院都判决了居民应免费使用，开发商无权售卖”的微信在朋友圈里疯转。那么，小区车位、车库究竟属于谁？小区居民是否有权免费使用？开发商究竟有无权利售卖？上述问题引发广大业主的关注和热议。针对上述问题，让我们结合法律规定一起来看看小区车位（车库）到底归谁吧。 一、车位（车库）分类 二、车位、车库权属四规则 第一、 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商有权出售、附赠或者出租，业主购买后可取得所有权证书，但应当首先满足业主的需要。 法律依据：《中华人民共和国物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，即认定符合“应当首先满足业主的需要”的法律规定。 法律依据：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 第二、如果车位、车库是占用业主共有的道路、绿地或者占用其他属于业主共有场地建设，则属于业主共有，开发商无权出售、附赠或者出租。 法律依据：《中华人民共和国物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 第三、如果地下人防车位、车库是开发商投资建设的，开发商有权进行使用管理，按照“谁投资，谁受益”的原则，所产生的收益归开发商享有。 法律依据：《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 该法仅规定了人防工程的管理权和收益权归属，但并未对人防工程的所有权归属问题予以明确规定，实务中关于人防车位、车库的所有权权属尚有争议。目前重庆、上海、广州，将人防工程产权划归开发商所有，而北京市、江苏省有关文件则规定人防工程产权归国家所有。 第四、机械车位、车库权属目前尚无明确法律规定，一般无法办理产权登记手续，开发商可以对外进行租赁。 近年来，机械车位大量出现在小区或非住宅项目中。由于机械停车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的。 目前机械车位在很多地区不能办理产权登记，有的地区如四川成都虽然可以受理机械车位（车库）权属登记，但仅可以办理统一项目内机械车位（车库）所有权初始登记及其转移、抵押登记；在办理该类机械车位（车库）权属登记业务时，需要注意两点：一是申请办理的机械车位（车库）必须是合法建造并已通过竣工验收，且同一项目内机械车位（车库）只能整体进行登记，包括初始登记、转移、抵押登记等登记业务。二是同一项目机械车位（车库）整体转让的，受让人为多个主体时，受让人应承诺再次转让时遵循整体转让原则。因此，开发商建设的机械车位（车库），无法办理产权登记的，可以对外进行租赁。 三、车位、车库权属四规则 使用指南 第一、首先应区分清楚车位、车库的类型，判断是规划的车位、车库，是占用业主共有的道路、绿化等公共设施所建车位、车库，还是人防车位、车库。 第二、清楚判定车位、车库类型之后，再行判断该类车位、车库权属是归开发商所有还是归业主所有，进而便可按照上述权属四规则判断开发商是否有权对该车位、车库进行出租、出售或附赠了。 可见，“法院判决居民应免费使用（车库），开发商无权售卖”只是其中的一种情形，并不是放之四海而皆准的唯一情形。 本文由建纬（昆明）律师事务所高级合伙人沈慧律师主笔  沈慧，建纬（昆明）律师事务所高级合伙人。沈慧律师擅长建设施工、房地产开发法律事务。对建筑施工企业项目管理的法律风险防范与控制、劳务分包等领域具有丰富的实务经验。 沈慧律师曾担任昆明大昌行管理咨询有限公司、昆明建业工程造价咨询有限公司法律顾问。现担任云南巨和建设集团、云南银河之星投资有限公司、中化地质矿山总局云南地质勘查院、云南环境保护有限公司、昆明恒丰汽车技术服务有限公司等单位的法律顾问。 微信号：建纬昆明 长按识别二维码关注我们 封面图片来源：http://nn.house.qq.com |
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