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—兼谈对《物权法》74条第1、2款理解
随着我国经济的和汽车产业的飞速发展，汽车这一以前人们眼中的奢侈品作为普通的交通工具走进了千家万户，成为了人们生活中的必需品。相关数据显示，近年来我国城市家庭每年以20%以上的增速购买私家轿车，随之而产生的问题是：这样大型的代步工具在主人回家后应当停放在哪里？如果主人家本身带有独立庭院或者有条件辟出一间房来安放这个大家伙，自然是不成问题的，也不在本文讨论的范围之内。本文要探讨的是居住在多层或者高层住宅内的人们关于停车方面的权益。二十年前，车库车位的建造完全不在房屋建造者的意识范围内，家家拥有的几乎都是自行车等小型交通工具，楼前的空地及楼道内半封闭空间完全可以解决停车的问题。但现在呢？与拥有汽车家庭年高增长速度形成鲜明对比的是，存放汽车的车库车位的年增速仅为4%，发展相当滞后，小区车主停车艰难，由此引发诸多问题。多年前建成的老小区或许木已成舟，解决此难题可以说是心有余而力不足。但作为新小区的建造者的房地产开发商显然是嗅到了其中的商机，车库及车位的建造成为新建小区不可缺少的部分，在不少停车紧张的大中城市，小区车库车位成为又一摇钱树，其租售价格甚至远远超过同地段的房价，堪比豪宅，即便如此，也是一车位难求。为了化解矛盾，治理种种乱象，我国一些地方人大和政府部门根据实际需要针对车库车位的使用管理相继出台了一系列了规定，但由于其权限所制约，均未涉及车库车位的权属问题。直至2007年3月16日，《物权法》在人们的期待中颁布，其第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。首次以法律的形式规定了小区内车库车位的权属，填补了我国立法上的空白，具重要的历史及现实意义。但同时，此法条规定过于原则化、缺乏可操作性且用语模糊，未能终止相关争议，相反随着车库车位供求矛盾的日益突出而愈演愈烈，不同的人站在不同的利益立场对该条款作出了完全南辕北辙的解读，因此急需通过进一步立法或者司法解释等形式加以明晰。笔者在此就几个热点问题进行一些探讨。 一、74条第1款中所提到的"规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要"，"首先"应当如何解读？有观点认为，所谓"首先"就是指同等条件下，业主有优先购买权或者租赁权，若业主未行使其权利，开发商大可将车库车位出卖或者出租给除业主以外第三人，以便物尽其用，因为并非所有业主都有停车的需要，在车位紧张的今天，若小区有停车位闲置也是一种浪费。又有观点认为，"首先"应当解读为业主拥有无条件的优先权，小区的车库车位只能提供给本小区业主使用。笔者赞成第二种观点。从目前现状及整体趋势而言，车库车位的需求远远大于供给，现代都市人购房时基本上已将停车是否便利列为重要的考虑因素之一，其与我们居住环境的关系越来越密切，且房价居高不下，购房本就不易，若停车问题再成为沉重的经济负担，生活条件看似提高，其实质量却是下降了。若只是保护业主的相对优先权，房地产商可利用其卖方身份的有利地位，将车库车位的价格大大提高，使之成为业主"不能承受之重"，届时小区的车库车位便完全独立进入到市场之中，价高者得，房地产商可顺理成章的将其租售给除业主之外的第三人，轻易就挣脱了法律的束缚。由此可见，法律上应明确规定小区的车库车位只能是提供给本小区业主使用，这样一来，价格上无法完全形成竞争，房地产商也会顺应形势制定一个相对合理的价位，业主们不至于望家门口的车位而兴叹。且从另一个角度来看，毕竟住宅小区不能完全说是公共场所，小区内大部分设施是属所有业主共有，业主之所以选择在此处购房安家，小区的环境是其中重要的因素，业主不仅仅居住在屋内，还会在屋外进行休闲、运动等一系列活动，小区物业有责任保障业主的正常生活，尤其是在大都市，一般都会在门口处设卡，对除业主外其他进出人员进行询问登记。若有外来第三人在此拥有车库车位，必定要频繁出入其中，若第三人再将车库车位售出或者租赁，进出小区的闲杂人员更多，不利于小区物业管理，势必对业主的生活造成一定的影响，那么当时买房所得到的附加值大大降低（此附加值当时肯定是计算在房价内的）。综上所述，小区的车库车位只能是归本小区业主所有。当然，在小区车库车位确实闲置的情况下，应当允许房地产商将其租赁给小区内其他有需要的业主或者第三人，但是签订的租赁期不宜长，以半年到一年较为合适，并严禁其转租的行为，当有业主需要购买停车位时，可快速收回出售。但是为了鼓励小区业主尽快购买停车位，提高房地产商的积极性，应当允许车库车位的价格浮动，在业主购买时以当时的价格为准，具体可参考周围的市价。 二、74条第2款中"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"，"当事人"应作何解？小区车库车位的交易发生在房地产开发商与业主之间或者业主在转让房屋时与下一任业主之间，房地产开发商与业主是否就能等同于当事人？若是如此，法律应明确这一点，但如今这种称呼应是立法者有意而为之。我国目前的车库车位基本分为如下三种：1、本就规划用于停放汽车的车库车位。2、占用小区业主共有部分用于停车的场所，包括小区道路、屋顶平台等等。3、和平时期利用人防工程改造而成的车库车位。我国法律规定，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，同时为了提高投资者的积极性，人防工程除不计入容积率外，还减免土地使用费和其他税费，在和平时期，投资者可对其进行使用、管理并从中获益。但人防工程的所有权应当是属于国家的，《人民防空法》第二条的规定:"人民防空是国防的组成部分。"《物权法》第五十二条规定:"国防资产属于国家所有。"居民小区修建的人防工程即使经批准改为车位车库，但其规划性质仍然是人防工程，其产权当然应归属国家。如此一来，当事人除了房地产商、业主外，是否还包括国家？但就目前现状而言，在决定人防工程性质的车库车位归属时，国家是缺失的，致使这一部分的车库车位产权不明晰，不少业主误以为自己取得是所有权，实际上仅仅是使用权，但却为此支付了高额的对价，对其显然是不公平的。再进一步进行探讨，人防工程的投资者是开发商还是业主？诚然，在居民小区建成之初，投资者是开发商，业主纵使购买了期房，也不可能认为其是股东，若开发商建成小区后，未将房屋出卖，那他就是整个小区的所有权人，当然也是人防工程的投资者。但开发商建成居民小区最终目的是将其出卖，以获得一定的利润，开发商在对房屋定价时，定会将除房屋以外的绿化、道路等成本分摊到每幢房屋中（这一点业主在购买房屋时也是清楚并接受的，毕竟现代社会，买房不仅仅是买一存身之处如此简单），其中也会包括人防工程，否则，其不是经商，而是做慈善了。显尔易见，当开发商售出所有房屋后，人防工程的投资者就由开发商转变为小区的全体业主。关于这一部分的车库车位的使用管理方式可参照业主共有车库车位的使用管理方式来进行。 三、同样是74条第2款规定：车位、车库的归属是由当事人进行"约定"。"约定"一词的使用很是让人费解。《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，因开发商是小区车库车位的建造人，自始便取得了所有权。但据74条，车库车位的归属是通过当事人约定才确定的，又完全否认了开发商的原始所有权人地位。并且本条款的逻辑很奇怪，无论是出售、赠予还是出租的行为都是在行使处分权，如果根本就无所有权人，何人来行使权利？同时这一条款又规定了车库车位的归属方式有三种，即出售、附赠和出租。前两种方式，开发商完全将其本来拥有的所有权转让给业主，现实中争议不大。但出租的方式却会带来一系列后遗症。目前我国的现状是由开发商来委托物业公司来管理小区，由于实际操作不易，纵使业主对物业不满，后期更换物业公司的现象并不普遍。开发商售出所有房屋后，本应当完全脱离小区。如果开发商保留了车库车位的所有权，仅仅是将其出租给业主，那么开发商在某种程度上也变成了业主，永远地驻留在了小区之中。他不仅能在租金的定价上掌握主动权，加之与物业公司的"亲密"关系，实际上便可共同管理小区并从中获益，业主若是利益受损而想维权，难度可想而知。此外，我国尚未对车库车位的所有权登记进行规定，虽有部分地方性法规走在了前列，但并非全国的普遍现象，就笔者所生活的三线城市而言，开发商一直是对业主声称：车库车位所有权因为无部门可进行登记，是无权属证书的。因此，开发商与购房者之间仅仅是签订一份合同，说明将车库车位交付给购房者，但购房者拥有的是所有权还是使用权并不明确，这不得不让业主们困惑并担忧着。且现在车库车位的价格一路看涨，若产生纠纷，由于未登记权属，会给明确权利人、化解矛盾带来一定的困难，也会造成有心人钻其中的空子，进行无权处分。因此，关于这一条款，笔者的意见是加以修改，明确权利，弥补漏洞。
作者：宝应县人民法院 卢茜 来源：江苏法院网 |
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