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地下车库的权属问题

2019-07-07  喜欢素描...
 地下车库权属探析[论文摘要]
      住宅小区车库权属一直争议不断,物权法的颁布也未能合理解决住宅小区车库权属纠纷问题。国内学者对于车库归属问题主要有:业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定所有说四种观点。《物权法》采取了约定归属说,此种做法有一定的弊端,没有解决地下车库的原始产权问题,有滥用意思自治之嫌,而且“首先满足业主需要”在实践中难以操作。为了进一步完善地下车库的归属,对于利用小区建筑区划内的人防工程改建的地下车库,应当根据不同情况来确定其归属,并明确细化车库、车位权利归属的操作规则,同时,建立车库、车位的物权登记公示制度。
[关 键 词]   物权  空间权  人防工程  登记公示

      车库、车位问题是随着社会经济高速发展和城市进程、住房商品化而产生的一个新问题,车库、车位的归属作为建筑物区分所有权制度中的特殊问题,关涉人们日常生活的重要内容,是我国物权法立法中最热的热点问题之一,几乎每场物权法研讨会,无论是学术界的研讨会,还是实务界的研讨会,该问题都会成为主要讨论的问题之一。2007年通过的《物权法》第74条对小区的车位、车库的权属界定作出了相关的规定,但由于规定得较为原则,在具体适用及操作过程中,存在很多不确定因素,有待通过立法及司法解释予以规范。
      一、车库、车位的概念及其特性
      对车库、车位这一新型的稀缺的社会财富资源明确其归属,可以确认其静态的权属状态,在定份止争的基础上使该社会财富资源进入规范的流转渠道,在动态的市场分配中实现社会财富资源的有序配置,有效合理实现该社会财富资源的使用价值和交易价值,充分发挥物的效能。
      1、车库、车位的概念及分类
      停车场地按其基本客观状态,分成车库和车位。车库是指属于整个小区,具有独立的空间,以存放车辆为目的的附属建筑物,该建筑物有四壁封闭式的停车场地。车位是指无四壁封闭仅有平面上划线分割的停车泊位。
车库、车位以其专用属性是否为营业性,划分为专门营业性车库、车位和非专门营业性的小区配套性设施的车库、车位。专门营业性的车库和车位是纯粹以营业性暂时停放各类机动车辆为目的而开发的停车场地和空间,专门兴建的停车营业场所,归属于营业性停车场地和空间,不存在加以区分归属于个人成为专属的停放汽车的场地和空间的问题,包括如机场、商场、银行、酒店、工厂等公共服务场所和娱乐场所附设的专门配套服务于主营业务的临时车库和车位。本文对专门营业性的车库、车位作此探讨。
      非专门营业性的车库、车位是指建筑物区划内为配合业主生活、工作需要包括居住,小区内依据建筑规划利用地下架空层空间开发的地下车库、车位和地上利用建筑物间的多余空地、道路、绿化带等其他场地开辟的车位。也就是说,建筑物区分所有制度中的车库、车位归属法律制度,仅仅是针对建筑区划内为配合业主生活、工作需要而开发的专门固定归个人停放汽车的场地和空间。根据其状态,区分为小区配套规划内的车库和车位,和配套规划外开发商利用架空层自行开发的车库和车位。
      车库、车位依其与建设用地地表的关系,可分为地上车库、车位和地下车库、车位。地上车位主要是利用地面上的小块空地或者区划内的道路、绿地等开辟的停车泊位,地上车库是利用部分小区建筑物基层建成了独立成间的专用车库,独栋别墅小区或毗连成排的连体别墅的车库和车位一般都与区分所有的别墅直接附属于单独成户的别墅建筑用地的基层或附属的花园绿地中。地下车库是利用地下空间建筑的建筑物,作为六面墙体独立的地下建筑物,可与地上建筑物相分离作为独立的交易客体。
      2、小区车库、车位的特性
      区分所有的建筑物区划内的车库、车位的状态存在以下基本特性:
      其一,车库、车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分,是区分所有的建筑物的主要财产和重要设施,并且建筑物区划内的车位、车库是作为住宅小区辅助设施而存在的,其核心价值和作用是配套小区业主的生活、工作需要,具有较强的附属性,包括使用功能上的附属性,建筑结构上的附属性和基地空间上的附属性。车库、车位的齐备状态也成为住宅小区住房的价值提升的重要因素。
      其二,车库、车位的独立性。小区的车库、车位,尤其是地下车库和车位,在使用上有较强的独立性和排他性能,具有单独所有权的客体,在结构上具有可区分的空间独立性,特别是物理结构上的可区分性和独立性保障了车库、车位排他性的使用价值和功能,从而使之成为具有排他性的物权客体。
      其三,地下车库源于地下空间权的利用,充分发挥物的效用。长期以来,空间利用权一直是我国法律的盲点,人们一般理解为包括在土地使用权之中,但也只限于土地之上的空间利用,而对地下空间进行开发只能根据规划来界址。自《物权法》颁布生效后,地下空间的开发有了法律依据,即根据《物权法》第136条和142条之规定,建设用地使用权被分为三个层次,地表、地上和地下,虽然没有明确使用空间权的概念,但间接承认了地下空间利用权,界定了地下空间的产权关系。

      二、车库、车位的归属争议及国外立法借鉴
     (一)国内车库、车位的归属争议
      住宅小区车库、车位权利归属问题在《物权法》起草过程中一直存在激烈的争议,该问题涉及广大业主的切身利益,归纳起来,主要有以下几种观点:
      1、小区业主所有说。小区业主所有说又分为三种意见,一种意见认为,车位、车库应归业主所有,业主基于对其所购房屋的专有所有权,而对车库、车位拥有共有部分持有权,因而又需要易价支付购买或使用小区车位、车库的费用,因该费用在开发商销售商品房的时候已经将地下车库的费用打入售房成本,已由业主共同承担,车库、车位的所有权应当为业主共有。另一种意见认为,车库、车位作为业主的专有部分的所有权,开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所,作为小区的配套设施,是建筑物区分所有权人生活需要不可缺少的共享部分,故车位、车库的归属不能通过约定而是法律法规规定归业主共有。若开发商保留该部分所有权,将会严重损害业主利益。还有一种意见认为,根据房随地走原则,在全部商品房销售完毕后,房屋所占的地下空间利用权也随之转移给各业主,而地下车库是在房屋所占的地表之下建立的,不可能脱离土地使用权独立存在,理应也随之转移给业主所有,由全体业主共有。
      2、开发商所有说。此种观点认为根据谁投资谁使用谁受益原则,小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积仅仅限于地表的使用权,地下车库是利用该土地的地下空间而建造,系开发商投资,一般并未作为分摊面积分到各业主身上,按理应当为开发商所有,依法享有占有、适用、收益和处分的权利。而且开发商认为地下车库具有相对独立的封闭空间,有明确的四至范围,可以通过登记彰显其权利的范围,应当区别小区绿地、公共道路等共有部分,属于开发商所有的专有部分。再则,开发商认为土地使用权包括地上空间利用权和地下空间利用权,当业主购买了小区的专有部分后,也只是拥有了地上或地表的空间利用权,而地下车库是依据规划利用地下空间建立的,应当为开发商所有。
      3、国家所有说。此种观点认为,地下车库属于人防工程,根据《人民防空法》的有关规定,应当推定为国家所有。
      4、约定归属说。在法律没有明确规定的前提下,遵循私法意思自治原则,地下车库的归属应当由开发商和业主通过约定来确定其归属。此约定说是对实践经验的总结,有利于鼓励开发商修建更多的车位车库,有利于对地下空间的利用和社会财富的创造,符合市场经济的要求,有利于对车库有效利用和管理。
     (二)国外车库车位立法借鉴
参考各国立法,不同国家和地区对于车库的归属各有不同,主要分歧在于是否将车库纳入小区的共有部分。从世界范围来说,车库的权属模式主要有以下两种:
     1、第一种模式将车库作为共有部分,归业主共有。
比如《美国联邦公寓所有权法》第2条规定,地下室被明确为共有部分,以此推论,地下车库属于共有部分。美国的法律不允许小区内的地下车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。我国台湾地区立法中关于地下车库不得分割零售的规定,也是将车库视作共有部分。1991年4月10日台湾地区“内政部营建署”发布命令,规定法定车库是属于建筑物的共有部分,不得单独转让。而法定车库以外的车库则可单独转让,也即属于专有部分。
      2、第二种模式将车库作为专有部分,开发商能单独出售停车位。
许多国家和地区都允许将停车位作为独立单位来出售。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场,以为屋外停车场属于共有基地上的特定区分所有权人或第三者设定的利用权,此利用权属于共用部分的专用使用权,但是对于屋内停车场,最初法院判决有认定为专有部分的,有认定为共有部分的,直到日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持屋内车库属于专有部分的态度,专有部分遂成为日本权威认识。最高法院的理由主要是,停车场满足专有部分的两个要件:构造上的独立性与利用上的独立性。
传统学说在判断构造的独立性时强调其封闭性,而对车库、车位现代学说逐渐摒弃严格的标准,转而采取“观念上的墙壁”之见解,只要有固定的界线标明范围,使人能在观念上将一部分区分开来,则该部分也可以视为专有部分。例如,德国于1973年对《住宅所有权法》第3条第2项进行修正,规定:“以持久性界标表明范围的停车间,视为有独立性的房间。”此项关于停车场作为特别所有权要件的增加规定,解决了实务上有关停车场登记苦恼的问题,为德国立法所独创,对其他国家解决同类问题具有参考意义,影响深远,意义重大。
由此可见,世界各国对于停车场问题看法的确不一,但总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务,至于业主以何种方式取得这种停车位却有不同的规定。
三、我国《物权法》对车库、车位权属的规定及其存在的问题
     (一)我国《物权法》对车库、车位的规定理解
      我国《物权法》以第六章共14个条文的内容对业主的建筑物区分所有权制度作出了规定,车位、车库的权利归属制度作为建筑物区分所有权制度中的特殊部分,《物权法》第74条作出了具体明确的规定,但该条款必须与物权法的其他条款结合,才能对物权法确定的车库、车位权利归属作出全面而准确的把握。
      1、《物权法》第74条的理解
      《物权法》第74条分三个条款对车库、车位归属作出了规定,这三个条款实际上是依据其他属性将小区车位、车库区分为“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库”与“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位”两大类,分别确立了其权利归属的确认规则。其中,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,其规则十分明确,依车位所依据的基地权属、小区道路、绿地和其他场地归属业主共有,其上开辟的车位也归业主共有,但不包括车库。而建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,第74条第一、二款分别确立了解决车库、车位问题的基本原则是:首先满足业主的需要,确定车库、车位权属问题的基本办法是:通过合同关系确定。合同关系主要包括买卖、赠与和租赁。此涵盖的范围以及具体的适用规则就比较复杂,有必要很好地分析理解和正确地把握。
      2、《物权法》第74条规定的约定确定车位、车库归属存在问题。
      笔者认为,《物权法》第74条对车库、车位的规定存在以下几个方面的弊端:
      其一,《物权法》第74条第一款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”首先,本款并没有明确“规划”的范畴,是仅指建筑区划内开发商按强制性设计规范规划配建车位、车库范畴呢,还是包括超出了强制规划范畴开发商以盈利为目的所建的车位、车库部分。因为涉及哪些车位、车库是开发商可以自由处分给第三人的。而物权法并没对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定,亦未规定如何保障业主“首先权”的实现。其次,本款并没有明确如何“首先满足业主的需要”,该规定的“首先满足业主的需要”到底赋予了业主什么样的权利,其性质如何?是规定一定期限,如规定为“三年”或“五年”,还是通过优先购买权来实现。如业主基于一定的经济势力只租不买而开发商主张卖时,如何处理这种关系?开发商违反了该规定,其法律后果如何?如何对业主进行救济?对于这些问题,《物权法》都没有解决。
      其二,《物权法》第74条第二款规定业主通过出售或附赠方式取得的车库、车位,业主是否取得车库、车位的所有权?车库、车位的所有权是否需要进行不动产所有权登记未作出明确规定,从原业主通过出售或附赠方式取得车库、车位时不能充分体现物权,即不能通过登记方式明确物的归属和发挥物的效能。
      其三,《物权法》回避了对于车库、车位的原始产权的界定。通过双方协商订立合同的方式,可以导致车库、车位的权利归属的变动,但物权的初始归属并不能通过合同约定方式来界定和确定车库、车位的归属,有效的约定是以权利归属明确为前提的,如果开发商并不享有车库、车位的所有权,即使他与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给业主使用,该约定也是无权处分。是否可通过《物权法》第74条第一款和第二款之规定,推导出车库的权属应当属于开发商所有呢?通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?
      其四,《物权法》第74条第二款规定意思自治原则确定车库、车位的归属。笔者认为,意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间事实上的地位是平等的,有平等对话和协商的能力。对于开发商和小业主而言,两者之间的经济地位、能力显然是不平等的,在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同,以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态,一味追求所谓的意思自治,恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的真实意思,使意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方利益的工具和手段。


      四、地下车库权属
    (一)物权法第136条和第142条确立了明确的空间权制度,为地下车库成为独立的物权客体确立了基础和根基。
      《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”该法律规定事实上确认了我国的土地空间权制度。我国土地使用权的权属内容除了地表使用权外,还包括地上的空间利用权和地下的空间利用权。地下车库、车位基于独立的建设用地地下空间使用权,开发商设计、开发建设地下车库、车位,在获得国家建设主管部门审批同意后,应认为在国家的建设用地使用权中包括了建设用地地下空间使用权。即使是根据人防工程开发的需要(由于现行纯粹国家投资的人防工程已经很少,主要是通过市场化的方式,社会投资者投资建设),经相关部门审批同意后,投资者对于建筑物的地下空间人防工程进行投资并开发建设地下车位和车库,是一种特殊的地下空间权的取得,其开发的地下停车场地和空间必须附属人防工程的使用目的和功能,而建设用地地下空间权是归投资者(开发商)的。建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》第3条规定:“城市地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则,坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合,考虑防灾和人民防空等需要。”,第25条还规定地下工程应本着“谁投资,谁所有,谁受益,谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《物权法》第142条规定:“建设用地使用权建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”我国现已初步确立了地下空间权,开发商经国土规划等建设行政部门批准开发利用地下空间建立地下车库的行为并不违反有关法律规定,有权依照法律的规定取得地下车库的原始所有权,但笔者认为此种原始所有权应当是受限制的所有权。
      (二)小区建筑区划内的人防工程用作地下车库的所有权归属,应当根据不同情况来确定其归属。
      1、国家直接投资建设的单建人防工程
      《人民防空法》第2条:“人民防空是国防的组成部分”,第18条:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”《物权法》第52条规定:“国防资产属于国家所有。”笔者认为,国家直接投资的单建人防工程的资产应是国防资产的组成部分。湖南省第八届人民代表大会常务委员会通过的《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第7条规定:“为保障战时人员与物资掩蔽,人民防空指挥,医疗救护而单独修建的人民防空工程属于国防基础设施,由人民防空行政主管部门按照国家有关规定负责立项审批、设计审查、施工管理和竣工验收,其所需的建设用地由县级以上人民政府予以行政划拨。”以及湖南省人民政府通过的《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》第2条和第8条也作了类似的规定。由此可见,国家直接投资建设的单建人防工程属于国家所有,其地下空间的土地系行政划拨土地,为此此地下空间系专用,不存在作车库、车位用,不在本文研究范围内。
      2、建设单位(开发商)依法定义务结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
      《人民防空法》第22条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”《湖南省实施<中华人民共和国防空法>办法》第8条规定:“城市新建民用建筑,建设单位应当按照国家和省人民政府的有关规定结合修建战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设,群众的生产生活和工程的开发利用。”《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》第4条规定:“人民防空属于国防设施和社会公益设施,平时实施谁投资、谁所有、谁受益、谁维护,战时由人民政府统一调配使用。”并且第25条规定:“人防工程的建设和开发利用,按照国家和省的规定减免有关税费。人防工程投资者可以将其投资建设的人防工程依法开发利用或者转让、拍卖、租赁、抵押。鼓励企业事业单位,社会团队和个人投资建设人防工程。”《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”由此可见,开发商在新建商品房时,依法定义务建筑的小区人防工程,若开发商已把人防工程用作地下车库的成本核算在住宅开发成本之内,并且将作为人防工程的地下车库建筑面积计算在公摊面积之内的,其地下车库权属归小区业主共有。
      开发商投资建筑的小区人防工程地下车库的全部成本未核算在住宅成本之内,其作为人防工程的地下车库建筑面积未计算在公摊面积之内的,该地下车库权属归开发商(投资者)所有,开发商享有占有、使用、收益、处分权,但在处分地下车库时应遵循《物权法》第74条等相关条款的规定。
      3、开发商依照强制性规范要求修建的地下车库的产权归属。
      开发商在居民小区的建设过程中,为满足小区业主使用的需要,依照我国《城市居住区规划设计规范》制定的最低标准,小区的建设规划必须具有相应数量的地下车库、车位。按强制性规范修建的小区地下车库的权属分为不可销售的公共配套设施及可销售的公共配套设施两种。不可销售的公共配套地下车库具有以下四个特征之一时,其地下车库设施产权归小区业主所有:其一,地下车库建筑面积已计算在小区公摊面积之内;其二,开发商在出售房屋时承诺无偿提供地下车库;其三,开发商把地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;其四,根据国家法律或当地政府规定,应无偿交付给业主使用。目前法律对此无强制性规定,但由于房地产开发的地域特征,有些地方政府对此作了相应的规定。
      可销售的公共配套地下车库设施产权归开发商所有,但其处分时应受到限制。该部分车库属强制性规范要求与地上区分所有的建筑配建的车库,主要是为整个小区业主居住便利而建筑的,故其利用应服从业主购买专有部分的需要。

      五、完善车库车位的配套细化制度
      物权法规定了比较明确的车位、车库制度,这是一个大的突破。但从该制度的理论基点和实践操作看,该制度必须加以配套细化。笔者建议具体可以从以下几个方面进行细化:
      其一、为了适应我国社会经济现实的需要,减少误解和纷争,有必要在具体配套的土地和房地产制度中进一步将建设用地的空间使用权制度明确规定。就建筑物区分所有问题上,当国家审批建筑物中,同意开发商基于人防工程和配套把车库车位建设的需要而开发建筑物地下空间,应认为国有土地所有权人将地下的空间使用权作出确认。为了防止其中的纠纷,在相应司法解释中明确,确认开发商享有独立的地下土地空间使用权,但这种用益物权应受到限制,即只有用于人防工程,配套用于小区车库、车位建设,必须区分车库、车位而不是建成营业性的车库、车位。
      其二、明确细化车库、车位权利归属的操作规则。“首先满足业主需要”应明确哪些车库车位应首先满足业主需要,如何首先满足业主需要,都应明确具体。车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,为此具体操作中的规则应明确。出卖方式、出租方式和赠与方式确定归属时的具体条件和具体程序,以及选用范围的限制。
      其三、由于立法上的不完善,对小区车位、车库应建立政府监管机制。政府相关部门必须对开发商进行监管,应依法审定车库的产权关系,核定车库售价、出租价格及车库车位分摊的公用建筑面积情况,作出专门的公示,或者在对开发商颁发商品房预售许可证之前,政府将这方面情况如实的公布出来,国家应就《物权法》出台细则以便相关问题进行解释,以便让小区车库权属明晰,有利于保障物权利益最大的实现。
      其四、建立车库、车位的物权登记公示制度。
既然建筑区划内的车库、车位作为可以区别所有的物,虽然其权利属性受到一定的限制,但仍不能否认,车库、车位所有权或使用权已成为一种独立存在的重要的区分建筑物物权。为此必须设定其恰当的登记公示制度,以使该物权取得排他性的物权属性,有效保障其进入财产流转机制,实现社会财产的有效配置和价值体现。
      其五、属于共有的地表车位,应当明确其使用方法。
对于属于共有的地表车位,其使用方法可争取以下方法进行明确。首先,应当留出一部分作为访客车位。其次,对于属于共有的地表剩余部分车位可以建立专有使用权或通过租赁取得使用权,再者,建议通过专有使用权或租赁取得使用权时获得的收益,应当归属于全体业主所有。

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